Marktberichte & Studien

Der Berliner Bürovermietungsmarkt erfreut sich trotz des dramatisch geringen Flächenleerstands von nurmehr nur noch 1,8 % einer unveränderten Dynamik. Großvolumige Anmietungen können dementsprechend in der Regel nur noch in Projektentwicklungen realisiert werden. Der Anstieg der Durchschnittsmiete um 23,3 % auf aktuell 20,35 €/m² verdeutlicht neben der hohen Nachfrage auch die Bereitschaft von Mietern, für hochwertige Büroflächen tieferin die Tasche zu greifen.

In Berlin sind zum einen junge Unternehmen auf der Suche nach Büroflächen, aber auch etablierte Player, die sich auf Expansionskurs befinden, suchen nach Flächen im Segment von über 5.000 m². Für dasGesamtjahr 2018 ist erneut mit einem überdurchschnittlich hohen Flächenumsatz von rund 900.000m² zu rechnen.

Der Berliner Investmentmarkt startete mit einem sehr guten Transaktionsergebnis von über 1.143 Mrd. Euro im ersten Quartal 2018. Zwar lag der Jahresauftakt unter dem hervorragenden Resultat aus dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum, aber gleichzeitig deutlich über dem langjährigen Durchschnitt. Unverändert bleiben Büroimmobilien die beliebteste Assetklasse unter den Anlegern und verbuchen 65 % des Transaktionsvolumens.

Im Gegensatz zum Vorjahr trumpften zudem Logistikimmobilien mit einem Umsatzanteil von 13 % auf und liegen damit vor Handelsimmobilien und Hotels. Unter den Käufergruppen zeigten sich besonders die Offenen Immobilienfonds/Spezialfonds aktiv, annährend gleich auf mit den Vermögensverwaltern (Asset/Fund Manager).

Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf erreichte im 1. Quartal 2018 einen Flächenumsatz von 74.000 m² und blieb damit deutlich hinter dem äußerst guten Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes zurück (minus 32 %). Während im 1. Quartal 2017 zwei Großtransaktionen mit zusammen rund 34.000 m² abgeschlossen wurden, gab es in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres keinen  Vertrag über 5.000 m² Mietfläche zu vermelden.

Zudem legte zu Jahresbeginn der sehr dynamische Leerstandsabbau der vergangen Quartale eine kleine Verschnaufpause ein. Aufgrund einiger Flächenfreizüge stieg der absolute Leerstand leicht auf 543.300 m² an. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 7,3 %. Die Durchschnittsmiete konnte mit15,20 €/m² nicht ganz an das Ergebnis des Jahresende 2017 heranreichen. Die Spitzenmiete im CBD, die aktuell bei 27,00 €/m² liegt, wird im weiteren Jahresverlauf voraussichtlich leicht ansteigen.

Auf dem gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorf wurden in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres Immobilien und Grundstücke im Wert von 400 Mio. € gehandelt. Damit konnte das Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes um 14 % gesteigert werden. Auch im Umland der Landeshauptstadt zeigte sich eine rege Marktaktivität – hier wurde zusätzlich ein Transaktionsvolumen von rund 150 Mio. € registriert.

Als größte Transaktion im Stadtgebiet Düsseldorf ist der Verkauf der Projektentwicklung Fürst & Friedrich für mehr als 100 Mio. € an M&G Real Estate zu nennen. Der Anteil internationaler Investoren auf Käuferseite blieb auch zu Jahresbeginn mit 54 % auf einem sehr hohen Niveau. Dagegen wurde die Verkäuferseite von Investoren aus Deutschland dominiert.

Durch eine breite Aktivität in allen Branchen und Größensegmenten wurde mit einem Flächenumsatz von ca. 159.600 m² das Vorjahresergebnis im 1. Quartal um fast 30 % übertroffen. Einige Großabschlüsse, unter denen die Anmietung der Frankfurter Allgemeinen Zeitung im Europaviertel mit 24.000 m² herausragt sowie überdurchschnittlich viele Mietverträge im Segment bis 1.000 m², verdeutlichen den Nachfragedruck, der sich über nahezu alle Teilmärkte erstreckt.

