Marktberichte & Studien

Der Berliner Bürovermietungsmarkt befindet sich nach dem 1. Halbjahr 2019 weiterhin auf Rekordkurs und erreichte das zweitstärkste jemals erzielte Umsatzergebnis nach dem Ausnahmejahr 2017. Insbesondere Verträge ab 5.000 m² trugen zu diesem Ergebnis bei und machten mit 17 Abschlüssen mehr als 40 % des gesamten Vermietungsumsatzes aus. Die Durchschnittsmiete schnellte im Jahresverlauf noch einmal deutlich nach oben und katapultiert sich auf 24,10 €/m².

Die Leerstandsquote ist weiterhin rückläufig und liegt bei kritischen 1,4 %. Aktuell und auch in den nächsten zwei Jahren kommen eine ganze Reihe neuer Büroobjekte auf den Markt, jedoch sind diese Flächen bereits jetzt zu rund 60 % belegt. Zahlreiche große und mittlere Gesuche befinden sich in Vorbereitung, so dass auch das Gesamtjahr 2019 erneut ein überaus dynamisches werden wird. Bis Jahresende erwarten wir einen Flächenumsatz, der durchaus die 900.000-m²-Marke überschreiten könnte.

Der Berliner Investmentmarkt konnte das außergewöhnlich hohe Tempo des ersten Quartals 2019 auch im zweiten Quartal beibehalten und erzielte damit 4,9 Milliarden Euro. Dies ist das höchste Transaktionsvolumen eines ersten Halbjahres jemals. Nennenswerte Landmarkdeals waren der Verkauf der Osramhöfe und der lange erwartete Verkauf des Büroprojektes The Westlight. Beide Transaktionen schlugen mit mehr als 200 Millionen Euro zu Buche.

Wie schon in den Vorquartalen behaupten sich Vermögensverwalter (Asset-/Fondsmanager) weiterhin an der Spitze der Einkäufer in Berlin: auf ihr Konto gingen 2,3 Milliarden Euro des Ankaufsvolumens. Dem Trend folgend sind es die Projektentwickler, die den Markt mit neuen Produkten versorgen und über 2,6 Milliarden Euro an Objekten in den Markt brachten. Für das Jahr 2019 ist aufgrund vieler Projektentwicklungen von einem Transaktionsvolumen oberhalb von 8,5 Milliarden Euro auszugehen.

Getrieben durch drei Großabschlüsse über 10.000 m² wurde im 1. Halbjahr der bisherige Umsatzrekord im Stadtgebiet Düsseldorf aus dem Jahr 2010 knapp übertroffen. Weitere vier Mietverträge im Flächensegment über 5.000 m² verdeutlichen die aktuell sehr hohe Nachfrage von Großunternehmen, die auch in der zweiten Jahreshälfte weiter anhalten wird. Im Zuge der hohen Flächennachfrage wird die Verknappung des Angebotes insbesondere in den zentralen Lagen weiter voranschreiten.

Im CBD liegt die Leerstandsquote (exklusive Untermietflächen) derzeit nur noch bei 3,2 % – Tendenz weiter sinkend. Dabei sind Flächen größer als 2.000 m² kurzfristig kaum verfügbar. Für das Gesamtjahr 2019 ist ein Flächenumsatz von mindestens 375.000 m² realistisch. Der Leerstandsabbau wird sich in einem moderaten Tempo fortsetzen und weitere Mietpreissteigerungen in den gefragten Lagen begünstigen.

Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,2 Mrd. € konnte der Düsseldorfer Investmentmarkt einen neuen Halbjahresrekord aufstellen und den bisherigen Spitzenwert der ersten Jahreshälfte 2014 leicht übertreffen. Drei Deals über jeweils 100 Mio. € trugen hierzu bei, zudem lagen zwei weitere Transaktionen knapp unterhalb dieser Marke. Als räumliche Schwerpunkte im bisherigen Jahresverlauf sind die Teilmärkte Innenstadt, Kennedydamm und Hafen zu nennen.

