Wenig Aktivität auf dem gewerblichen Investmentmarkt – Belebung ab Herbst denkbar

•    Unsicherheit und Kreditklemme bremst den Investmentmarkt
•    Ende des Renditeanpassungsdrucks zeichnet sich ab
•    Investoren bereiten sich für die Zeit nach der Krise vor

München, 12.04.2023 – Auf dem Münchner Markt für gewerbliche Immobilientransaktionen wurden in den ersten drei Monaten des Jahres kaum Transaktionen getätigt. Insgesamt konnten Verkäufe in Höhe von rund 410 Millionen Euro beurkundet werden und damit etwa 60 Prozent weniger als im ersten Quartal des Vorjahres. Abgesehen von dem durch den Lockdown gebremsten Markt im zweiten Quartal 2022 (330 Millionen Euro) wurde ein schwächeres Quartal zuletzt zum Jahresauftakt 2011 mit etwa 250 Millionen Euro registriert. Die hohe Marktvolatilität, die anhaltenden Unsicherheiten sowie die eingeschränkte Verfügbarkeit von Fremdkapital sind weiterhin der Flaschenhals auf dem Investmentmarkt. „Solange es keine Transaktionen mit belegbaren  Verkaufsparametern gibt, ist eine marktgerechte Beurteilung von Immobilienpreisen kaum möglich. Das hat zur Konsequenz, dass der Großteil der Investoren weiterhin abwartend ist”, sagt Manuel Aller, Geschäftsführer und Head of Captial Markets in München.

Mit rund 250 Millionen Euro war der Verkauf des Grundstücks für die geplante Erweiterung von Apple in der Karlstraße unweit des Hauptbahnhofs vom Freistaat Bayern an den US-Tech-Giganten die mit Abstand größte Transaktion. Nachdem noch kurz vor Jahresfrist die KUVB ihren neuen Standort im VINZENT in Neuhausen zur Eigennutzung erworben und im Gegenzug den bestehenden Sitz in der Ungererstraße veräußert hat, haben im ersten Quartal 2023 keine nennenswerten Bürotransaktionen stattgefunden.

Der Anpassungsdruck bei der Rendite verlangsamt sich und scheint weitgehend vollzogen zu sein. Die Verunsicherung im Bankensektor hat in den letzten Wochen nochmal zugenommen, so dass in der Spitze eine Bruttoanfangsrendite von circa 4,1 Prozent und damit 145 Basispunkte über dem Wert vor einem Jahr momentan marktgerecht ist. Insbesondere der im März zu beobachtende Anstieg der Bankenmargen hat die Beschaffung von Fremdkapital teurer gemacht sowie die Kreditvergabebereitschaft im Bereich ab 50 Millionen Euro weiter eingeschränkt. In diesem volatilen Marktumfeld handelt es sich jedoch nur um eine Momentaufnahme und kurzfristige positive Rendite- bzw. Preisanpassungen sind nötig, wenn sich die Rahmenbedingungen ändern.

Die stark sinkenden Energiepreise deuten bereits auf die Kehrtwende bei der Inflation hin, so dass an den Märkrten die Erwartung weiterer höherer Zinssprünge derzeit zurückgeht. Auch die Aktienmärkte zeigen hier schon positive Signale: Der DAX hat seit Jahresbeginn mehr als 10 Prozent zugelegt. Sofern sich diese Tendenz verfestigt, können auch die Immobilienmärkte in der zweiten Jahreshälfte profitieren.

Die aktuelle Flaute auf dem Investmentmarkt nutzen viele Investoren aus, um ihre Portfoliostrategie zu prüfen und geplante Verkäufe detailiert vorzubereiten, um handlungsfähig zu sein, sobald der Markt wieder anspringt.

Mit Blick auf den weiteren Jahresverlauf ist mit einer allmählichen Beruhigung der Zinsmärkte und damit einhergehend von mehr Stabilität ab Ende des Jahres auszugehen.

„Die weiterhin guten Zahlen auf dem Vermietungsmarkt sowie die anhaltend sehr guten Rahmenbedingungen des Wirtschaftsstandorts München stimmen uns positiv, dass Investoren nach Findung eines neuen Preisgleichgewichts auf dem Münchner Markt wieder rasch aktiv werden, wenngleich sich das in den Transaktionszahlen bedingt durch die vergleichsweise langen Ankaufsprozesse wohl erst im kommenden Jahr widerspiegeln wird. Unsere Prognose für das Gesamtjahr setzen wir vor dem Hintergrund des schwachen ersten Quartals auf ein Transaktionsvolumen im Bereich von drei Milliarden Euro herab“, prognostiziert Felix Kugler, Geschäftsführer und Regional Manager bei Colliers in München.
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