Zweitschwächster Jahresauftakt auf dem Industrie- und Logistikimmobilienmarkt seit 2015

  • Transaktionsvolumen von 848 Millionen Euro auf dem Niveau von 2016
  • Portfolio- und großvolumige Transaktionen bleiben aus
  • Marktanteil der Assetklasse Industrie & Logistik am Gesamtmarkt weiterhin im zweistelligen Prozentbereich (16 Prozent)
  • Bruttospitzenrendite mit 4,40 Prozent auf dem Niveau von 2019

Frankfurt am Main, 6. April 2023 – In den ersten drei Monaten des Jahres 2023 wurden laut Colliers rund 848 Millionen Euro in den deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt investiert. Die Eintrübung des Marktes, die seit Mitte des Jahres 2022 andauert, führte zum zweitschwächsten Jahresauftakt seit 2015 (zum Vergleich: erstes Quartal 2015 rund 469 Millionen Euro). Die veränderten Finanzierungskonditionen und die jüngsten Finanzmarktturbulenzen haben dazu geführt, dass sowohl das Transaktionsvolumen als auch die Anzahl der Transaktionen die langjährigen Durchschnitte deutlich verfehlt haben.

Weitere Folgen der Abkühlung des Marktgeschehens waren der Rückgang an Portfoliotransaktionen, die lediglich 18 Prozent am gesamten Transaktionsgeschehen ausmachten. Insgesamt wurden deutlich weniger Objekte gehandelt, unabhängig davon ob als Single- oder Portfoliotransaktion. Im Vergleich der letzten fünf Jahre haben rund 52 Prozent weniger Objekte den Eigentümer gewechselt. 2023 wurden knapp 50 Objekte gehandelt. Das schwache Marktgeschehen folgte der Entwicklung auf dem gesamtgewerblichen Investmentmarkt, der im ersten Quartal ein Transaktionsvolumen auf dem Niveau der Jahre 2010 bis 2012 registriert hat.

Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics bei Colliers: „Die SWAP-Sätze bleiben trotz steigender Leitzinsen stabil, da Zinserhöhungen bereits eingepreist sind und mittel- bis langfristig Zinssenkungen erwartet werden. Allerdings steigen die Margen der Banken an und die Verfügbarkeit vorrangiger Kredite könnte sich weiter verringern. Dies wird für viele Investoren weiter herausfordernd sein. Es bleibt festzuhalten, dass die Preisanpassung im Logistikbereich sehr schnell vonstattengegangen ist und Verkäufer zunehmend realistische Erwartungen an den Markt haben, sodass im Laufe des Jahres wieder vermehrte Aktivität erwartet werden kann.“

Nationale und Value-Add-Käufer profitieren von der Marktsituation

Das Transaktionsgeschehen wurde im ersten Quartal hauptsächlich von nationalen Käufern geprägt, die für mehr als die Hälfte (55 Prozent) des Transaktionsvolumens verantwortlich waren. Auffallend war der Schwerpunkt der getätigten Transaktionen hinsichtlich der Risikoklassenverteilung und der Transaktionsgrößen. Dank des dynamischen Mietmarktes zeigten sich vor allem die Value-Add-Käufer besonders resilient und anpassungsfähig. Sie konnten insgesamt 205 Millionen Euro zum gesamten Transaktionsgeschehen beitragen, während nationale Käufer von ihrer regionalen Marktkenntnis profitierten und sich trotz veränderter Marktbedingungen auf kleinvolumige Core-Produkte konzentrierten (insgesamt 249 Millionen Euro).

„In den letzten Quartalen haben wir registriert, dass Core-Käufer deutlich wählerischer geworden sind und vermehrt ihren Fokus auf den Standort und die ESG-Kriterien der Immobilie richten. Die schwierige Marktlage bringt viele Investoren dazu, aufkommende Opportunitäten genauer unter die Lupe zu nehmen. Davon profitieren insbesondere Value-Add-Käufer, die vermehrt Produkte an Standorten erwerben, die von Core-Käufern vorübergehend gemieden werden, aber dennoch sehr gute Fundamentaldaten für die Zukunft aufweisen“, erklärt Roy.

Weiterer Renditeanstieg bis Mitte des Jahres wahrscheinlich

Gemäß Colliers verzeichnete der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zum Ende des ersten Quartals eine Bruttospitzenrendite für Core-Logistikimmobilien mit einer Fläche von mehr als 3.000 Quadratmetern von 4,40 Prozent. Im Vergleich zum Vorquartal stieg die Rendite um weitere 10 Basispunkte. Insgesamt lässt sich festhalten, dass die geringe Gesamtanzahl an Transaktionen die Ermittlung marktkonformer Renditen erschwert.

„Nach einer starken Kompression ab dem vierten Quartal 2021 hatten wir zu Beginn des Jahres 2022 die niedrigsten je gemessenen Bruttospitzenrenditen für Class- A-Logistikimmobilien an TOP-Logistikstandorten registriert. Im Laufe des Jahres kam es zu einer 180-Grad-Wende auf dem Markt, sodass die Bruttospitzenrendite zwölf Monate später um 130 Basispunkte gestiegen ist und weiterhin einen Aufwärtstrend zeigt. Insgesamt registrierten wir, dass kaum Transaktionen im großvolumigen Prime-Bereich stattfanden“, ergänzt Roy.

„Bis Ende des Jahres bleiben wir realistisch, aber nicht pessimistisch. Auf der Vermietungsseite verzeichnete der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt hohe Mietwachstumsraten von 13 Prozent im Durchschnitt der TOP-8-Standorte. Logistikimmobilien haben sich als idealer Inflationsschutz erwiesen, da das Mietwachstum seit vielen Jahren über der Inflation liegt. Für viele Investoren macht dies die Logistikimmobilie zu einer sehr attraktiven Assetklasse. Die inzwischen üblichen 100%igen Verbraucherpreisindex-Klauseln und dynamischen Marktmieten wirken als stabilisierender Faktor für die Total Returns und bieten im Gegensatz zu Anleihen ein Aufwärtspotenzial. Der nachlassenden Mieternachfrage stehen eine reduzierte Pipeline und ein geringer Leerstand gegenüber, sodass die Nachfrage weiterhin das Angebot übersteigen wird“, so Roy abschließend.

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