Stuttgarter Investmentmarkt mit geringem Transaktionsvolumen – moderat anziehendes Marktgeschehen in 2024 erwartbar

Herausforderndes Marktumfeld limitiert das gewerbliche Transaktionsvolumen deutlich auf rund 450 Millionen Euro
Gestiegene Renditen über alle Assetklassen hinweg
ESG-Konformität bleibt wichtiges Entscheidungskriterium für Core-Investoren
Rahmenbedingungen für den Transaktionsmarkt stabilisieren sich, anziehendes Transaktionsgeschehen ab Mitte 2024 erwartbar

Stuttgart, 08. Januar 2024 – Mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von ca. 450 Millionen Euro verzeichnete der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt im Jahr 2023 analog zum gesamtdeutschen Immobilienmarkt einen unterdurchschnittlichen Wert, der rund 72 Prozent unter dem Mittel der vergangenen 5 Jahre lag. Insbesondere in der zweiten Jahreshälfte trübte sich die Aktivität spürbar ein, was sich in einem Transaktionsvolumen von lediglich knapp 90 Millionen Euro widerspiegelte. Dennoch lag das Volumen des Jahres 2023 über dem Mittelwert der Krisenjahre 2009-2011 (ca. 360 Millionen Euro). Knapp die Hälfte aller Transaktionen entfielen auf die Assetklasse Office, die jedoch nicht wie in den vergangenen Jahren auch das Gros des Volumens stellte. Dies entfiel mit ca. 180 Millionen Euro auf das Segment der Mischnutzung, wesentlich jedoch bedingt durch den Verkauf der Calwer Passage mit rund 150 Millionen Euro, zugleich die mit Abstand größte Transaktion des Jahres.

Frank Leukhardt, Head of Capital Markets bei Colliers in Stuttgart: „Die von Colliers in Stuttgart erfolgreich begleiteten sechs Transaktionen mit einem Volumen von knapp 300 Millionen Euro lassen sich überwiegend dem Value Add-Segment zuordnen, einzige Ausnahme bildete hierbei die vorgenannte innerstädtische Landmark „Calwer Passage“, zugleich eine der größten Premiumtransaktionen bundesweit im Jahr 2023. Was alle durch Colliers in Stuttgart 2023 erfolgreich vermittelten Transaktionen eint, ist deren innerstädtische Lagequalität“.

Über das gesamte Jahr hinweg zeichneten sich bei den umgesetzten Transaktionen gegenüber den Vorjahren verlängerte Vermarktungsdauern ab, was in der finalen Kaufpreisfindung wie auch den längeren Prüfprozessen hinsichtlich Finanzierung und gebäudetechnischer Due-Diligence begründet war. „Dies ging einher mit einer spürbar kritischeren und selektiveren Investorennachfrage, so dass die fundierte Markt- und Investorenkenntnis zu einem prioritären Erfolgsfaktor im Vermarktungsprozess geworden ist“, so Leukhardt weiter. In diesem herausfordernden Umfeld stieg die Rendite für innerstädtische Büroinvestments im Premiumsegment zum Ende des vierten Quartals auf 4,80 Prozent.

Wesentlicher Vorteil des Stuttgarter Immobilieninvestmentmarktes ist jedoch sein weiterhin robuster Büromarkt mit einer annähernden Vollvermietung in den Zentrumslagen, aus der in den vergangenen zwei Jahren ein exzeptioneller Anstieg der Spitzenmiete von 25,00 auf 35,00 Euro pro Quadratmeter resultierte.

„Insbesondere für die zweite Hälfte des Jahres 2024 erwarten wir, dass der Markt für Immobilientransaktionen wieder an Dynamik gewinnen wird. Der Fokus wird sicherlich erneut auf dem Value Add-Bereich liegen, aber auch von einer Zunahme an Transaktionen im Core-Segment ist auszugehen. Dabei kommt insbesondere mit Blick auf die anhaltend hohe Bedeutung des mobilen, hybriden Arbeitens und der Standortqualität dem Office-Segment über alle Risikoklassen hinweg eine besondere Bedeutung zu. Im risikoaversen Core-Segment liegt der Fokus der Investoren zudem auf dem stabilen, wertgesicherten Cashflow sowie einer möglichst weitgehenden Konformität mit der EU-Taxonomie. Neben dem Investorenkreis der Family Offices bzw. Privatinvestoren werden auch institutionelle Investoren nach deren ausgeprägter Kaufzurückhaltung im Jahr 2023 wieder in den Markt zurückkehren. Resultieren wird dieser Umstand aus der sich in den vergangenen Wochen bereits abzeichnenden und in 2024 wohl anhaltenden Stabilisierung des Rendite- und Zinsniveaus, welche Investoren bei deren Investitionsentscheidung die Gewissheit und Sicherheit gibt, die ihnen im Jahr 2023 fehlte. Daher erwarten wir für das Jahr 2024 in Stuttgart einen Anstieg des Transaktionsvolumens gegenüber dem Vorjahr auf ca. 700-800 Millionen Euro“, so Leukhardt abschließend.

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