Trotz deutlichem Stimmungsanstieg weiterhin nur geringe Transaktionsdynamik am Frankfurter Investmentmarkt

• Transaktionsvolumen von rund 1,8 Milliarden
• Internationale Kapitalzuflüsse weiterhin verlangsamt
• Renditeniveau von Büroimmobilien stabil

Frankfurt am Main, 6. Juli 2021 – Nach Angaben von Colliers konnte am Frankfurter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien bis zur Jahresmitte 2021 ein Transaktionsvolumen von rund 1,8 Milliarden Euro registriert werden. Mit dem unterdurchschnittlichen Volumen ordnet sich der Markt sowohl rund 34 Prozent unterhalb dem portfoliolastigen Vorjahresergebnis als auch 11 Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnitt ein.
David Poremba, Head of Capital Markets Frankfurt bei Colliers: „Nach dem bereits verhaltenen Jahresstart konnte sich die zunehmende Verbesserung des Investmentklimas im Zuge des wirtschaftlichen Aufschwungs und der allmählichen Rückkehr zur Normalität bisher nicht im Transaktionsgeschehen widerspiegeln. Mit 22 registrierten Deals und einem erfassten Transaktionsvolumen von rund 910 Millionen Euro innerhalb der letzten drei Monate übertrifft der Markt geringfügig das bereits verhaltene Auftaktquartal, im langfristigen Vergleich zeigt sich jedoch deutlich die Schwäche des Quartalsergebnisses. Demnach ist es das schwächste zweite Quartal seit 2014 hinsichtlich Volumen. Im Vergleich zum Vorjahresquartal mit 18 Deals ist zwar eine leichte Steigerung der Transaktionsanzahl zu registrieren, jedoch kann auch dort der Vor-Corona-Wert aus 2019 mit 29 Transaktionen nicht erreicht werden. Daraus wird ersichtlich, dass die Folgen der Pandemie auch weiterhin nachwirken, und das aktuelle Ergebnis merklich unter dem Einfluss sich verzögernder Verkaufsprozesse steht.“

Überschaubare Beteiligung internationaler Kapitalgeber

Im ersten Halbjahr 2021 waren nur rund 28 Prozent des in Frankfurter Gewerbeimmobilien investierten Kapitals auf ausländische Käufergruppen zurückzuführen. Auf Jahressicht entspricht dies zwar einer leichten Steigerung, jedoch reicht das aktuelle Niveau weiterhin nicht an die Erfahrungswerte der letzten Jahre heran, da normalerweise rund die Hälfte des Ankaufsvolumens auf internationale Akteure entfällt. Besonders auffällig ist weiterhin, dass erstrangig europäische Akteure agieren, während asiatische Kapitalgeber – beziehungsweise generell Investoren aus Übersee – bisher kaum in Erscheinung traten. Mit zunehmender Lockerung der Reisebeschränkungen ist ein Wiederanstieg grenzüberschreitender Investitionen auf das Normalniveau zu erwarten, da der Investitionsstandort Deutschland seinen Ruf als „Safe Haven“-Markt nach wie vor beibehalten hat.

Büroprodukt lageunabhängig im Investorenfokus

Im Frankfurter Marktgebiet wurden bis zur Jahresmitte 2021 rund 1,4 Milliarden Euro in Büroimmobilien investiert, was einem Marktanteil von rund 76 Prozent entspricht. Angebotsbedingt kam es weiterhin vermehrt zu Zukäufen in den Nebenlagen, während sich die Aktivität im Central Business District (CBD) weiterhin überschaubar darstellte. Beispielhaft dafür sind unter anderem die Verkäufe zweier Objekte des Büroensembles Mergenthaler Connects in Eschborn an den Schweizer Investor BlueRock vom Projektentwickler Wöhr & Bauer. Zweitrangig folgen mit großem Abstand Hotelimmobilien mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von rund 13 Prozent. Angesichts der Erholung des globalen Tourismus ist in der Messestadt Frankfurt mit einem Abbau der Zurückhaltung und schlussendlich von weiteren Transaktionen auszugehen, was von beliebtem Core-Produkt bis hin zu Objekten mit Umnutzungspotenzialen reicht.

Anton Holler, Regional Manager Frankurt bei Colliers: „Büroimmobilien stehen weiterhin hoch in der Gunst der Investoren, wovon es trotz der Homeoffice-Debatten und des zuletzt schwächelnden Vermietungsmarktes auch zukünftig keine Abkehr geben wird. Da aktuell nur vereinzelt das begehrte stabilisierte Büroprodukt angeboten wird und sich die gesamtwirtschaftliche Lage und damit auch die Aktivität auf dem Vermietungsmarkt dynamischer gestaltete, wurde der damit verbundene Stimmungsaufschwung bei bestehendem Anlagedruck als Anlass genommen, um nun auch risikobehaftete Objekte mit Asset Management-Bedarf – vermehrt abseits des CBD – im Markt zu platzieren. Eine in diesem Zusammenhang nennenswerte Transaktion war der Ankauf des Bürogebäudes Westend Carree für über 200 Millionen Euro durch den französischen Investor Ardian. Dieser sicherte sich das Obekt von der publity-Tochter Preos, um es durch Aufwertungsmaßnahmen am Markt neu zu positionieren.“

Bürokaufpreise weiterhin robust

Die (Brutto-)Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den TOP-Lagen des Marktes verharren zum Ende des zweiten Quartals weiterhin bei 3,0 Prozent. Es ist festzustellen, dass Investoren im intensiven Wettbewerb für Core- und Core-Plus-Objekte auch fortwährend eine hohe Zahlungsbereitschaft aufweisen. Durch das insgesamt gedämpfte Transaktionsgeschehen und den beständigen Mangel an Vergleichstransaktionen für None Core-Produkt lässt sich weiterhin nicht repräsentativ belegen, wie stark das aktuelle Risiko eingepreist wird. Zwischen Verkäufer und Käufer entsteht in einer derartigen Marktphase oft eine sehr unterschiedlichen Wahrnehmung von Chancen und Risiken. „Gerade große, strukturierte Deals tun sich im aktuellen Marktumfeld noch schwer, wie beispielsweise im Fall des Parktowers, dessen Veräußerung nach langer Exklusivität mit dem potenziellen Käufer letztendlich nicht abgeschlossen werden konnte. Nichtsdestotrotz bahnen sich über den Sommer für die Mainmetropole typische Landmark-Transaktionen im Bankenviertel an“, erläutert Poremba.

Fazit und Ausblick

Die Folgen der Pandemie und der temporären Lähmung des Marktgeschehens wirkte auch im zweiten Quartal nach. Im Einklang mit dem Ende des Lockdowns und abnehmender Restriktionen ist angesichts des aufhellenden Stimmungsbildes von einer anziehenden Marktdynamik in der zweiten Jahreshälfte auszugehen. „Neben den anstehenden Hochhaustransaktionen befinden sich aktuell eine Reihe von Objekten unterschiedlicher Risikoprofile und Lagequalitäten im Markt, bei denen im Jahresverlauf ein erfolgreicher Abschluss wahrscheinlich erscheint. Zusätzlich ist mit der Marktansprache weiterer Big-Tickets auf Jahressicht zu rechnen. Insgesamt ist festzuhalten, dass moderne Büroobjekte auch zukünftig stark gefragt sein werden, während sanierungsbedürftige, nicht marktfähige Bestandsobjekte mit Leerstands- und Wiedervermietungsrisiken zunehmend auch unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten – Stichwort ESG – kritischer geprüft werden“, bilanziert Poremba.

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