Stuttgarter Bürovermietungsmarkt präsentiert sich zum Ende des 3. Quartals robust mit anhaltend steigender Durchschnittsmiete

Leicht überdurchschnittlicher Flächen – und Vermietungsumsatz im gesamten Jahresverlauf – drittes Quartal wird maßgeblich durch einen Großdeal gestützt
Durchschnittliche Anmietungsaktivität mit 157 Abschlüssen
Leerstand steigt geringfügig auf 5,4 Prozent, Zentrumslagen weiterhin mit niedrigem Flächenangebot
Spitzenmiete konstant, Durchschnittsmiete auf neuem Höchststand

Stuttgart, 8. Oktober 2024 – Trotz des anhaltend herausfordernden Marktumfeldes verzeichnete der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt (inklusive Leinfelden-Echterdingen) in den ersten drei Quartalen des Jahres 2024 ein äußerst solides Flächenumsatzergebnis, das mit ca. 146.000 Quadratmetern über dem Mittelwert der vier ebenfalls durch Krisen geprägten Vorjahreszeiträume (134.800 Quadratmeter) lag. Der Vermietungsumsatz (exklusive Eigennutzer) übertraf mit ca. 144.300 Quadratmetern sogar deutlich den Durchschnitt der vergangenen vier Vergleichszeiträume (ca. 105.400 Quadratmeter). Maßgeblich zurückzuführen ist das gute Ergebnis (ca. 50.400 Quadratmeter) im dritten Jahresquartal auf die Anmietung der Stadt Stuttgart mit rund 26.500 Quadratmetern im „Green Roof Office“ (ehemals „Bollwerk“). Das in der Fritz-Elsas-Straße 31-35 gelegene Objekt wird in den kommenden zwei Jahren durch den Eigentümer Office First grundlegend saniert und umgebaut. Auch die Anmietungsaktivität befand sich in den ersten drei Quartalen mit 157 Abschlüssen sowohl gegenüber dem Vorjahreszeitraum (156 Abschlüsse) als auch gegenüber dem Mittelwert der vier vergangenen Vorjahreszeiträume (ebenfalls 156 Abschlüsse) auf einem durchschnittlichen Niveau.

Frank Leukhardt, Regional Manager Stuttgart bei Colliers: „Ungeachtet des fehlenden konjunkturellen Rückenwindes sowie der im Zuge von Homeoffice und New-Work-Konzepten tiefgreifenden strukturellen Veränderungen zeigte sich der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt auch im Jahr 2024 bislang gewohnt krisenresilient. So konnten im Größensegment ab 10.000 Quadratmeter gleich drei Abschlüsse gezählt werden, wobei zwei davon auf die öffentliche Hand entfielen. Dies unterstreicht, insbesondere in einem konjunkturell schwierigen Umfeld, die Bedeutung dieser in der Regel langfristig anmietenden Nutzergruppe als stabilisierenden Faktor für den Stuttgarter Bürovermietungsmarkt. Die Priorisierung der öffentlichen Hand auf grundlegend revitalisierte oder neu gebaute Flächen belegt deren Aufholbedarf in diesem Flächensegment.“

Die zunehmende ESG-Konformität revitalisierter Objekte, rasant gestiegene Baukosten sowie das limitierte Angebot an hochwertigen Flächen – insbesondere in den Zentrumslagen – führten zu einem weiterhin ansteigenden Mietpreisniveau. So bestätigte die Spitzenmiete im dritten Jahresquartal mit 35,00 Euro pro Quadratmeter den hohen Wert der Vorquartale, während die Durchschnittsmiete gegenüber dem Halbjahresstand (19,00 Euro pro Quadratmeter) einen neuen Höchstwert und eine erhebliche Zunahme um 1,50 Euro pro Quadratmeter auf 20,70 Euro pro Quadratmeter verzeichnen konnte.

Bei einem Flächenbestand von ca. 8,5 Millionen Quadratmetern ließ sich insgesamt ein verfügbares Angebot von ca. 461.500 Quadratmetern registrieren. Damit stieg der Leerstand zum 30.09.2024 gegenüber dem zweiten Quartal nur geringfügig um 10 Basispunkte auf 5,4 Prozent an. Wie bereits in den Vorquartalen zeigte sich dabei ein anhaltend gegensätzliches Bild zwischen der Stuttgarter Zentrumslage mit einer weiterhin niedrigen Leerstandsquote von ca. 2,8 Prozent sowie den peripheren Stadtteillagen, in denen insbesondere ältere Bestandsgebäude zu tendenziell weiter ansteigenden Leerstandsquoten beitrugen.

Hans-Christian Holz, Head of Office Letting Stuttgart bei Colliers: „Da die Prognosen führender Forschungsinstitute darauf hindeuten, dass sich der Beginn einer konjunkturellen Erholung noch etwas verzögert und frühestens im Jahresverlauf 2025 absehbar ist, gehen wir auch für den Stuttgarter Bürovermietungsmarkt im kommenden Jahr von einer zunächst noch gedämpften Flächennachfrage aus, die erst zum Jahresende mehr Dynamik erwarten lässt. Dabei zeichnet sich schon jetzt eine Differenzierung der Büroflächennachfrage mit Blick auf die Standort- und Objektqualität ab. Aufgrund der anhaltend niedrigen Leerstandsquoten in den Zentrumslagen sowie des limitierten Angebotes an modernen und ESG-konformen Flächen prognostizieren wir in den kommenden Jahren einen signifikanten Nachfrageüberhang in diesem Segment, der zu anhaltend hohen Spitzen- und Durchschnittsmieten führen wird. Dem entgegen stehen Eigentümer in peripheren Lagen, insbesondere bei älteren Bestandsobjekten, immer häufiger vor erheblichen Herausforderungen in der Flächenvermarktung, was auch im kommenden Jahr noch zu einem moderat ansteigenden Leerstand des Gesamtmarktes beitragen dürfte. Trotz des fehlenden konjunkturellen Rückenwindes sowie des spürbar gestiegenen Anteils des mobilen beziehungsweise hybriden Arbeitens erwarten wir bis zum Jahresende einen Flächenumsatz von ca. 180.000-200.000 Quadratmetern und damit einen deutlich über dem Vorjahr liegenden Wert.“

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