Als Resultat der überdurchschnittlichen Aktivität am Markt hält der Leerstandsabbau weiter an. Zum Ende des 1. Quartals standen nur noch gut 1,0 Mio. m² für eine Anmietung zur Verfügung, was einem Rückgang gegenüber dem Höchststand im Jahr 2010 von mehr als 50 % entspricht. Bis zum Jahresende ist aufgrund der soliden Wirtschaftslage von einem hohen Bedarf nach Büroflächen im Rhein-Main-Gebiet auszugehen, sodass ein überdurchschnittliches Ergebnis zu erwarten ist.

Mit einem überdurchschnittlichen Transaktionsvolumen von fast 1,4 Mrd. € setzte sich die gute Stimmung des Vorjahres auf dem Frankfurter Investmentmarkt im 1. Quartal 2018 fort. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum konnte sich das Ergebnis fast verdreifachen. Insbesondere Megadeals wie der Verkauf des Behördenzentrums für rund 500 Mio. € haben dabei den Markt wesentlich beeinflusst – unverändert hoch in der Gunst der Investoren stand nach wie vor die Assetklasse Büro mit einem Anteil von rund 81 % am Volumen.

Aufgrund des hohen Preisniveaus, insbesondere in den begehrten Prime-Lagen, prüfen zahlreiche Investoren zunehmend B-Standorte und Stadtteillagen. Folge dieser Entwicklung waren zuletzt erhebliche Renditerückgänge für Produkte außerhalb der 1A-Lagen.

Der Flächenumsatz am Hamburger Büromarkt belief sich zum Ende des Jahres 2017 auf rund 622.000 m² und überschritt damit die prognostizierte Marke von 600.000 m². Das Endergebnis konnte somit auch das sehr gute Vorjahresergebnis von 547.300 m² um rund 14 % übertreffen. Im Vergleich zum Flächenumsatz der vergangenen fünf Jahre lag der Flächenumsatz in 2017 gut 16 % höher.

Die ungebrochen hohe Nachfrage am Hamburger Büromarkt führte im Jahresverlauf 2017 zu Veränderungen im Mietniveau: Der durchschnittliche Mietpreis kletterte binnen eines Jahres von 15,10 €/m² auf 15,40 €/m² und erfuhr somit eine Steigerung von rund 2 %. Auch in 2018 wird ein Anstieg bei anhaltend hoher Nachfrage nicht ausbleiben.

Das Angebot an Büroflächen nahm insbesondere die Branche Information und Telekomunikation in Anspruch. Maßgeblich trug zum Branchenanteil von 17 % die Anmietung vom Verlagshaus Gruner+Jahr bei. Zweitstärkste Branche waren mit einem Anteil von 14 % am Flächenumsatz die Beratungsunternehmen, welche traditionell auf Platz 1 zu finden sind. Ebenfalls 14 % der Anmietungen kamen aus der Branche Verarbeitendes Gewerbe. Gefolgt von der Bau- und Immobilienbranche mit rund 13 %. Innerhalb dieser war mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes auf Business Center und Coworking Spaces zurückzuführen.

Das Transaktionsvolumen am gewerblichen Immobilienmarkt in Hamburg erzielte ein Ergebnis von 3,4 Mrd. €. Somit lag das Transaktionsvolumen rund 17 % über dem langjährigen Durchschnitt der letzten 10 Jahre, aber rund 31 % unter dem Rekordjahr 2016 mit einem Transaktionsvolumen von 4,9 Mrd. €. Das Ergebnis in 2017 ist auf ein sehr starkes Abschlussquartal mit einem Volumen von über 1,4 Mrd. €, verteilt auf 36 Transaktionen, zurückzuführen.

