Matthias Leube

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19. Logistik:

Kapitalwelle trifft neue Nutzeranforderungen

Screenshot Webtalk Logistik

19. Oktober 2020 – Im Web-Talk Logistik habe ich mit meinen Gästen Martin Schwemmer (Fraunhofer SCS), Stephan Dalbeck (Verdion) und Nicolas Roy (Europa Capital Partners) über aktuelle, mittelfristige und langfristige Trendbewegungen in der Logistik diskutiert. Im Fokus standen die Wechselwirkungen zwischen Trends in der Logistikwirtschaft und dem Markt für Logistikimmobilien aus Investoren- und Nutzerperspektive.

K-Entwicklung der Logistikbranche

285 Milliarden Euro hat die deutsche Logistikwirtschaft im Jahr 2019 umgesetzt. Im laufenden Jahr hat die Branche zwar ihre Systemrelevanz eindrucksvoll bewiesen, allerdings haben nicht alle Kundenbereiche Wachstum verzeichnet. Vielmehr zeigt sich eine „K-Entwicklung“ mit boomenden Zweigen auf der einen Seite (E-Commerce, Pharma, Lebensmittel) und defensiv agierenden Bereichen wie Automotive und Industrie. In Summe wird ein Schrumpfen der Logistikwirtschaft um 5 Prozent für das Jahr 2020 prognostiziert.

Gute Investment- und Vermietungsperspektiven

Aufgrund der weiterhin sehr stabilen langfristigen Perspektiven für die deutsche Logistikwirtschaft verzeichnen die Investment- und Vermietungsmärkte für Logistikimmobilien aktuell und in den kommenden Jahren eine besondere Dynamik. Diese lässt sich bei Investments nicht zuletzt an der anhaltenden Renditekompression ablesen. Das Investmentvolumen für Q3-2020 liegt um 16 Prozent über Vorjahresniveau. Die Nettoanfangsrenditen sind im Schnitt von 4,2 auf 3,9 Prozent um satte 30 Basispunkte gesunken. Hinzu kommt auf Nutzerseite ein großer Nachfrageüberhang vor allem an den TOP 8-Standorten.

Automatisierung: ein beschleunigter Trend

Die zunehmende Automatisierung von Logistikimmobilien ist ein Punkt, mit dem wir uns in der Diskussion ausführlicher beschäftigt haben. Der Fachkräftemangel treibt diesen Trend zurzeit in besonderer Weise. Hinzu kommt, dass sich die Automatisierungstechnik in den vergangenen Jahren deutlich weiterentwickelt hat. Kunden fragen bei Projektentwicklern und Investoren immer häufiger Finanzierungen für automatisierte Abläufe an und für Investoren können sich daraus spannende Modelle ergeben.

Zum einen wird zwar die Drittverwendbarkeit der Immobilie durch Automatisierung eingeschränkt; zum anderen kann der Built-to-suit-Ansatz aber ein wesentlicher Schlüssel zur Kundenbindung sein und den Mieter zum Einverständnis in einen langfristigen Mietvertrag motivieren. Diese Aspekte gilt es gegeneinander abzuwägen, immer mit Blick auf die passende Gesellschaftsform für ein solches Investment, um das Thema eventueller Gewerbesteuerfälligkeiten auszusteuern.

Sale and Lease back: eine Win-Win-Lösung

Ein weiterer aktueller Trend, über den wir sprachen, sind Sale and Lease back Lösungen. Diesen bieten den Nutzern die Möglichkeit, eigene Liquidität zu schonen und haben für den Investor wiederum den Reiz, dass sich der Mieter bei einem solchen Sale and Lease back in der Regel langfristig bindet. Nicht zuletzt, weil er die Immobilie häufig nach neuesten Standards und zusätzlichen eigenen Anforderungen gestaltet hat. Als Transaktionsberater können wir von Colliers zwischen Kapitalseite und Nutzerseite hervorragend vermitteln.