Stuttgarter Bürovermietungsmarkt verzeichnet viel Aktivität jedoch nur wenige Großdeals im Jahr 2021

Flächenumsatz bleibt mit rund 157.400 Quadratmetern auf niedrigem Niveau – nur vier Abschlüsse mit mehr als 5.000 Quadratmetern
Aktivität mit 244 Abschlüssen hingegen sogar über dem Niveau der Vor-Corona-Jahre 2018 und 2019
Leerstand erhöht sich gegenüber Vorjahr minimal
Spitzenmiete über das gesamte Jahr hinweg konstant, Durchschnittsmiete zum Jahresende wieder leicht ansteigend

Stuttgart, 7. Januar 2022 – Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt (inklusive Leinfelden-Echterdingen) war auch im Jahr 2021 von den Auswirkungen der Corona-Pandemie geprägt. So übertraf nach Angaben von Colliers der Flächenumsatz mit rund 157.400 Quadratmetern bis zum Jahresende nur geringfügig das unterdurchschnittliche Ergebnis des Vorjahres (139.500 Quadratmeter). Zurückzuführen ist der im Vergleich zu den Vor-Corona-Jahren niedrigere Flächenumsatz insbesondere auf die geringe Anzahl an Großdeals über 5.000 Quadratmeter. So wurden in diesem Segment lediglich vier Abschlüsse – alle im vierten Jahresquartal – mit einer Fläche von rund 34.700 Quadratmeter registriert. Trotz des geringen Umsatzergebnisses konnte gegenüber dem Vorjahr ein signifikanter Anstieg der Aktivität beobachtet werden, die im Jahr 2021 mit insgesamt 244 Abschlüssen nicht nur deutlich über dem Niveau des Jahres 2020 (154 Deals) lag, sondern sogar das Ergebnis der Vor-Corona-Jahre 2018 und 2019 (212 bzw. 214 Deals) übertraf. Auch der Anteil der durch Eigennutzer bezogenen Flächen fiel wie bereits im Vorjahr (13.900 Quadratmeter) mit nur 21.600 Quadratmeter verhältnismäßig gering aus.

Hans-Christian Holz, Head of Office Letting Stuttgart bei Colliers: „Auch im Jahr 2021 konnten wir insbesondere bei großflächigen Anmietungen noch eine gewisse Vorsicht der Entscheidungsträger beobachten, die in Zeiten von Corona und Homeoffice die eigenen Flächenbedarfe zunächst abschätzen müssen. Ebenfalls sind die Ansprüche der Mieter insbesondere an die Flexibilität der Flächen sowie deren technische Ausstattung spürbar gestiegen. Mobiles Arbeiten auf der einen Seite und Social Distancing auf der anderen Seite erfordern Bürokonzepte, die zwar ohne lange Vorlaufzeiten angepasst werden können, jedoch einen gewissen zeitlichen Vorlauf benötigen, bis diese beschlussfähig vorliegen.

Wir registrieren bei den Flächennachfragern zudem, dass Aspekte der Nachhaltigkeit bei der Entscheidungsfindung, eine Bürofläche anzumieten, stetig an Bedeutung gewinnen: bei den Unternehmen werden die Aspekte von Environmental Social Governance stärker bei Standortentscheidungen berücksichtigt. Immobilien, die hier einen positiven Beitrag leisten, können entsprechend besser bewertet werden. Auf der Anbieterseite, beispielsweise bei Projektentwicklungen, hält der Trend zur Gebäudezertifizierung an, dazu ist zusätzlich die Einhaltung der Anforderungen der EU-Taxonomie-Verordnung relevant geworden. Immobilien, welche die Anforderungen der Taxonomie-Konformität nicht erfüllen, könnten unserer Einschätzung nach zumindest mittel- bis langfristig weniger stark im Markt nachgefragt werden. Dies könnte sich als Folge auch auf die Wertentwicklung dieser Immobilien auswirken. Diese Trends werden sich in den kommenden Jahren weiter verstärken.“

Mit dem Ausbleiben von Großdeals nahm auch der Anteil des verarbeitenden Gewerbes am Flächenumsatz ab. Während insbesondere in den Vor-Corona-Jahren traditionell der meiste Flächenumsatz auf diese Branche entfiel, nahm im Jahr 2021 die öffentliche Hand mit circa 38.500 Quadratmetern die Spitzenposition ein. An zweiter Stelle folgen Unternehmen aus dem Immobilienbereich mit rund 26.000 Quadratmetern sowie Beratungsunternehmen mit circa 24.500 Quadratmetern. Letztgenannte zeigten sich über das gesamte Jahr besonders aktiv und stellten mit 58 Abschlüssen annähernd jeden vierten Mietvertrag.

Der Leerstand verharrte über das gesamte Jahr hinweg auf einem relativ konstant niedrigen Niveau, sodass auch zum Ende des vierten Quartals bei einem Flächenbestand von rund 8,26 Millionen Quadratmetern ein Leerstand von nur circa 268.400 Quadratmetern verzeichnet werden konnte. So wurde gegenüber dem Vorjahreswert (3,0 Prozent) lediglich eine leichte Erhöhung der Leerstandsquote um 20 Basispunkte auf 3,2 Prozent verzeichnet, gegenüber dem Vorquartal (3,3 Prozent) sank die Leerstandsquote hingegen um 10 Basispunkte. Im Vergleich zum Durchschnitt der nationalen Top-7-Standorte (4,6 Prozent) befindet sich das Stuttgarter Flächenangebot ebenfalls auf signifikant unterdurchschnittlichem Niveau und nur knapp hinter der Quote der Bundeshauptstadt Berlin mit 3,1 Prozent auf dem zweiten Platz.

Das weiterhin geringe Angebot verhindert zugleich bei den Mietpreisen eine rückläufige Entwicklung. So bleibt die Zahlungsbereitschaft der Mieter trotz Corona-bedingter Unsicherheiten auf hohem Niveau. Die Spitzenmiete bestätigt dabei mit 25,00 Euro pro Quadratmeter den bereits zum ersten Quartal gemessenen Wert und liegt lediglich 0,50 Euro pro Quadratmeter unter dem Rekordwert des Jahres 2020. Die Durchschnittsmiete nahm gegenüber dem Vorquartal noch einmal geringfügig von 15,80 Euro auf 16,10 Euro pro Quadratmeter zu, liegt jedoch leicht unter dem Wert des Vorjahreszeitraums von 16,60 Euro pro Quadratmeter.

Frank Leukhardt, Regional Manager Stuttgart bei Colliers: „Die hohe Anzahl an Mietvertragsabschlüssen im Jahr 2021 ist ein Indiz dafür, dass sich das Bild am Stuttgarter Bürovermietungsmarkt wieder aufhellt, wir blicken zuversichtlich in das Jahr 2022. Die geringe Zahl großflächiger Abschlüsse weist auch eine Korrelation zu den nur bedingt verfügbaren hochwertigen Flächen, insbesondere im innerstädtischen Bereich, auf. Das Mietpreisniveau hat sich während der Corona-Pandemie robust gezeigt. Für 2022 erwarten wir eine anziehende Büroflächennachfrage, verbunden mit einem Anstieg des Mietpreisniveaus gegenüber 2021. Zudem wird der Anteil der Großdeals am Büroflächenumsatz wieder zunehmen. Vor diesem Hintergrund prognostizieren wir für das Jahr 2022 einen gegenüber 2021 steigenden Büroflächenumsatz, wenngleich das Vor-Corona-Niveau wohl noch nicht erreicht werden wird.“

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