Zweitstärkstes Abschlussquartal der Dekade treibt Transaktionsvolumen am deutschen Investmentmarkt auf über 60 Milliarden Euro

Deutscher Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien beschließt zweites Corona-Jahr mit fulminantem vierten Quartal
Gesamtjahresergebnis überschreitet nach 2018 und 2019 zum dritten Mal die 60-Milliarden-Euro-Marke
Erhöhtes Sicherheitsbedürfnis treibt Nachfrage nach Core-Produkt in den TOP 7 Märkten
Nachfragedruck vor allem bei Büro- sowie Industrie- und Logistikimmobilien hält an
Zahlreiche in dieses Jahr geschobene Transaktionen und anhaltender Liquiditätsdruck werden auch 2022 für ähnlich hohes Transaktionsvolumen sorgen
ESG-Konformität als marktbeeinflussende Größe für 2022 erwartet

Frankfurt/Main, 6. Januar 2022 – Nach Angaben von Colliers endete das Jahr 2021 am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von 60,1 Milliarden Euro. Zum dritten Mal nach 2018 und 2019 wurde die Marke von 60-Milliarden-Euro geknackt. Damit liegt das Volumen auf dem Niveau des Fünfjahresdurchschnitts, der auch den Allzeitrekord von 2019 mit 71,6 Milliarden Euro umfasst. Der Zehnjahresdurchschnitt wird um gut ein Viertel übertroffen. Das außerordentlich starke vierte Quartal trug mit 21,8 Milliarden Euro 36 Prozent zum Jahresergebnis bei. Auch dies ist nach 2019 der zweithöchste Vergleichswert überhaupt.

Matthias Leube, CEO bei Colliers: „Das Ergebnis beeindruckt umso mehr, als der Investmentmarkt im zweiten Jahr nach Ausbruch der Pandemie nicht mehr vom Übertrag der Abschlüsse profitiert, die noch in der Vorkrisenzeit ausgehandelt wurden. Der überaus starke Jahresabschluss, der sich im oberen Bereich der von uns abgegebenen Prognosespanne bewegt, speist sich vor allem aus Großdeals, die zu Corona-Zeiten angebahnt wurden. Das Vertrauen der Investoren ist zurück. Der Immobilienklimaindex hat zwar im Dezember mit dem Auftreten der sich rasch ausbreitenden Omikron-Variante etwas von seiner positiven Grundstimmung eingebüßt. Im Vorjahresvergleich ist der Anstieg des Frühindikators um 50 Prozent aber als optimistisches Signal für die kommenden Monate zu werten. Die Anpassungen der Konjunkturprognosen, die mit den Herbst-Winter-Prognosen der Institute für 2021 nach unten korrigiert wurden, sind vor allem mit der angebotsseitigen Verknappung von Rohstoffen und Vorerzeugnissen zu begründen. Nachfrageseitig bleibt der Aufschwung in Takt. Die sich in dieses bzw. nächstes Jahr hinausziehende Konjunkturerholung dürfte zumindest 2022 im Euroraum keine Zinsschritte auslösen, um die Erholung wirtschaftsschwächerer EU-Länder nicht zu gefährden. Deutschland profitiert also weiterhin von der Niedrigzinspolitik der EZB, aber auch von krisensicheren Wirtschaftsgrundlagen.”

Strukturelle Nachfrageveränderungen im Jahresverlauf spürbar

Christian Kadel, Head of Capital Markets bei Colliers, ergänzt: „Neben der hohen Dynamik am Investmentmarkt zeichneten sich vor allem strukturelle Verschiebungen im Nachfrageverhalten ab, die im zweiten Jahr der Pandemie noch deutlicher hervortraten als 2020. So waren Nutzungsart, Objektqualität und zugrundeliegende Mietverhältnisse die maßgeblichen Kaufargumente. Core-Objekte in Toplagen der großen Investmentzentren stehen mehr denn je im Fokus der Investoren. Aber auch Core-Plus oder Value-Add-Objekte, deren Vermietungssituation langfristig gesichert ist beziehungsweise bei denen Aussicht auf die Hebung von Mietsteigerungspotenzialen besteht, haben im vorherrschenden Käufermarkt sehr gute Verkaufsaussichten. Ebenfalls zu beobachten ist, dass unter dem Aspekt der ESG-Konformität vermehrt potenzielle Käufer Bestandsobjekte auf die Möglichkeit des ´manage to green´ prüfen und dies in die Kauf- sowie Preisfindungsentscheidung einfließen lassen. Hier stehen wir noch am Beginn einer Entwicklung, die 2022 auch mit verschärften regulatorischen Anforderungen wie der am 1. Januar in Kraft getretenen Taxonomieverordnung an Fahrt gewinnen wird.“

