Zweitstärkstes Ergebnis auf Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien trotz Pandemie

8,5 Milliarden Euro gewerbliches Transaktionsvolumen
Büroimmobilien mit zwei Dritteln Marktanteil
2,8 Prozent Bruttoanfangsrendite für Büroimmobilien im Core-Segment
Weiter anziehendes Marktgeschehen für 2021 erwartet

Berlin, 8. Januar 2021 – Das Ausnahmejahr 2020 startete auf dem Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien so rasant, wie das bisher umsatzstärkte Rekordjahr 2019 (12,2 Milliarden Euro) endete, bevor das Marktgeschehen abrupt zum Stillstand kam. Investoren fassten jedoch schnell wieder Vertrauen und bescherten nach Angaben von Colliers dem Berliner Gewerbeimmobilienmarkt ein Jahresendergebnis von 8,5 Milliarden Euro gewerblichen Transaktionsvolumens, das sich gleich hinter dem Jahr 2019 auf den zweiten Platz der umsatzstärksten Jahre einreiht.

„Die zweite Infektionswelle zum letzten Quartal 2020 hat die Jahresendrallye in Berlin nicht ausbremsen können“, reflektiert Ulf Buhlemann FRICS, Head of Capital Markets bei Colliers in Berlin. „Die ausbleibenden Marktaktivitäten aufgrund der hohen Unsicherheit zu Pandemiebeginn hat eine Nachfrage angestaut, die sich in der zweiten Jahreshälfte entlud und zu einem hohen Transaktionsgeschehen führte. Trotz Pandemie verzeichnen wir somit ein Ergebnis, das 50 Prozent oberhalb des zehnjährigen Durchschnitts liegt.“

Stabil hohe Nachfrage nach Büroimmobilien

Mit 5,5 Milliarden Euro stellen Büroimmobilien knapp zwei Drittel (64 Prozent) des gewerblichen Transaktionsvolumens in 2020. Auf Platz zwei finden sich Einzelhandelsimmobilien mit 1,4 Milliarden Euro bzw. 16 Prozent Marktanteil. Überdurchschnittlich hoch ist das Volumen gehandelter Gewerbegrundstücke mit mehr als 500 Millionen Euro und Platz drei für diese Assetklasse.

Große Landmark-Deals wie im Rekordjahr 2019 mit mehr als einer halben Milliarde Euro blieben in 2020 aus. Immerhin finden sich jedoch drei Einzeltransaktionen oberhalb der Viertelmilliarde-Euro-Marke. Zu dem westlichen Teil des Bürokomplexes am Humboldthain kamen jüngst ein Teil des Office-Centers Focus Teleport in Moabit sowie die Südkreuz Offices in Schöneberg zu den am teuersten verkauften Immobilien des Jahres hinzu. Mit dem Verkauf des Spreeturms am Postbahnhof in Bereich Mediaspree gab es immerhin einen kleinen Landmark-Deal in Höhe von knapp 200 Millionen Euro.

Renditekompression nur für Büro und – vor allem – Industrie und Logistik

Im Vergleich zum Vorjahr ist die Bruttoanfangsrendite für Core-Büroobjekte um weitere 10 Basispunkte auf 2,80 Prozent gesunken. Die pandemiebedingt gestiegene Nachfrage nach Industrie- und Logistikobjekten schlägt sich auf eine um 50 Basispunkte stark gesunkene Rendite für diese Assetklasse nieder. Einzelhandelsobjekte in Highstreet-Lagen legen hingegen um 10 Basispunkte zu.

Repräsentativ für die Entwicklung der Bürorendite waren etwa die per Forward-Deal gehandelten Projektentwicklungen IMPULS in der Stresemannstraße sowie das NEO in der Knesebeckstraße, die langfristig vollständig vermietet sind. Auf der anderen Seite haben sich die Finanzierungen für Büroinvestments mit Value-Add- sowie Opportunistic-Profilen verteuert, so dass Eigentümer deutliche Preisabschläge von 10 bis 15 Prozent in Kauf nehmen mussten. Während der Verkauf des Goldstück in Moabit zu rund 5.000 Euro pro Quadratmeter noch beurkundet werden konnte, scheiterte mit dem Verkauf des Büroensembles The Heinrich in Schöneberg, der vermeintlich größte (Einzel-)Deal des Jahres an ungleichen Preisvorstellungen.

Hohes Verkaufsvolumen durch Projektentwickler

Die Übernahme der TLG durch Aroundtown war die dominierende (Portfolio-)Transaktion im Jahr 2020. Entsprechend sind Immobilien AGs sowohl die aktivste Käufer- (2,4 Milliarden Euro) als auch Verkäufergruppe (2,5 Milliarden Euro). Auf Platz zwei der Verkäufer findet sich die Gruppe der Projektentwickler mit 1,6 Milliarden Euro Umsatz, dicht gefolgt von Vermögensverwaltern mit ebenso knapp 1,6 Milliarden Euro. Diese kauften für das gleiche Volumen Immobilien ein und finden sich damit ebenfalls an dritter Stelle der aktivsten Käufer, knapp hinter offenen Immobilienfonds bzw. Spezialfonds (1,8 Milliarden Euro).

Projektentwickler haben speziell in Berlin davon profitiert, dass es trotz der Pandemie eine nahezu unverändert hohe Nachfrage nach großen, zusammenhängenden Büroflächen von Mietern aus dem Bereich der Öffentlichen Hand gab und auch noch weiterhin gibt, die sich nicht in Bestandsobjekten finden lässt. Käuferseitig stoßen Assets mit langfristig sicherem Cashflow nun auf erhöhtes Interesse.

Noch stärkeres 2021 erwartet

Kemal Zeyveli MRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin: „Da der weitere Verlauf der noch immer stark grassierenden Pandemie nicht exakt abgeschätzt werden kann, erscheint auch eine genaue Prognose für das Transaktionsvolumen im neuen Jahr wenig glaubwürdig. Gleichzeitig dürfen wir – durch vielversprechende Impfstoffe – begründete Hoffnungen haben, in diesem Jahr einen guten Schritt zurück zur Normalität und damit auch zu einer reduzierten Verunsicherung auf dem Immobilienmarkt machen zu können. Darüber hinaus blicken wir auf eine gut gefüllte Projektpipeline sowie den positiven Effekt der kürzlichen Eröffnung des Hauptstadtflughafens BER als optimale Rahmenbedingungen für gar noch stärkere Marktaktivitäten in 2021, die das vergangene Jahr vom zweiten Platz verdrängen dürften. Grob geschätzt kann man in 2021 von einem Transaktionsvolumen in Höhe von 10 Milliarden Euro ausgehen.“

Ansprechpartner:
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Geschäftsführer
Regional Manager I Berlin
Colliers International Deutschland GmbH
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M +49 (0) 172 6105177
[email protected]

Ulf Buhlemann FRICS
Geschäftsführer
Head of Capital Markets I Berlin
Colliers International Deutschland GmbH
T +49 (0) 30 202993-49
M +49 (0) 172 3115058
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Dr. Lars Vandrei
Senior Consultant
Research | Berlin
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Martina Rozok
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