Verhaltener Jahresauftakt für den Bürovermietungsmarkt in den Top 7

Flächenumsatz von rund 601.300 Quadratmetern in den Top 7
Leerstände steigen weiter auf aktuell 6,4 Prozent
Spitzenmieten legen im Vorjahresvergleich nochmals zu, Durchschnittsmieten entwickeln sich heterogener
Schwacher konjunktureller Ausblick lässt eine spürbare Marktbelebung frühestens für die zweite Jahreshälfte 2024 erwarten

Frankfurt, 08. April 2024 – In den sieben größten Bürovermietungsmärkten Deutschlands wurden im ersten Quartal 2024 rund 601.300 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das Vorjahresergebnis um rund 2 Prozent unterschritten.

Cem Ergüney, Head of Office Letting Germany bei Colliers: „Der Büromarkt startet erwartungsgemäß verhalten ins Jahr 2024. Der konjunkturelle Ausblick bleibt weiter eingetrübt, die geopolitschen Unsicherheitsherde bestehen. Vor diesem Hintergrund überrascht die anhaltende Zurückhaltung bei vielen Unternehmen im ersten Quartal 2024 kaum. Im Flächensegment zwischen 1.000 Quadratmetern und 5.000 Quadratmetern sank der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 8 Prozent. Im großflächigen Marktsegment über 5.000 Quadratmeter stieg der Umsatz trotz einer rückläufigen Anzahl an Mietverträgen in Folge höherer Durchschnittsgrößen hingegen um fast 8 Prozent.“

Weiterer Leerstandsanstieg in Folge hoher Bautätigkeit

Die Leerstandsquote setzt den Anstieg zu Jahresbeginn fort und liegt in den Top 7 aktuell bei 6,4 Prozent (+ 20 Basispunkte zum Vorquartal). Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um 120 Basispunkte bzw. über 1 Million Quadratmeter. Auf der Angebotsseite rechnet Colliers 2024 mit rund 1,8 Millionen Quadratmetern neuer Büroflächen, die in den Top 7 auf den Markt kommen werden. Im Vergleich zur Prognose aus dem vierten Quartal 2023 hat sich die Neubaupipeline aufgrund von Baustopps oder -verzögerungen um rund 200.000 Quadratmeter bzw. rund 10 Prozent reduziert. Für die Jahre 2025 und 2026 ist mit Fertigstellungsvolumen von rund 1,5 Millionen Quadratmetern und 1,1 Millionen Quadratmetern eine spürbare Verlangsamung der Bautätigkeit zu erwarten.

„Die verhaltene Flächennachfrage trifft aktuell auf den Höhepunkt der Bautätigkeit in diesem Marktzyklus. Wir erwarten daher für den weiteren Jahresverlauf und auch darüber hinaus einen kontinuierlichen Anstieg der Leerstandsquote in den Top 7, die 2026 auf einem Niveau von 7,9 Prozent ihren Höhepunkt erreichen wird. In einigen Top 7 Standorten wie Frankfurt und München ist mit einem Höhepunkt schon im Jahresverlauf 2024 zu rechnen. Da 2026 rund 40 Prozent weniger neue Büroflächen als 2024 auf den Markt kommen werden, erwarten wir für moderne Büroflächen, die aktuelle Anforderungen der Nutzer an moderne Bürokonzepte und ESG-Kriterien erfüllen, bereits kurz- bis mittelfristig eine spürbare Angebotsverknappung“, analysiert Ergüney.

Spitzenmieten setzen Aufwärtstrend unbeirrt fort

Die Spitzenmieten stiegen im Jahresvergleich in sechs der Top 7 Standorte erneut an. In München wurde mit einem Anstieg von 17 Prozent zum Vorjahr die 50-Euro-Marke geknackt. Die Spitzenmiete liegt dort aktuell bei 51,50 Euro pro Quadratmeter. Das Verfolgerfeld wird angeführt von Düsseldorf (+ 11 Prozent) und Stuttgart (+ 6 Prozent). In den weiteren Top 7 Standorten stiegen die Spitzenmieten um 2 Prozent bis 5 Prozent. Köln verzeichnete als einziger Standort stabile Spitzenmieten.

Bei der Durchschnittsmiete zeigt sich die Entwicklung heterogener mit einem moderaten Wachstum in Stuttgart, Köln, Frankfurt und Hamburg sowie einer Stagnation bzw. leichten Rückgängen an den anderen Standorten.

Ausblick: Positive konjunkturelle Impulse im Jahresverlauf, struktureller Gegenwind bleibt bestehen

Die Wachstumsaussichten für die deutsche Wirtschaft für das Jahr 2024 wurden zuletzt weiter reduziert. Der Consensus rechnet aktuell mit einem geringen Wachstum von 0,1 Prozent und einer leichten Belebung im Jahr 2025 (1,1 Prozent).

Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers: „Das eingetrübte konjunkturelle Umfeld bremst den Bürovermietungsmarkt in Deutschland auch zum Jahresbeginn 2024 aus. Mit Blick auf die relevanten Frühindikatoren und Prognosen erwarten wir positive Impulse für den Vermietungsmarkt frühestens ab Mitte 2024. Die Neuausrichtung von Bürokonzepten im Umfeld inzwischen stabilisierter Home-Office-Quoten wird auch mittelfristig einen strukturellen Gegenwind für den Bürovermietungsmarkt schaffen. In einer aktuellen Analyse in Zusammenarbeit mit dem ifo Institut kommen wir zu dem Ergebnis, dass gestiegene HomeOffice-Quoten und die Neuausrichtung von Bürokonzepten im Hauptszenario die Flächennachfrage bis 2030 um rund 12 Prozent reduziert.“

Ergüney abschließend: „Vor diesem Hintergrund ist ein Anknüpfen an die Flächenumsätze aus den Vor-Corona-Jahren auch bei einer Aufhellung des konjunkturellen Umfelds nicht zu erwarten. Für das Gesamtjahr 2024 halten wir auf Basis aktuell aktiver Gesuche einen Flächenumsatz von bis zu 2,5 Millionen Quadratmeter und damit eine leichte Steigerung um 4 Prozent zum Gesamtjahr 2023 für möglich.“

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