Von Krise keine Spur: Hamburger Investmentmarkt beendet das Jahr 2020 mit einem Investitionsvolumen von 5 Milliarden Euro

  • Transaktionsvolumen übertrifft Vorjahresergebnis um 17 Prozent
  • Zahlreiche großvolumige Transaktionen im Core-Segment treiben das Transaktionsvolumen in die Höhe
  • Spitzenrenditen für Büroimmobilien sinken auf 3,0 Prozent

Hamburg, 8. Januar 2021 – Der Hamburger Investmentmarkt hat das von der Covid-19-Pandemie geprägte Jahr 2020 laut Colliers International mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von 5 Milliarden Euro beendet. Mit dem starken Resultat wurde nicht nur das Vorjahresergebnis von 4,3 Milliarden Euro deutlich übertroffen – das Ergebnis liegt auch 12 Prozent über dem Fünfjahresschnitt und durchbricht nach dem Umsatzrekord aus dem Jahr 2018 zum zweiten Mal die 5-Milliarden-Euro Grenze. Dabei profitierte der Hamburger Investmentmarkt 2020 nicht zuletzt von einer starken Jahresendrallye: Allein im vierten Quartal summierten sich die Verkäufe auf rund 1,5 Milliarden Euro und setzten damit die Bestmarke für das Gesamtjahr.

Sascha Hanekopf, Regional Manager bei Colliers International in Hamburg: „Das Investitionsvolumen wurde 2020 insbesondere durch eine Vielzahl von Transaktionen im hohen dreistelligen Millionenbereich in Höhe getrieben: So wurden allein sechs Verkäufe oberhalb von 200 Millionen Euro registriert, nachdem 2019 kein Abschluss in dieser Größenkategorie verzeichnet wurde. Als Resultat war Hamburg 2020 der einzige Top 7-Standort in Deutschland, der das Vorjahresresultat trotz der schwierigen Umstände steigern konnte.“

Frank-D. Albers, Head of Capital Markets Hamburg bei Colliers International: „Die Auswirkungen der Pandemie haben zwar dazu geführt, dass insgesamt weniger Transaktionen zustande gekommen sind. Die durchschnittliche Transaktionsgröße hat sich allerdings deutlich erhöht und damit zu dem zweitbesten Ergebnis geführt, dass wir bisher auf dem Hamburger Investmentmarkt verzeichnen konnten.“ Mit 95 Abschlüssen im gesamten Jahresverlauf lag die Transaktionsanzahl erstmals seit dem Jahr 2012 wieder unter der Grenze von 100 registrierten Transaktionen, so dass bei einer höherer Marktaktivität im kleinteiligeren Bereich durchaus ein neuer Transaktionsrekord zu erreichen gewesen wäre.

Core-Investments bestimmen den Hamburger Investmentmarkt

„Ein Faktor für das starke Jahr auf dem Investmentmarkt in Hamburg war sicherlich, dass im Jahr 2020 genau das Produkt zum Verkauf stand, wonach Investoren im aktuellen Marktumfeld gesucht haben. Auch im vierten Quartal festigte sich mit dem Verkauf des EDGE Elbside in der HafenCity und dem Eigentümerwechsel der HCOB-Zentrale in der Hamburger Innenstadt der beobachtete Trend zu hoher Nachfrage an sicheren Core-Investments mit langen Mietvertragslaufzeiten oder Transaktionen, die auf Development-Cases mit langfristigen Planungshorizont abzielen“, bilanziert Albers.

Der Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von Core-Immobilien stieg im Vorjahresvergleich von 50 Prozent auf 56 Prozent. Bei Developments war der Anstieg von sechs Prozent auf nunmehr 19 Prozent sogar noch deutlicher. „Während die hohe Nachfrage nach Core-Immobilien insbesondere mit der Perspektive einer sicheren Kapitalanlage zu begründen ist, lässt sich der gestiegene Anteil an Developments primär damit erklären, dass das Angebot an Core-Immobilien begrenzt ist und mit einer sich zuspitzenden Angebotsverknappung zu rechnen ist. Zudem spiegelt sich hier deutlich das hohe Vertrauen der Investoren in die Entwicklung des traditionell stabilen Hamburger Marktes wider“, so Albers.

Core Plus and Value-Add Produkte waren 2020 hingegen weniger auf den Einkaufslisten der Investoren zu finden: „Nachdem 2019 der Leerstand noch primär als Chance zur Optimierung von Mieteinkünften gesehen wurde, hat das veränderte Marktumfeld in 2020 dazu geführt, dass höhere Leerstände in Objekten eher als Risiko wahrgenommen wurden“, erläutert Hanekopf. „Da für solche Immobilien verhaltenere Gebote zu erwarten gewesen wären, haben viele potenzielle Verkäufer den Vermarktungsstart auf 2021 verschoben. Daher ist davon ausgehen, dass in diesem Segment wieder verstärkte Marktaktivität zu beobachten sein wird, sobald die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie in der zweiten Jahreshälfte geringer werden.“

CBD-Lagen als Krisengewinner – Perspektiven für die Teilmarktlagen positiv

Die Nachfrage nach sicheren Investments hat 2020 zu einer Verschiebung zu Gunsten der Top-Lagen in der Hamburger City und HafenCity geführt.

