Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein wichtiger Kennwert der Immobilienplanung. Zu besseren Differenzierung zwischen den Begriffen behandeln wir in diesem Artikel nicht nur die GFZ und ihre Bedeutung für den Städtebau, sondern auch die Begriffe Bruttogeschossfläche (BGF) und Geschossflächenanzahl (GFA).
Definition und Bedeutung der Geschossflächenanzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl beschreibt das Verhältnis der Gesamt-Geschossfläche eines Gebäudes zur Fläche des jeweiligen Grundstücks. Sie steht im Bebauungsplan und legt fest, wie intensiv ein Grundstück baulich genutzt werden darf. Von der Höhe der Geschossflächenzahl hängt ab, wie groß die Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksgröße ausfallen darf. Das macht sie zu einer zentralen Kennziffer im Immobilienbaurecht.
So wirkt sich die GFZ nicht nur auf das wirtschaftliche Potenzial eines Bauvorhabens aus, sondern auch auf dessen Umgebung: Orte mit einer hohen GFZ sind meist dicht bebaut, während niedrige Werte auf offene, durchgrünte Strukturen hinweisen. Auf diese Weise beeinflusst die GFZ-Berechnung das Erscheinungsbild von Stadtgebieten und sorgt für ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Bauvolumen, Freiflächen und Infrastruktur.
Geschossflächenzahl berechnen
Die Geschossflächenzahl wird nach einer klaren Formel berechnet, die das Verhältnis zwischen der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen und der Grundstücksfläche darstellt:
GFZ = Summe aller anrechenbaren Geschossflächen / Grundstücksfläche
Laut Baunutzungsverordnung müssen bei den anrechenbaren Geschossflächen sämtliche Vollgeschosse berücksichtigt werden. Dabei können allerdings bestimmte Flächen – wie Tiefgaragen oder technische Anlagen – unter bestimmten Voraussetzungen ausgenommen werden.
GFZ-Berechnung – Beispiel
Ein Gewerbegrundstück hat eine Fläche von 2.500 m². Darauf steht ein Bürogebäude mit drei Vollgeschossen, wobei jedes Geschoss eine Fläche von 800 m² aufweist.
Summe Geschossflächen: 3 × 800 m² = 2.400 m²
Grundstücksfläche: 2.500 m²
Geschossflächenzahl = 2.400 m² / 2.500 m² = 0,96
Mit einer GFZ von 0,96 liegt die bauliche Ausnutzung in diesem Beispiel knapp unter dem Wert 1,0, was bedeutet, dass die Summe aller Geschossflächen etwas kleiner ist als die Grundstücksfläche selbst. Bei einer Erweiterungsplanung müsste geprüft werden, ob der im Bebauungsplan festgesetzte maximale GFZ-Wert noch ausreichend Spielraum lässt.
Welche Faktoren beeinflussen die Geschossflächenzahl?
Bei der GFZ-Berechnung werden vor allem die Grundflächen der Vollgeschosse (inkl. Umfassungswände) berücksichtigt.
Anrechenbar sind z.B. Büro-, Verkaufs- und Ausstellungsflächen; Technikräume und Flächen unter 1,50 m Höhe hingegen können unter bestimmten Voraussetzungen von der GFZ ausgenommen werden.
Vollgeschosse, deren Deckenoberkante durchschnittlich mehr als 1,40 m über dem Gelände liegt – und die eine landesbaurechtlich definierte Mindesthöhe aufweisen – zählen vollständig zur GFZ. Dach- und Kellerräume werden nur dann als Vollgeschosse angerechnet, wenn sie diese Kriterien erfüllen. Das kann das Nutzungspotenzial von Kellerflächen erheblich beeinflussen; vor allem, wenn diese gewerblich gebraucht werden.
Die GFZ im Bebauungsplan
Ob, wie hoch und wie dicht gebaut werden darf, wird in der Regel dem Bebauungsplan entnommen. Dort ist die Geschossflächenzahl (GFZ) für jedes Grundstück oder Baugebiet ausgewiesen – häufig im Textteil oder in der Planzeichnung und in Verbindung mit weiteren Kennzahlen wie der Grundflächenzahl (GRZ) oder der maximalen Anzahl an Vollgeschossen.
Die GFZ richtet sich immer nach dem jeweiligen Gebiet und dessen Städtebau-Zielen. In einem reinen Wohngebiet sind meist niedrigere GFZ-Werte vorgesehen, um eine lockere, durchgrünte Bebauung zu ermöglichen. In einem Gewerbe- oder urbanen Mischgebiet hingegen sind oft deutlich höhere GFZ-Werte zulässig – so können etwa Arbeits- oder Produktionsstätten effizient genutzt werden.
Die Einordnung der GFZ erfolgt auf Basis der Baunutzungsverordnung (BauNVO), in der auch die Höchstwerte verschiedener Baugebiete vorgegeben sind. Entscheidend ist dabei nicht nur die wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks, sondern auch das städtebauliche Umfeld.
Geschossflächenanzahl (GFA)
Die Geschossflächenanzahl (GFA) ähnelt der Geschossflächenzahl (GFZ nur vordergründig – sie unterscheidet sich in der Bedeutung: Der Begriff stammt aus der Praxis am Bau, man findet ihn oft in Planungsunterlagen oder Machbarkeitsstudien. Im Gegensatz zur GFZ ist die GFA aber nicht im Baurecht verankert.
Sie beschreibt, wie viele Vollgeschosse vorhanden sein müssen, um eine bestimmte GFZ zu erreichen – ausgehend von der zulässigen Grundfläche. Die GFA ist demnach eine Rechengröße zur Planung von Gebäuden und keine verbindliche Kennzahl im Bebauungsplan. Die beiden Werte hängen zwar zusammen, haben aber unterschiedliche Funktionen in der Gebäudeplanung.
Bruttogeschossfläche (BGF)
Auch die Bruttogeschossfläche (BGF) ist keine gängige Kennzahl des Baurechts. Sie spielt für die Einhaltung der GFZ keine Rolle, ist aber, ähnlich wie die Geschossflächenanzahl eine zentrale Rechengröße im Planungsprozess und beschreibt laut DIN 277 die „Summe aller Grundflächen eines Gebäudes, gemessen entlang der äußeren Umfassungswände“ – also inklusive Wandstärken, Treppenhäusern, Fluren, Technikräumen, Nebenflächen oder nicht ausgebauten Dachgeschossen. Man sollte sie nicht mit der Bruttogrundfläche verwechseln, die lediglich die Grundfläche eines einzelnen Geschosses, gemessen entlang der äußeren Umfassungswände, beschreibt.
Während die BGF das gesamte Bruttovolumen aller Geschosse abbildet, berücksichtigt die Geschossflächenzahl (GFZ) nur die anrechenbare Nutzfläche der Vollgeschosse. Deshalb nutzen Architekturbüros und Bauträger bevorzugt die BGF als Grundlage für Kostenberechnungen, Flächenvergleiche oder Wirtschaftlichkeitsanalysen.
BGF-Berechnung – Beispiel
Ein Gebäude hat drei Geschosse (GFA = 3) mit jeweils 800 m² Bruttogrundfläche (inkl. Treppenhaus, Technikräumen usw.):
Bruttogeschossfläche = 3 × 800 m² = 2.400 m²