In 2017 vereinte, wie in den letzten Jahren, die Assetklasse Büro rund zwei Drittel (67 %) des Transaktionsvolums auf sich. Weit abgeschlagen, belegte der Hotelsektor mit einem Marktanteil von rund 16 % Rang 2. Des Weiteren waren Grundstücksverkäufe mit einem Anteil von rund 7 % am Markt den Einzelhandelsimmobilien überlegen, welche mit rund 5 % nur einen geringen Marktanteil aufwiesen. Gemischt genutzte Objekte waren zu einem Anteil von 4 % am Transaktionsgeschehen beteiligt. Industrie- und Logistikverkäufe blieben folglich nahezu aus in der Hansestadt.

Die Spitzenrendite von 1a-Büro sowie 1a-Geschäftshäusern korrigierte sich um jeweils 20 Basispunkte nach unten, sodass gegenwärtig im Bürosegment Renditen von 3,30 % und für Geschäftshäuser von 3,20 % erzielbar sind.

Der Kölner Bürovermietungsmarkt erreichte im 1. Quartal 2018 einen Flächenumsatz von 50.000 m² und konnte damit das Niveau des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes halten (plus 1 %). Mehrere große Abschlüsse aus den Branchen Handel sowie Öffentliche Verwaltung bestimmten in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres das Marktgeschehen in der Domstadt. Zudem sorgte die Branche Bau und Immobilien für nennenswerte Flächenumsätze.

Der sehr dynamische Leerstandsabbau der vergangen Quartale setzte sich auch im 1. Quartal 2018 weiter fort. Der absolute Leerstand beträgt aktuell lediglich noch 303.000 m². Dies entspricht einer Leerstandsquote von 3,9 %. Die Durchschnittsmiete konnte im Jahresvergleich um fast10 % zulegen und notiert mit 13,00 €/m² auf einem neuen Höchststand. Bei der Spitzenmiete gab es ebenfalls einen Anstieg um 2 % auf nun 21,50 €/m² zu vermelden. Für das Gesamtjahr 2018 ist ein Flächenumsatz von 280.000 m²realistisch.

Auf dem gewerblichen Investmentmarkt Köln wurde im 1. Quartal 2018 ein Transaktionsvolumen von 350 Mio. € erzielt. Erwartungsgemäß ist damit ein Rückgang des Transaktionsvolumens im Vergleich zum 1. Quartal des Vorjahres um 48 % festzuhalten. Die Halbierung des Investmentvolumens ist auf den Verkauf zweier  großvolumiger Quartiersentwicklungen im Vorjahr zurückzuführen. Als größte Transaktion des laufenden Jahres ist der Verkauf des Maritim-Hotels am Kölner Heumarkt an Art-Invest zu nennen.

Internationale Investoren traten bisher nicht in Erscheinung. Auch die Verkäuferseite wurde von Investoren aus Deutschland dominiert. Die Renditekompression für Top-Büroimmobilien hat sich auch in Köln in den vergangenen Monaten weiterfortgesetzt, sodass die Spitzenrendite nun bei 4,0 % liegt. Im Vergleich mit den anderen Top 7-Märkten inDeutschland bietet Köln damit weiterhin die höchste Spitzenrendite für Büroimmobilien.

Der Münchner Bürovermietungsmarkt hat den Schwung aus dem Vorjahr mitgenommen und erreichte den zweithöchsten Flächenumsatz in einem ersten Quartal seit über 15 Jahren. Stärker war nur das erste Quartal 2017, sodass sich im Vorjahresvergleich ein Minus von 8 % ergibt. Der Vermietungsumsatz lag knapp 30 % über dem 10-Jahres-Schnitt. Besonders viel Aktivität konnte bei Anmietungen in Projekten und Flächen im Bau festgestellt werden, Nutzer begegnen so der zunehmend geringen Flächenverfügbarkeit.