Ergebnisse in den sieben Investmentzentren von Landmark-Deals befeuert

Insgesamt wurden in den vergangenen 12 Monaten 34,2 Milliarden Euro und damit 57 Prozent des Investmentvolumens in den sieben Investmenthochburgen des Landes angelegt. Damit wurde der Fünfjahresdurchschnitt leicht und der Vorjahreswert um 12 Prozent deutlich überschritten. Landmark-Deals, die dem gesteigerten Sicherheitsbedürfnis der Investoren besonders zusagen, trieben vielerorts das Transaktionsvolumen in die Höhe.

Am stärksten profitierte Berlin, das mit 10,5 Milliarden Euro zum zweiten Mal die 10-Milliarden-Euro-Marke durchbrach. Der Fünfjahreswert wurde um knapp ein Drittel überschritten. Bereits im zweiten Quartal wurde mit dem Büroobjekt Fürst ein Milliardendeal abgeschlossen, neun weitere Einzeltransaktionen über 200 Millionen Euro wurden im Gesamtjahr registriert.

Auch München, das mit einem Volumen von 7,4 Milliarden Euro auf sein zweitbestes Jahresergebnis zurückblickt, wurde allein von sechs Großtransaktionen über 500 Millionen Euro geprägt, wozu die Bürogebäude Highlight Towers, Uptown München, Elementum und Pandion Soul zählten.

Das drittplatzierte Frankfurt erzielte mit 5,8 Milliarden Euro gerade einmal seinen Zehnjahresdurchschnitt, verfügt aber mit dem Verkauf des FOUR T1 für 1,4 Milliarden Euro im dritten Quartal über die größte Transaktion des Jahres in ganz Deutschland. Noch stärker als in der Bankenmetropole limitierte in Hamburg das Ausbleiben großvolumiger Core-Deals über 200 Millionen Euro, die 2020 gleich sechsmal gezählt wurden, das Jahresergebnis auf 3,3 Milliarden Euro. Der Vorjahreswert wurde damit um rund ein Drittel verfehlt, ebenso wie in Düsseldorf, das nach einem starken vierten Quartal die 2-Milliarden-Euro Marke aber noch überschreiten konnte. Auf 3,3 Milliarden Euro hingegen verdoppelte Köln sein Transaktionsvolumen gegenüber 2020. Neben der Weitergabe von Fondsanteilen mehrerer großvolumiger Immobilien an der Messe-Deutz an die RFR Holding wurde auch das mischgenutzte Laurenz Carré sowie ein Büroportfolio der DIC Asset AG im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich gehandelt und führte zu einer Jahresendrallye. Das Gleiche war in Stuttgart zu beobachten, wo kurz vor Jahresschluss großvolumige Büroobjekte im Core-Segment für ein überdurchschnittliches Gesamtergebnis von 1,9 Milliarden Euro sorgten.