Für das Gesamtjahr 2019 ist ein Transaktionsvolumen im Stadtgebiet von rund 2,75 Mrd. € realistisch. Bei den Spitzenrenditen ist die Renditekompression nunmehr abgeschlossen. Zudem haben sich die besten Lagen der Teilmärkte Kennedydamm und Hafen mittlerweile den Spitzenrenditen in Düsseldorf stark angenähert, sodass dort bei Top-Objekten Bruttoanfangsrenditen auf CBDNiveau möglich sind.

Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt hat nach einem verhaltenen Jahresstart im zweiten Quartal an Dynamik gewonnen und deutlich aufgeholt. Mit 256.400 m² wurde das stärkste Halbjahresergebnis der letzten zehn Jahre registriert. Bei einer weiterhin breiten Nachfrage über alle Größenklassen hinweg verzeichnete vor allem das Segment über 5.000 m² eine Steigerung. Für die größte Anmietung des bisherigen Jahres sorgte die DekaBank in einer Projektentwicklung in Niederrad mit rund 46.000 m².

Der seit Jahren andauernde Leerstandsabbau wurde indes im zweiten Quartal gestoppt: Zur Jahreshälfte standen ca. 827.700 m² Bürofläche für eine kurzfristige Anmietung zur Verfügung, was einer Leerstandsquote von rund 7,2 % entspricht. Die hohe branchenübergreifende Nachfrage mit zahlreichen Großgesuchen wird jedoch bis zum Ende des Jahres zu einem erneuten Rückgang des Leerstandes beitragen. Daher ist auch 2019 ein überdurchschnittliches Ergebnis von rund 550.000 m² zu erwarten.

Der Frankfurter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien erlebte im zweiten Quartal eine deutliche Belebung. Allein im zweiten Quartal wurden mehr als 2,0 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert, wozu maßgeblich die großvolumigen Landmark-Deals beigetragen haben. Die weiterhin hohe Attraktivität des Frankfurter Standortes zeigt sich auch in nochmals leicht rückläufigen Spitzenrenditen in Prime-Lagen. Marktprägend waren vor allem die großvolumigen Transaktionen der „Welle“ für rund 620 Millionen Euro und des Büroturms „T8“ für rund 400 Millionen Euro.

Die im Laufe der ersten Jahreshälfte eingesetzte Marktdynamik sorgt unter Berücksichtigung der sich aktuell im Markt befindlichen großen Tickets für beste Vorzeichen für das zweite Halbjahr. Bei weiterhin attraktiven Rahmenbedingungen der Assetklasse Immobilien ist daher von einem Transaktionsvolumen im Bereich der 7-Milliarden-Euro-Marke auszugehen.

Der Bürovermietungsmarkt in Hamburg konnte seine starke Dynamik unverändert beibehalten und hat zur Jahresmitte ein Rekordergebnis eingefahren. Der registrierte Flächenumsatz von 316.900 m² liegt 41 % über dem 10-jährigen Durchschnitt. Das herausragende Ergebnis wurde von dem Baustart der Otto-Hauptverwaltung mit 40.000 m² sowie der Anmietung der Universität über 31.000 m² im Alten Fernmeldeamt befeuert. Dazu kamen Großdeals von Vattenfall und Xing aus dem ersten Quartal.

Der Leerstand sank drastisch auf 2,9 % und somit auf 398.000 m² ab. Projektentwicklungen werden daher immer bedeutender, so sicherte sich die Scout-Gruppe über 6.000 m² im ADMI AHOI Refurbishment. Die Durchschnittsmiete sprang binnen Jahresfrist von 15,50 €/m² auf 16,50 €/m². Aufgrund des starken Halbjahres erwarten wir einen Flächenumsatz von über 550.000 m² sowie einen weiter abschmelzenden Leerstand.

