David Poremba

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Head of Capital Markets | Frankfurt

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Informationen gemäß Art. 13 EU-DSGVO

04. Unvermittelbar?

Wie hat sich die Sichtweise von Finanzierern auf Immobilienrisiken durch die Corona Krise verändert?

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17. März 2021 – In einer spannenden Gesprächsrunde mit Konstantin Kraus (Deutsche Bank), Andreas Wuermeling (pbb) und Lars Armgart (Aukera) haben wir uns mit der Frage auseinandergesetzt, welche Risiken klassische und alternative Finanzierer auf dem Immobilienmarkt aktuell eingehen und wo die die Grenzen des Darstellbaren verlaufen.

Senior-Kapital wieder aktiver

Die Finanzierungsfreude von Banken ist in den letzten Monaten wieder gestiegen. Gängige LTV (Loan to Value) für den Bestand liegen wieder im Bereich von 65%, bei Projektentwicklungen sind auch 75% Fremdfinanzierung keine Seltenheit. WIr sehen im Durchschnitt eine erheblich gesunkene Eigenkapitalforderung der Finanzierer, die einen Indikator für eine positive Prognose der wirtschaftlichen Entwicklung darstellt.

Dabei bewegen sich die Assetklassen Office, Logistik und Residential bereits wieder auf Vor-Corona-Niveau. Deutlich vorsichtiger agieren Banken dagegen noch bezüglich der Finanzierung von Hotelimmobilien und Retailobjekten. Bei Letztgenannten steht die Zukunftsfähigkeit inklusive Vorvermietungsquote bei Projektentwicklungen verstärkt im kritischen Fokus der Risikobewertung.

Kooperation der Kapitalgeber wächst

Noch vor wenigen Jahren haben sich klassische Banken und Junior-Finanzierer eher kritisch beäugt und einander als Konkurrenz eingestuft. Inzwischen arbeiten beide Seiten mit großem Selbstverständnis zusammen. Diese Allianz hilft, Finanzierungen mit Senior-Kapital und ergänzendem Mezzanine-Kapital möglichst kundenfreundlich und zügig zu realisieren.

Alternatives Kapital: Mehr Spielraum, höhere Kosten

Das in den letzten Jahren stark gewachsene Angebot hat Mezzanine-Fonds im Kapitalmarkt in solchem Maße etabliert, dass auch die Übernahme kompletter Finanzierungsstrukturen durch Junior-Finanzierer abbildbar ist, auch wenn diese die Preisführerschaft der Banken nicht angreifen können.

Ähnlich verhält es sich bei Debt Fonds, die deutlich größeren Handlungsspielraum als Banken besitzen und damit gerade in unternehmerischen Sondersituationen einspringen können, wenn die Regulierungen von Banken die Allokation von Senior-Kapital verhindern. Debt Fonds entscheiden Deal by Deal, ob sie aktiv werden und stellen dabei nicht selten Finanzierungen innerhalb weniger Wochen auf die Beine.

Positiver Ausblick für Investoren

Ob klassische Bank oder alternativer Finanzierer – alle Akteure blicken nach der positiven Entwicklung der letzten Monate optimistisch auf den Immobilienfinanzierungsmarkt. Ob Bestand oder Projekt, Ob Core oder Non-Core: die wenigsten Tickets sind wirklich unvermittelbar. Fast alle Vorhaben können, gerade auch im Zusammenspiel der Finanzierungsformen, realisiert werden.