Große Portfolioabschlüsse registriert, aber deutlich weniger als 2020

Im Vergleich zu Einzeldeals spielten Portfolien mit einem Transaktionsvolumen von 14,2 Milliarden Euro und einem Marktanteil von 24 Prozent eine geringere Rolle als im langjährigen Schnitt. Mit 115 Paketverkäufen wurden rund 14 Prozent weniger Abschlüsse gezählt als in den beiden Vorjahren mit jeweils über 130 Portfolien. Das Durchschnittsvolumen pro Deal sank um 22 Prozent von 157 auf 122 Millionen Euro. Während 2020 die TOP 10-Dealliste auf den ersten sieben Plätzen von Portfolien und Unternehmensübernahmen in der Größenordnung von jeweils deutlich über 500 Millionen Euro angeführt wurde – darunter die TLG-Übernahme durch Aroundtown für allein 4 Milliarden Euro -, findet sich in diesem Jahr der größte Paketverkauf auf Platz 3. Dabei handelt es sich um den Gewerbeimmobilienteil im Bestandsportfolio der Deutschen Wohnen, der vornehmlich aus 76 Seniorenimmobilien besteht und im Zuge der Unternehmensübernahme auf die Vonovia übergeht. Im dritten Quartal wurden bereits 34 Real-Immobilien von SCP an x+bricks veräußert, im zweiten Quartal ging das Mont-Portfolio mit 69 Gewerbeimmobilien von Summit in den Opportunitiy Fonds Episo 5 von Tristan über. Kadel: „Alle genannten Pakete lagen in der Größenordnung um die 1 Milliarde Euro, was beweist, das auch große Portfolien weiterhin gefragt sind. Wenn sie dem bereits skizzierten Sicherheitsbedürfnis der Investoren entsprechen, sind sogar deutliche Portfolioaufschläge zu beobachten. Da Produktverfügbarkeit und Prüfaufwand jedoch eine größere Hürde als bei Einzeldeals darstellen, wird das Volumen auch weiterhin stark schwankend bleiben. Bereits für 2022 angekündigt ist die mehrere Milliarden schwere Übernahme von alstria durch Brookfield. Das Bestandsportfolio des REIT ist auf Büroimmobilien in den TOP 5 Investmentzentren des Landes fokussiert.“

Deutsches institutionelles Kapital weiter marktprägend

Mit 20,2 Milliarden Euro Anlagevolumen und rund einem Drittel Marktanteil sind internationale Investoren weniger aktiv als in den Vorjahren, was weiterhin auf die eingeschränkten Reisemöglichkeiten zurückzuführen ist. Immerhin sind die Anteile seit Jahresbeginn wieder kontinuierlich gestiegen. Die USA bleiben mit 5,4 Milliarden Euro bzw. 9 Prozent Marktanteil die größte ausländische Anlegernation, gefolgt von Großbritannien mit 3,5 Milliarden Euro bzw. Österreich mit 3,3 Milliarden Euro, was jeweils rund 6 Prozent Marktanteil entspricht. Alle nachfolgenden Nationen liegen unter der 1-Milliarde Euro-Grenze. Größte asiatische Nation ist Singapur mit rund 800 Millionen Euro auf Rang 5, in der Region MENA ist Israel mit einer halben Milliarde Euro auf Rang 9 wichtigstes Herkunftsland.

Getragen wurde die dynamische Entwicklung am deutschen Investmentmarkt vor allem vom inländischen Kapital, das den Rückgang des ausländischen Kapitals von 5,2 Milliarden Euro mit einem Zuwachs von 6 Milliarden Euro gegenüber dem Vorjahr überkompensieren konnte.

Als stärkste Investorengruppe stehen weiter Asset- und Fondsmanager mit 14,6 Milliarden Euro und 24 Prozent Marktanteil knapp vor Offenen Immobilien- und Spezialfonds mit 13,8 Milliarden Euro bzw. 23 Prozent Marktanteil. Auf der Verkäuferseite nehmen Projektentwickler mit 13,8 Milliarden Euro (23 Prozent) vor den Vermögensverwaltern mit 11,7 Milliarden Euro (20 Prozent) die Spitzenplätze ein.

Spitzenrenditen bei meistgefragten Büro- und Logistikobjekten weiter in Bewegung

Büroobjekte gingen, wie die Liste der Toptransaktionen bereits zeigte, auch 2021 mit einem Marktanteil von 51 Prozent als dominierende Assektklasse hervor. Die Landmark-Deals sorgten in den TOP 7 für ungleich höhere Anteile in einer Spanne von 63 Prozent in Köln bis 87 Prozent in Frankfurt. Entsprechend sind die Spitzenrenditen in den meisten dieser Städte in den letzten drei Monaten des Jahres nochmal zum Teil deutlich gesunken. So gaben die Bruttoanfangsrenditen in Frankfurt um 25 Basispunkte auf 2,75 Prozent und in Stuttgart um 15 Basispunkte auf 2,85 Prozent nach. Berlin löst nach einem Rückgang von 10 Basispunkten mit aktuell 2,60 Prozent München als teuersten Standort ab. Die Bayernmetropole notiert nach leichter Korrektur von 5 Basispunkten eine Rendite von 2,65 Prozent. Köln liegt nach einem Rückgang um 10 Basispunkte gleichauf mit Düsseldorf bei 3,05 Prozent, Hamburg folgt mit 3,00 Prozent. Die Spanne zwischen den TOP 7 hat sich binnen Jahresfrist von 60 auf 45 Basispunkte weiter verengt.

