Stuttgarter Investmentmarkt aufgrund der schwierigen Rahmenbedingungen von Zurückhaltung geprägt

•    Gewerbliches Transaktionsvolumen mit ca. 356 Millionen Euro unter den Ergebnissen der Vorjahre
•    Eigenkapitalstarke Investoren aufgrund der hohen Finanzierungskosten aktuell im Vorteil
•    ESG-Konformität bleibt wichtiges Entscheidungskriterium für Investoren
•    Phase des Repricing scheint weitgehend abgeschlossen, signifikante Marktbelebung wohl erst ab 2024 erwartbar

Stuttgart, 05. Juli 2023  – In der ersten Hälfte des Jahres 2023 verzeichnete der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt mit lediglich 11 Transaktionen eine geringe Marktaktivität, die zu einem – gemessen an den Ergebnissen der vergangenen Jahre – unterdurchschnittlichen Transaktionsvolumen von ca. 356 Millionen Euro für Gewerbeimmobilien führte. Wie an allen deutschen Top-7-Standorten war das Marktgeschehen von Unsicherheit und Zurückhaltung geprägt, während die anhaltend hohen Finanzierungskosten sowie das gestiegene Zinsniveau alternativer Assetklassen das Investmentgeschehen zusätzlich dämpften.

Frank Leukhardt, Head of Capital Markets bei Colliers in Stuttgart: „Wir sehen in Gesprächen mit den Entscheidungsträgern auch weiterhin divergierende Preisvorstellungen zwischen Käufer- und Verkäuferseite, wobei wir jedoch beobachten, dass beide Seiten auf der Suche nach neuen Marktpreisen mittlerweile konstruktiver aufeinander zugehen. Die erschwerte Preisindikation erfordert auf beiden Seiten einen erhöhten Beratungsbedarf und führt dazu, dass Prozesse länger als noch vor der Krise dauern. Insgesamt bleiben die Rahmenbedingungen für den Immobilieninvestmentmarkt weiterhin herausfordernd, der sich bei Anlegern zudem in einem erhöhten Wettbewerb mit Staats- und Unternehmensanleihen sowie Aktien befindet.“

So muss für den Stuttgarter Markt konstatiert werden, dass die Risikoprämie für Investitionen in Büroimmobilien im Vergleich zu den zehnjährigen Staatsanleihen – trotz einer steigenden Spitzenrendite auf aktuell 4,3 Prozent – seit der Zinswende zu Beginn des Jahres 2022 von ca. 290 auf knapp 200 Basispunkte zurückgegangen ist. Für Immobilieninvestments im Retailsegment liegt der Rückgang bei einer aktuellen Spitzenrendite von ebenfalls 4,3 Prozent sogar bei ca. 140 Basispunkten.

Sowohl auf Käufer- als auch Verkäuferseite zeigten sich private Investoren und Family Offices besonders aktiv. Sie waren an etwa jedem zweiten Deal sowie rund 55 Prozent des Transaktionsvolumens beteiligt. Im Gegensatz zum Vorjahr, als noch mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens auf Portfoliodeals entfiel, lag der Anteil der Einzeltransaktionen im ersten Halbjahr bei ca. 97 Prozent.

„Interessante Opportunitäten sehen wir weiterhin für ESG-konforme Refurbishments bestehender Immobilien. Bei frühzeitiger Positionierung ergeben sich aufgrund des moderaten Leerstandsniveaus – vorzugsweise in den faktisch vollvermieteten Zentrumslagen – sowie des traditionell robusten Stuttgarter Bürovermietungsmarktes, insbesondere für eigenkapitalstarke Value-Add- und opportunistische Investoren, vielversprechende Gelegenheiten. Die sich allmählich stabilisierenden Finanzierungskosten sowie scheinbar bereits eingepreiste weitere Zinsschritte der Europäischen Zentralbank deuten darauf hin, dass die negative Entwicklung der Rahmenbedingungen für den deutschen und somit auch den Stuttgarter Immobilienmarkt allmählich an Dynamik verliert. Dies passt zu unserer Beobachtung, dass sich die Preisanpassung auf dem Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt signifikant verlangsamt hat. Langwierige Verhandlungsprozesse sowie eine Transaktionstätigkeit, die sich erwartungsgemäß zunächst auf das kleinvolumige Segment beschränkt, werden jedoch auch in der zweiten Jahreshälfte zu einem limitierten Transaktionsvolumen und einem Gesamtjahreswert von nicht mehr als 600-700 Millionen Euro führen“, so Leukhardt abschließend.

 

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