Vorgezogene Jahresendrallye am Hamburger Investmentmarkt

• Starkes drittes Quartal pusht das Transaktionsvolumen auf 3,9 Milliarden Euro
• Bürorendite sinkt auf 3,2 Prozent
• Hamburg steuert womöglich auf neues Rekordjahr zu

Hamburg, 8. Oktober 2018 – Nach Angaben von Colliers belief sich das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien in der Hansestadt in den vergangenen neun Monaten auf rund 3,9 Milliarden Euro. Dieses Ergebnis ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum eine Steigerung um 98 Prozent, denn im dritten Quartal 2017 betrug das Transaktionsvolumen lediglich 1,9 Milliarden Euro. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen der letzten Jahre konnte um 54 Prozent übertroffen werden. Verantwortlich dafür war vor allem das dritte Quartal, in dem Immobilien im Wert von über 1,5 Milliarden Euro den Besitzer wechselten und dem hanseatischen Investmentmarkt damit ein über den Erwartungen liegendes Transaktionsvolumen bescherte.

Schnelle Prozesse und viele Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich

Im dritten Quartal kamen gleich mehrere große Transaktionen aus der Pipeline zum Abschluss. Zum einen wurde für rund 100 Millionen Euro das Hanse Forum (City, Axel-Springer-Platz 3) aus dem Euro Club II-Fonds von Standard Life Investments an die Warburg-HIH veräußert und zum anderen ging das Channel-Portfolio (Harburg, Blohmstraße) von der Officefirst AG an JP Morgan Asset Management über. „Im bisherigen Jahresverlauf waren verhältnismäßig schnelle Prozesse am Markt zu beobachten, die zu dem außergewöhnlich starken dritten Quartal führten. Hierzu gehörte u.a. auch der Verkauf des Hanse-Atriums von BNP REIM an Blackrock in der City Süd“, kommentiert Frank-D. Albers, Managing Partner und Head of Capital Markets bei Colliers in Hamburg. „Des Weiteren waren in der jüngsten Vergangenheit aufgrund der hohen Nachfrage am Vermietungsmarkt vermehrt Forward-Deals von großvolumigen Projekten zu sehen, die bereits Mietvertragsabschlüsse mit namhaften Mietern vorzuweisen hatten. So auch die bisher größte Transaktion im Jahresverlauf, der Verkauf der Axel-Springer-Projektenwicklung (City, Kaiser-Wilhelm-Straße) von der MOMENI-Gruppe an mehrere ärztliche Versorgungswerke für rund 400 Millionen Euro.“

Nationale Investoren kommen zum Zug

Das hohe Transaktionsvolumen spricht für sich und unterstreicht das ausgeprägte Interesse von Investoren für Immobilien in der Hansestadt. Als investitionsfreudig zeigten sich vor allem nationale Investoren, die für rund drei Viertel des Transaktionsvolumens verantwortlich waren. Stärkste Käufergruppe stellte insgesamt die Branche der offenen Fonds/Spezialfonds dar, aber auch Vermögensverwalter kauften kräftig ein. Während erstere einen Anteil von rund 19 Prozent auf sich vereinen konnten, machten sich die Assetmanager und Bestandshalter mit einem Anteil von rund 16 Prozent am Markt bemerkbar. Ebenfalls sehr aktiv waren mit rund 14 Prozent die Pensionskassen. Auf der anderen Seite zeigten vor allem Projektentwickler und Bauträger die größte Bereitschaft sich von ihren Immobilien bzw. Projekten zu trennen. Rund 27 Prozent des Transaktionsvolumens fiel auf diese Branche.

Starker Büroimmobilienfokus führt zu leichter Renditekompression

Mehr als 2 Milliarden Euro wurden in den vergangenen neun Monaten in Büroimmobilien investiert. Damit nahm diese Assetklasse einen Anteil von rund 65 Prozent am Transaktionsvolumen ein. „Im Bürosegment kam es in der jüngsten Vergangenheit zu hochpreisigen Verkäufen mit Faktoren über dem 30-fachen der Jahresnettomiete, so dass die Spitzenrendite in dieser Assetklasse auf 3,20 Prozent leicht anzog, nachdem diese im bisherigen Jahresverlauf konstant bei 3,30 Prozent lag. Grund für die zuletzt stabile Rendite war die vorherrschende Produktknappheit von Core-Objekten im CBD“, erläutert Jan Weseloh, Managing Partner und Regional Manager bei Colliers in Hamburg.

Mit deutlichem Abstand positionierten sich Einzelhandelsimmobilien an zweiter Stelle, deren Spitzenmiete weiterhin 3,20 Prozent beträgt. Dank des Verkaufs des Hanseviertels (City, Poststraße 29-33) von der Allianz an CBRE Global Investors erlangte dieses Segment einen Anteil von rund 13 Prozent. Der Verkauf eines Portfolios mit 13 Pflegeimmobilien im Hamburger Raum mit circa über 350 Millionen Euro fiel u.a. in die Gruppe der sonstigen Immobilien und führte dieses Segment an dritte Stelle. Der Anteil am Transaktionsvolumen betrug hierbei rund 11 Prozent. „Des Weiteren zeichnet sich zunehmend der Trend ab, dass Projektentwickler Entwicklungsgrundstücke nach der Baurechtschaffung verkaufen, um Gewinne zu realisieren und Bau- und Vermietungsrisiken abzugeben“, ergänzt Weseloh.

Neues Rekordjahr in Reichweite

Mit dem dritten Quartal im Rücken konnte Hamburg im TOP 7-Ranking die Abstände zu den Märkten Berlin mit 4,25 Milliarden Euro und München mit 4,57 Milliarden Euro deutlich schmälern. An das Frankfurter Ergebnis von 6,65 Milliarden Euro wird Hamburg allerdings selbst am Jahresende nicht anschließen können, da Hamburg im Gegensatz zur Hochhaus-Metropole über deutlich weniger große Landmark-Immobilien verfügt, die das Transaktionsvolumen in diesem Maße pushen könnten. Hamburg ist auf Kurs und scheint in Anbetracht der weiterhin gut gefüllten Pipeline ein neues Rekordjahr in greifbarer Nähe zu haben, welches zuletzt 2016 mit 4,9 Milliarden Euro registriert wurde. Laut Colliers ist erstmalig in der Hansestadt ein Ergebnis über 5 Milliarden Euro möglich.

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