Prägend für das abgeschlossene Jahr war auch der wechselvolle Kampf um Rang 2 zwischen Handels- sowie Industrie- und Logistikimmobilien. Im letzten Quartal entschied sich dieser zugunsten des Industrie- und Logistiksegments, das mit einem Transaktionsvolumen von 9,2 Milliarden Euro bzw. 15 Prozent Marktanteil gegenüber dem Vorjahr erneut seinen kontinuierlichen Bedeutungszuwachs dokumentieren konnte. „Ein Transaktionsvolumen im zweistelligen Milliarden-Euro-Bereich wäre längst erreicht, gäbe es mehr Produkt“, ist sich Kadel sicher. „Der Nachfrageüberhang ist enorm, was sich in einer sagenhaften Renditekompression von knapp einem halben Prozentpunkt innerhalb eines Jahres und dem neuen Rendite-Tiefstand von 3,25 Prozent offenbart. Damit erreichen Logistikimmobilien mittlerweile ein Renditeniveau, dass von Geschäftshäusern in 1a-Lage der TOP 7 zum Teil schon nicht mehr erreicht wird.“ Soweit sich in diesem Segment mangels Handelsvolumen überhaupt Preisentwicklungen ableiten lassen, ist die Richtung tendenziell abwärtsgerichtet. Die Renditen bewegen sich in einer Spanne von 2,80 Prozent in Frankfurt und 3,40 Prozent in Düsseldorf, Köln und Hamburg.

Handelsimmobilien, die nach einem lebhaften dritten Quartal einen sehr ruhigen Jahresabschluss verzeichneten, vereinten 8,1 Milliarden Euro auf sich. Auch wenn Marktneueintritte ausländischer Investoren wie die von Sonae Sierra oder die Beteiligung des neuseeländischen Staatsfonds New Zealand Superannuation Fund am Deutschlandportfolio von Slate auf die Attraktivität insbesondere des Nahversorgungseinzelhandels hinweist: Schlussendlich reichten die von Produktmangel begrenzten Verkäufe lebensmittelgeankerter Fachmärkte und Fachmarktzentren nicht aus, die schon vor der Pandemie wegbrechenden großvolumigen Transaktionen von innerstädtischen Geschäfts- und Warenhäusern oder Einkaufszentren aufzufangen. Der Marktanteil sank im Jahresverlauf auf 13 Prozent.

Der Hotelmarkt konnte seinen Marktanteil im Jahresverlauf von 3 auf 4 Prozent steigern. Die Stammplatzierung auf Rang 4 musste die Assetklasse auch im zweiten Pandemiejahr an Gesundheits- und Sozialimmobilien sowie Gewerbegrundstücke mit jeweils 6 Prozent Marktanteil abtreten.

Ausblick: Auch 2022 bleibt die 60-Milliarden-Euro-Marke in Reichweite

Leube: „Die Unsicherheiten des weiteren Pandemieverlaufs und dessen Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft sowie an den Finanz- und Kapitalmärkten werden uns auch 2022 begleiten. Allerdings ist Gesamtperspektive angesichts der Aussagen einiger Virologen, die Pandamie könnte sich zu einer Endemie wandeln, heute deutlich positiver als noch vor einem Jahr. Hinzu kommt eine stetig verbesserte Impfsituation und die Aussicht auf neuartige Behandlungsmöglichkeiten im Kampf gegen Covid-19. Die Fortsetzung der Niedrigzinspolitik, die die Vorteilhaftigkeit werterhaltender oder wertsteigernder Immobilienanlagen aufrechterhält, wird die Marktdynamik ebenfalls nachhaltig stützen.“

Kadel weiter: „Schon jetzt zeigt uns die Dealpipeline, dass wir von einem ähnlichen Transaktionsvolumen wie in den beiden vorangegangenen Krisenjahren zwischen 55 und 60 Milliarden Euro ausgehen können. Diese Marke könnte sogar bei einem überdurchschnittlichen Wirtschaftswachstum 2022 und dem Ausbleiben längerer Lockdowns deutlich überschritten werden. Eine Prognose bleibt aber schwierig. Dafür sorgen gestiegene Unsicherheiten bezüglich Dauer- und Abschlusszeitpunkt laufender Prozesse sowie höhere Prüferfordernisse und ein noch selektiveres Kaufverhalten von Investoren, die sich durch die ESG-Thematik ergeben.“

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