Transaktionsvolumen auf Frankfurter Investmentmarkt erreicht langjährigen Tiefpunkt

  • Transaktionsvolumen von rund 100 Millionen Euro
  • Bürospitzenrenditen mit Anstieg auf 4,2 Prozent
  • Zinsstabilisierung zum Jahresende deutet auf mehr Aktivität hin

Frankfurt a.M., 05. April 2023 – Nach Angaben von Colliers wurden auf dem Investmentmarkt der Mainmetropole inklusive Eschborn und Kaiserlei in den ersten drei Monaten des Jahres 2023 rund 100 Millionen Euro in Gewerbeimmobilien investiert. Damit unterschreitet das Ergebnis deutlich das Vorjahresresultat und auch langjährige Vergleichswerte. Im Verhältnis zum zehnjährigen Durchschnitt wurde nur rund ein Zehntel des Transaktionsvolumens generiert.

Anton Holler, Regional Manager Frankfurt bei Colliers: „Der Negativtrend des Transaktionsgeschehens setzte sich zum Jahresstart fort. Die Tragweite der Marktberuhigung zeigt sich bei der rollierenden Betrachtung der letzten zwölf Monate, wonach sich das Transaktionsvolumen auf rund 2,3 Milliarden Euro beläuft. Ein geringeres Volumen wurde zuletzt im dritten Quartal 2012 erzielt. Insbesondere die Aktivitäten bei den für den Standort charakteristischen ‚Big-Tickets‘ werden durch die gestiegenen Margen und restriktiveren Finanzierungsvergaben auf der Kreditgeberseite beeinträchtigt. Die hohen Finanzierungskosten schränkten die Zahlungsmöglichkeiten des ohnehin enger gewordenen Investorenkreises für derartiges Produkt stark ein. Die Relevanz großer Transaktionen über 100 Millionen Euro wird dadurch verdeutlicht, dass in den letzten fünf Jahren durchschnittlich rund 4,4 Milliarden Euro pro Jahr auf dieses Segment entfielen. Anteilig machten derartige Deals zwischen 55 und 73 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens im jeweiligen Jahr aus. Diesjährige Aktivitäten konzentrierten sich ausschließlich auf kleinvolumige Büro- und Mixed-Use-Assets wie z.B. den Off-Market-Ankauf des Bürobestandsobjektes in der Frankenallee 2-4 durch Hamburg Team.“

Faktorkorrekturen setzen sich fort – Bürospitzenrendite überschreitet die 4-Prozent-Marke

Zum Ende des ersten Quartals beläuft sich die (Brutto-)Spitzenrendite für Büroimmobilien in den Bestlagen des Marktes auf 4,2 Prozent. Dies entspricht einem Anstieg um 50 Basispunkte zum Vorquartal. „Trotz ausbleibender Transaktionen geben anziehende Pitchaktivitäten und Kaufpreiseinschätzungen Indikationen darüber, wo sich das aktuelle Preisniveau beim gegebenen Zinsumfeld einordnen müsste. Auch die zeitverzögerten Korrekturen der hohen Buchwerte – die oftmals auch ein zusätzliches Hemmnis für Veräußerungen darstellen – könnten zusätzliche Impulse für die Verkäuferseite geben. Hinzu kommt potentieller Verkaufsdruck durch Non-Performing Loans, die bisher kaum zu beobachten waren, aber mittelfristig möglich erscheinen“, erläutert Holler.

Fazit und Ausblick

Der erhebliche Einbruch des Transaktionsvolumens offenbart die ausgeprägte Zurückhaltung der Marktteilnehmer bei den gegebenen Marktbedingungen. „Aus Investorensicht ließ die Volatilität auf Zinsseite kaum belastbare und nachhaltige Angebote zu. Auch daher befindet sich zum aktuellen Zeitpunkt nahezu kein Produkt im offiziellen Verkaufsprozess. Die Prognosen zum weiteren Zinsverlauf signalisieren eine mittelfristige Stabilisierung, die mit mehr Planungssicherheit bei Prozessverläufen einhergehen wird. Hinzu kommt, dass der Frankfurter Vermietungsmarkt mit beständiger Nachfrage und teilweise starkem Mietpreiswachstum für positive Signale bei Investoren sorgt. Perspektivisch sollten diese Faktoren eine Ausweitung der Transaktionstätigkeit begünstigen und sich ein neues Preisgleichgewicht identifizieren lassen, das auch die gestiegenen Renditeerwartungen an das Eigenkapital im aktuellen Zinsumfeld reflektiert. Aus aktueller Sicht wird sich das Transaktionsvolumen des Gesamtjahres – auch durch ausbleibende ‚Big-Ticket‘-Deals – weit unterdurchschnittlich einordnen“, resümiert Holler.

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