Der Büroflächenleerstand ging in den letzten 12 Monaten nochmals um 100.000 m² auf rund 565.000 m² zurück. Die Leerstandsrate beträgt im Stadtgebiet nur noch 1,8 %, im Umland 4,5 %. Trotz der zunehmenden Flächenknappheit ist die Projektpipeline weiterhin schwach gefüllt. 2019 nehmen die Fertigstellungen zwar zu, durch die hohe Eigennutzerbautätigkeit sind diese Flächen jedoch schon zu rund 85 % belegt. Für das Jahr 2018 erwarten wir einen Vermietungsumsatz im Bereich von 750.000 m² wobei sich die zunehmende Flächenknappheit bremsend auf den Umsatz auswirken könnte.

Der MünchnerInvestmentmarkt für Gewerbeimmobilien legte 2018 trotz zunehmender Produktknappheit einen ungeschlagen hohen Auftakt hin. Das außergewöhnlich hohe Ergebnis ist insbesondere auf die zehn größten Transkationen zurückzuführen, die alleine etwa drei Viertel des Gesamtumsatzes für sich beanspruchten. Zu den größten Transaktionen deutlich im dreistelligen Millionenbereich zählte der Verkauf des unmittelbar am Hauptbahnhof gelegenen CORREO-Quartiersmit mehr als 40.000m² Mietfläche. Mit einem Volumen von 1,7 Mrd. Euro waren Büroimmobilien die mit Abstand gefragteste Assetklasse, es folgen gemischt genutzte Immobilien mit rund 370 Mio. Euro.

Die bereits seit Jahren anhaltende Renditekompression ist zumindest in den Core-Lagen in den vergangenen Monaten nicht weiter vorangeschritten, im Umland hat die Spitzenrendite in Folge der erhöhten Nachfrage um 85 Basispunkte im Vergleich zum Vorjahr auf 4,75 % nachgegeben. Das erste Quartal hat gezeigt, dass der Markt nichts von seiner Attraktivität eingebüßt hat, sodass bis Jahresende ein Ergebnis deutlich über 6 Mrd. Euro zu erwarten ist.

Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt (inklusive Leinfelden Echterdingen) startete verhalten in das Jahr 2018. Zwar konnte mit einem Flächenumsatz von rund 91.200 Quadratmeter im ersten Quartal ein neues Rekordergebnis erzielt werden, der hohe Wert geht jedoch im Wesentlichen auf zwei große Eigennutzer zurück, auf die zusammen mehr als 60.000 Quadratmeter entfielen. Auch die Anmietungsaktivität blieb mit 50 Abschlüssen hinter dem Auftakt vergangener Jahre zurück.

Hierin spiegelt sich die zunehmende Flächenknappheit auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt – insbesondere im großflächigen Mietsegment – wider, die sich mit einer Leerstandsquote von 2,1 % auf dem niedrigsten Niveau seit 15 Jahren befindet. Der große Nachfrageüberhang lässt zugleich das Mitniveau in neue Höhen steigen. So verzeichnete die Durchschnittsmiete zum Ende des ersten Quartals einen neuen Rekordwert von 13,50 Euro pro Quadratmeter.

Ein gewerbliches Transaktionsvolumen von gut 538 Millionen Euro bedeutete für den Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt im ersten Quartal 2018 den besten Jahresstart seit des Immobilienhypes der Jahre 2006/2007. Zurückzuführen ist das hohe Transaktionsvolumen sowohl auf einige großvolumige Deals, als auch auf die gestiegene Anzahl an Transaktionen. Dabei verharrten aufgrund der weiterhin ungebrochen hohen Nachfrage über alle Assetklassen hinweg dieAnfangsrenditen auf niedrigem Niveau.

So ist zu beobachten, dass sich auch für risikoreiche Investments, in bislang weniger attraktiven peripheren Randlagen in der heutigen Marktsituation Käuferfinden lassen. Der Anteil ausländischer Marktteilnehmer stieg dabei gegenüber dem Vorjahresquartal noch einmal signifikant an. Auch für den weiteren Jahresverlauf ist damit zu rechnen, dass aufgrund der am Kapitalmarkt wohl langfristig anhaltenden Niedrigzinssituation, der wirtschaftlichen Stabilität der Landeshauptstadt sowie der stetig sinkenden Leerstandsquote, die Nachfrage hoch bleiben wird.