Trotz anhaltendem Nachfrageüberhang bleibt Transaktionsvolumen des Stuttgarter Investmentmarktes Corona-bedingt hinter Vorjahreswerten zurück

Stuttgart, 8. Januar 2021 – Der Stuttgarter Investmentmarkt verzeichnete im Jahr 2020 mit einem Transaktionsvolumen von circa 1,21 Milliarden Euro eine rege Transaktionstätigkeit, die überdurchschnittlichen Volumina der Vorjahre konnten jedoch Corona-bedingt nicht erreicht werden. Auch der in den vergangenen Jahren oftmals beobachtete Jahresendspurt blieb im Schlussquartal aus. Dabei verzeichneten gewerbliche Investments ein Objektvolumen von rund 1,04 Milliarden Euro, weitere circa 164 Millionen Euro entfielen auf überwiegend institutionelle Wohninvestments. Die Anzahl der Transaktionen blieb mit 58 registrierten Abschlüssen weniger deutlich als das Transaktionsvolumen hinter dem Vorjahreswert (72 Abschlüsse) zurück.

Frank Leukhardt, Head of Capital Markets bei Colliers International in Stuttgart: „Über das gesamte Jahr hinweg standen Transaktionen im risikoaversen Core- und Core Plus-Segment im Fokus der Investoren, was den Wunsch des überwiegend deutschen Kapitals nach Sicherheit widerspiegelt. Das Vertrauen der Investoren in die Robustheit des Stuttgarter Immobilienmarktes bleibt angesichts geringer Leestände und vergleichsweise niedriger Capital-Values hoch, was lokale wie auch national agierende Projektentwickler im Laufe des Jahres 2020 zu nennenswerten Engagements bei Gewerbegrundstücken bewogen hat. So avancierten Grundstücksverkäufe mit einem Anteil von rund 16 Prozent am Transaktionsvolumen zur zweitstärksten Assetklasse.“

Wie bereits in den Vorjahren dominierten jedoch Büroimmobilien mit einem Anteil von circa 72 Prozent am Transaktionsvolumen das Marktgeschehen. Zurückzuführen ist dies auf das geringe Angebot der anderen Assetklassen sowie großvolumige Investments im 3-stelligen Millionenbereich im Büro-Segment. So konnten die drei größten Stuttgarter Bürotransaktionen ein Volumen von rund 360 Millionen Euro auf sich vereinen. Neben dem im ersten Quartal durch die R+V Versicherung erworbenen Büroneubau „NEO“ im Synergiepark in Stuttgart-Vaihingen, war dies im zweiten Quartal, der durch Colliers International im Auftrag von Wöhr & Bauer an die HanseMerkur AG vermittelte Büroneubau „W9 Wissenscampus“ in Stuttgart-Weilimdorf, der zugleich der größte Deal des Jahres 2020 war. Im dritten Quartal folgte der Verkauf des Büroteils des Projekts „Look 21“ in der Stuttgarter Innenstadt an die DIC.

Neben dem bereits genannten Erwerb zahlreicher Gewerbegrundstücke durch Projektentwickler, zeigten sich auf Käuferseite insbesondere deutsche Versicherungskonzerne sehr aktiv und vereinten mit einem Anteil von annähernd 34 Prozent das Gros des Transaktionsvolumens auf sich. Neben den vorgenannten Transaktionen „W9 Wissenscampus“ sowie „NEO“, ist hier der durch Colliers International im Auftrag von Hines Immobilien begleitete Verkauf des Bürohauses „Stuttgarter Tor“ am Pragsattel für über 70 Millionen Euro zu nennen, der durch Arminius für ein deutsches Versicherungsunternehmen erworben wurde.

Die Aktivität internationaler Akteure fiel geringer als in den Vorjahren aus, was unter anderem auf Corona-bedingte Reisebeschränkungen zurückzuführen ist. So lag der Anteil der ausländischen Marktteilnehmer am Transaktionsvolumen auf Käuferseite bei etwa 16 Prozent. Auf Verkäuferseite waren es nur circa 9 Prozent am Gesamtvolumen. Zurückzuführen ist der geringere Anteil internationaler Akteure sicherlich auch darauf, dass internationale Immobilieninvestitionsentscheidungen häufig zunächst zurückgestellt wurden und ein stärkerer Fokus auf dem Krisenmanagement in den Heimatmärkten lag. Für die Post-Corona-Zeit ist wieder mit einem erhöhten Interesse ausländischer Marktteilnehmer zu rechnen, die neben der wirtschaftlichen Stabilität der Landeshauptstadt, insbesondere die traditionell niedrige Leerstandsquote auf dem Bürovermietungsmarkt positiv bewerten.

Der nicht zuletzt Pandemie-bedingt weiter gestiegene Wunsch vieler Investoren nach einem hohen Maß an Sicherheit, hat in den vergangenen Monaten bei langfristig vermieteten Büroinvestments, zu einer weiteren Yield-Compression geführt. So sank nach Beobachtung von Leukhardt die Spitzenrendite für Premium Büroinvestments in der City von rund 3,3 Prozent auf circa 3,1 Prozent, in bevorzugten Stadtteillagen lag sie zuletzt nur unwesentlich höher.

„Der Jahresabschluss 2020 fiel schwächer als in den Vorjahren aus. Neben den Corona-bedingten Auswirkungen schränkte das überschaubare Angebot das Investitionsgeschehen am Stuttgarter Immobilienmarkt ein. Die Nachfrage nationaler wie auch internationaler Investoren ist im Jahr 2021 ungebrochen hoch, wodurch die Renditen auf niedrigem Niveau verharren werden. Für dieses Jahr prognostizieren wir wieder einen Anstieg des gewerblichen Transaktionsvolumen auf circa 1,5 Milliarden Euro, was nicht zuletzt auf großvolumige Büroinvestments zurückzuführen sein wird, die in Vorbereitung sind“, so Leukhardt abschließend.

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