Der zurückhaltende Jahresstart auf dem Hamburger Investmentmarkt hat sich auch zur Jahresmitte fortgesetzt. Dennoch konnte die Milliarden-Grenze knapp geknackt werden. Ausschlaggebend für das ruhige Fahrwasser ist jedoch keine Nachfrageschwäche, sondern fehlende großvolumige Abschlüsse. Büroimmobilien standen mit 64 % auf den Ankaufslisten wiederholt ganz oben. Grundstücke erreichten einen hohen Anteil von 14 %, hier haben sich viele Projektentwickler Entwicklungsflächen gesichert, die in Zukunft für eine volle Angebotspipeline sorgen werden.

Die Renditen blieben zum Ende des Halbjahres bei jeweils 3,20 % in der Spitze für Büro und Einzelhandel stabil. Die Renditen für Industrie und Logistik gab leicht auf 4,35 % nach. Einige große Deals sind noch im Markt unterwegs, sodass die zweite Jahreshälfte deutlich dynamischer verlaufen wird. Für 2019 wird ein Transaktionsvolumen von bis zu 4,0 Mrd. € erwartet.

Im 1. Halbjahr wurde in Köln ein Büroflächenumsatz von 130.500 m² erzielt. Mit dem Ergebnis wurde zwar das Niveau des Vorjahres erreicht, der Durchschnittswert der vergangenen fünf Jahre konnte hingegen nicht bestätigt werden (- 10 %). Grund hierfür ist keineswegs ein Rückgang der Nachfrage, sondern vielmehr eine weitere Angebotsverknappung im Bestand. Dadurch rücken Projektentwicklungen immer stärker in den Fokus, hohe Vorvermietungsquoten und ein Flächenumsatzanteil von über 40 % im bisherigen Jahresverlauf belegen dies eindrucksvoll.

Die Leerstandsquote ist wiederholt gesunken und beträgt aktuell nur noch 2,4 %. Business Center vereinten mit fünf Abschlüssen einen Flächenumsatz von über 20.000 m² auf sich. Neben dem traditionell starken Teilmarkt City generierte auch der Teilmarkt Ossendorf/Niehl ein starkes Umsatzergebnis (28.000 m²). Sowohl die Spitzen- als auch Durchschnittsmieten werden bei einem erwarteten Flächenumsatz von 260.000 m² im Jahresverlauf weiter steigen.

Auf dem gewerblichen Investmentmarkt Köln wurden im 1. Halbjahr 2019 Immobilien und Grundstücke im Wert von 810 Mio. € gehandelt. Damit konnte das Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes um 29 % gesteigert werden. Der Durchschnitt der jeweils ersten Halbjahre der letzten fünf Jahre wurde ebenfalls deutlich überschritten (+ 26 %). Als größte Transaktion ist der Teilverkauf des Barthonia Forums in Ehrenfeld im zweiten Quartal zu nennen.

Tristan Capital verkaufte das gemischt genutzte Quartier an das Family Office East Guardian. Das starke Halbjahresergebnis ist zudem auf gleich mehrere großvolumige Hoteltransaktionen zurückzuführen. Die Spitzenrendite in der Domstadt hat mit 3,50 % im 1. Halbjahr noch einmal leicht nachgegeben. Gleichwohl ist hier nun die Talsohle erreicht. Für das Gesamtjahr 2019 ist weiterhin ein Transaktionsvolumen von etwa 1,6 Mrd. € zu erwarten.

Im ersten Halbjahr 2019 lag der Flächenumsatz mit 422.900 m² über dem langjährigen Durchschnitt, reichte aufgrund einer geringeren Zahl von Großvermietungen jedoch nicht an das Vorjahreshalbjahr heran. Die Flächenknappheit bleibt bestimmendes Thema in München. In vielen Lagen herrscht nahezu Vollvermietung bei weiter rückläufiger Leerstandsquote, welche im Stadtgebiet bei nur 1,0 %, innerhalb des Mittleren Rings sogar bei gerade einmal 0,2 % liegt. In der Folge finden viele Anmietungen auch weiterhin deutlich vor dem Bezugstermin statt.