Der Anteil am Transaktionsvolumen stieg von 44 Prozent in 2019 auf 49 Prozent in 2020. Neue Arbeitskonzepte, die durch die Pandemie einen zusätzlichen Schub erhalten haben, werden die Lebensbereiche Wohnen und Arbeiten jedoch noch stärker miteinander verschmelzen lassen, so dass aufstrebende Teilmärkte in Zukunft keineswegs zu vernachlässigen sind. Hanekopf: „Urban und kreativ geprägte Stadtteile, die für diese Konzepte prädestiniert sind, werden sich dann auch sicherlich wieder vermehrt auf den Einkaufslisten von Investoren wiederfinden. Hamburg hat das Potenzial sich auch als polyzentrischer Investmentstandort zu etablieren: Die Verkäufe des AREA 5.0 in Eppendorf oder des Campus in Barmbek haben dies auch im Jahr 2020 schon bewiesen.“

Corona-bedingte Auswirkungen auf Portfoliotransaktionen sichtbar

Im Fokus standen 2020 in Hamburg insbesondere Einzelverkäufe und Büroimmobilien: Portfoliotransaktionen machten lediglich 19 Prozent des Transaktionsvolumens aus und lagen damit unter dem Wert der vergangenen fünf Jahre. Dies ist nicht zuletzt durch die verminderte Reisetätigkeit im Zuge der Covid-19-Pandemie zurückzuführen. Büroimmobilien waren mit einem Anteil von 59 Prozent die nachgefragteste Assetklasse, gefolgt von mischgenutzten Immobilien, die ihren Anteil von sieben Prozent vom vorangegangenen Jahr auf 15 Prozent in 2020 steigern konnten, und vor allem von Verkäufen von Quartiersentwicklungen profitierten. Der Anteil an ausländischem Kapital lag hingegen trotz der erwähnten Einschränkungen im Reiseverkehr mit 46 Prozent am Gesamtvolumen vergleichsweise hoch. An dieser Stelle machen sich vor allem die Beteiligungen der österreichischen SIGNA Holding und des US-amerikanischen Investors Tishman Speyer an den Großabschlüssen im Bereich oberhalb von 200 Millionen Euro bemerkbar und haben somit das Ergebnis erheblich beeinflusst.

Spitzenrenditen geben zum Jahresende weiter nach

Durch die hohe Nachfrage an Immobilien im Premium-Segment, ist die Spitzenrendite zum Jahresende erneut gesunken und notiert nun bei 3,0 Prozent für Büroobjekte in Top-Lagen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt ist die Hamburger Spitzenrendite um 20 Basispunkte gesunken. „Auch in den Stadtteillagen sind im Jahresverlauf keine Preisabschläge zu erkennen gewesen“, stellt Albers fest. „Bei Top-Immobilien mit langfristig gesichertem Cashflow hat die hohe Nachfrage unabhängig der Lage zu steigenden Preisen geführt.“
Hamburger Investmentmarkt bleibt stabil – ohne auf Rekordjagd zu gehen

Das durch die Covid-19-Pandemie geprägte Jahr 2020 hat auf dem Hamburger Investmentmarkt keinen messbaren Schaden verursacht – der Ausblick ist entsprechend positiv. „Auch wenn die Rahmenbedingungen in 2021 wieder hohe Marktaktivität zulassen werden, wird eine Wiederholung des Ergebnis im Bereich von 5 Milliarden Euro voraussichtlich nicht zu erreichen sein“, prognostiziert Albers. „Eine derartige Anhäufung von großvolumigen Transaktionen wie in 2020 ist nicht zu erwarten. Ein Resultat im Bereich des Fünfjahresschnitts von 4,5 Milliarden Euro scheint aber erneut erzielbar“. Hanekopf beschließt im Hinblick auf die Renditeentwicklung: „Der anhaltend hohe Anlagedruck im Niedrigzinsumfeld wird 2021 den Druck auf die Renditen entsprechend hochhalten. Die Spitzenrenditen haben im Bürosegment den Boden noch nicht gefunden – von einer weiteren leichten Renditekompression im Spitzensegment ist im Jahr 2021 auszugehen.“

Ansprechpartner:
Frank-D. Albers MRICS
Geschäftsführer & Head of Capital Markets Hamburg
Colliers International Hamburg GmbH
T +49 (0) 40 328701-101
M +49 (0) 160 94 42 64 78
[email protected]

Sascha Hanekopf
Geschäftsführer & Regional Manager Hamburg
Colliers International Hamburg GmbH
T +49 (0) 40 328701-108
M +49 (0) 160 65 16 22
[email protected]

Simon Gstalter
Senior Consultant l Research
Colliers International Hamburg GmbH
T +49 (0) 40 328701-172
[email protected]
www.colliers.de

Martina Rozok
ROZOK GmbH
T +49 30 400 44 68-1
M +49 170 23 55 988
[email protected]
www.rozok.de