Frank Leukhardt

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Regional Manager | Stuttgart

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10. Breites Wirtschaftscluster statt Automotive-Monokultur:

Der Stuttgarter Büromarkt neu entdeckt

Screenshot Web Talk Stuttgart

8. Oktober 2020 – Im Stuttgart-Web-Talk habe ich mit Ines Aufrecht (Wirtschaftsförderung), Wolfgang Roeck (WÖHR + BAUER) und Emanuel Radits (alstria) darüber diskutiert, inwiefern der Stuttgarter Büromarkt aus der Sicht von Investoren, Bestandshaltern, Projektentwicklern und Mietern neu entdeckt werden kann. Anlass waren die aktuellen Marktdynamiken, die zeigen, wie überkommen das tradierte Image häufig ist.

Flächenabsorption aus vielen verschiedenen Branchen

Zunächst konnten wir anhand einer Analyse des Vermietungsumsatzes der letzten zehn Jahren das Vorurteil widerlegen, der Büromarkt Stuttgart sei vor allem von der Automobilwirtschaft geprägt. Tatsächlich entfielen im genannten Zeitraum gerade einmal 15 Prozent der Bürovermietungen auf Unternehmen aus dem Automotive-Bereich. Ergänzt wird das enorm vielfältige Spektrum durch Erfolgsbranchen wie High-Tech, IT, Finance, Consulting, Science – und mehr. Auch der Anteil der öffentlichen Hand ist in der Landeshauptstadt Stuttgart nicht zu unterschätzen. So ergibt sich ein breit diversifiziertes Gesamtbild.

Steigende Mieten durch steigende Qualität

Anhand von Case Studies aus der jüngsten Vergangenheit von WÖHR + BAUER und alstria konnten wir vor Augen führen, dass sich attraktive Mitniveaus erreichen lassen, wenn Entwickler und Investoren auf heutige Kundenanforderungen eingehen und eine entsprechend hohe Qualität bieten. Grundsätzlich haben sich Durschnitts- und Spitzenmieten am Standort Stuttgart in den letzten zehn Jahren gut entwickelt. Im Vergleich zu den anderen TOP-Standorten in Deutschland ist hier aber noch deutlich Luft nach oben.

Neubauten und Bestandsentwicklungen bieten Potenzial

Neues Flächenangebot auf hohen Mietniveaus entsteht einerseits im Neubau. Gerade die Randlagen im Norden und Süden der Stadt wachsen zurzeit dynamisch. Andererseits beobachten wir aktuell eine Vielzahl von Bestandsentwicklungen und Revitalisierungen, die das Bestandsangebot aufwerten und vermeintlich längst bekannte Objekte neu am Markt positionieren – mit einem deutlichen Sprung des Qualitätslevels.

Die Stärke der Randlagen ist eine Besonderheit des Stuttgarter Büromarktes. 53 Prozent der Büroflächen der Stadt befinden sich außerhalb des Zentrums. Die hervorragende Infrastruktur vor Ort sorgt dafür, dass sich auch diese Lagen nachhaltig positiv entwickeln. Sorge vor einem Überangebot an Flächen ist nicht angebracht. Der Stuttgarter Büromarkt weist zurzeit eine Leerstandsquote von gerade einmal zwei Prozent aus. Von den Neubauten, die bis Ende 2021 entstehen, sind heute bereits rund 90 Prozent der Flächen vorvermietet. Insofern stoßen moderne Flächen, ob nun im Neubau oder durch Bestandsentwicklung, auf eine starke Nachfrage auf Mieterseite.

Fazit

Insgesamt lässt sich festhalten, dass sich der Stuttgarter Büromarkt im Umbruch befindet. Das gilt aber weniger für die Nachfragegeneratoren, die auch in Zukunft divers auf viele Branchen verteilt sein werden. Vielmehr sehen wir einen Umbruch des Qualitätsniveaus und damit auch einen weiteren Schub in Sachen Professionalisierung des Büromarkts Stuttgart, an dem ich weiter aktiv mitarbeiten werde.