Aufgrund der Flächenknappheit und steigender Preise zeigten Mieter verstärktes Interesse am Umland, was in einem überdurchschnittlichen Anteil des Umlands am Vermietungsumsatz resultierte. Trotz des geringen Angebots ist nur eine leichte Belebung bei den Projektentwicklungen zu beobachten. München wird also weiterhin ein Vermietermarkt bleiben. Bis Jahresende erwarten wir einen überdurchschnittlichen Flächenumsatz im Bereich von 850.000 m².

Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in München hat nach dem verhaltenen Jahresstart zwar an Fahrt aufgenommen, blieb jedoch aufgrund von ausbleibenden Großtransaktionen hinter dem Vorjahresvolumen zurück. Mit rund 1,5 Mrd. € Transaktionsvolumen waren Büroimmobilien im ersten Halbjahr 2019 die mit Abstand gefragteste Assetklasse. Auf dem zweiten Platz landeten Hoteltransaktionen mit 179 Mio. €. Zu den größten Transaktionen zählte der Verkauf des M8 im Werksviertel, der derzeit angesagtesten Lage in München.

Im Umland ist der Verkauf der SkyZentrale in Unterföhring mit rund 30.000 m² zu nennen. Angesichts mehrerer größerer Transaktionen, die bereits in der Pipeline sind sowie der weiterhin hohen Nachfrage nach CoreProdukten seitens der Investoren gehen wir von einer lebhaften zweiten Jahreshälfte aus. Bis zum Ende des Jahres ist mit einem Transaktionsvolumen mehr als 6,0 Mrd. € zu rechnen.

Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt verzeichnete im ersten Halbjahr 2019 mit ca. 141.700 m² einen überdurchschnittlich hohen Flächenumsatz. Zurückzuführen ist das gute Umsatzergebnis im Wesentlichen auf zwei Großdeals mit zusammen rund 45.000 m². Der Leerstand sank noch einmal leicht im Vergleich zum Vorjahresquartal um rund 5.000 m² und bestätigte damit das niedrige Niveau der vergangenen Quartale. Bei einem Flächenbestand von rund 8,0 Mio. m² und einem verfügbaren Angebot von ca. 166.700 m² konnte zum 30. Juni 2019 eine Leerstandsquote von lediglich 2,1 % verzeichnet werden.

Bei den Mietpreisen passt sich die Zahlungsbereitschaft der Mieter weiterhin dem geringen Angebot an. So stieg die Durchschnittsmiete mit 15,00 €/m² auf ein neues Rekordniveau. Auch die Spitzenmiete konnte im Vergleich zum Vorquartal mit 24,00 €/m² zulegen. Für den weiteren Jahresverlauf sehen wir eine hohe Nachfrage und erachten einen Flächenumsatz von deutlich über 200.000 m² als realistisch.

Der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt konnte im ersten Halbjahr 2019 mit einem Transaktionsvolumen von rund 880 Mio. € das gute Ergebnis aus dem Vorjahreszeitraum noch einmal übertreffen. Dabei verzeichneten gewerbliche Investments ein Objektvolumen von ca. 740 Mio. €, weitere rund 140 Mio. € entfielen auf institutionelle Wohninvestments. Ein noch höheres Volumen wurde lediglich durch das geringe Angebot verhindert. Zusätzlich beflügelt wird die Nachfrage durch das im bundesweiten nach wie vor moderate Rendite- und Mietniveau in der Landeshauptstadt.

Sowohl im Office- als auch im RetailSegment ist aktuell eine Spitzenrendite von 3,3 % zu verzeichnen. Für die zweite Jahreshälfte 2019 ist zu erwarten, dass sich die Renditen äußerst stabil verhalten und das Transaktionsvolumen angebotsbedingt hinter seinen Möglichkeiten und dem historisch hohen Vorjahreswert zurück bleiben wird.