Starkes Schlussquartal auf dem Münchner Büromarkt

664.500 Quadratmeter Flächenumsatz
Leerstandsquote bei 4,7 Prozent
Durchschnittsmiete bei 23,50 Euro pro Quadratmeter

München, 7. Januar 2022 – Der Münchner Büromarkt beendete nach Angaben von Colliers das Jahr 2021 mit einem starken Schlussquartal und schloss bei einem Flächenumsatz von 664.500 Quadratmetern, davon 55.200 Quadratmeter durch Eigennutzer. Der Aufwärtstrend aus dem Vorquartal setzte sich somit fort, und das umsatzschwache erste Halbjahr konnte ein Stück weit vergessen gemacht werden. Der 10-Jahres-Durchschnitt wurde zwar um 15 Prozent unterschritten, im Vergleich zu 2020 lag der Flächenumsatz aber um 17 Prozent höher. Alleine im Schlussquartal wurden 220.000 Quadratmeter Flächenumsatz erzielt und zehn Verträge mit über 5.000 Quadratmetern abgeschlossen. Das Großflächensegment trug auch über das ganze Jahr hinweg mit einem Anteil von 32 Prozent am stärksten zum Ergebnis bei. Im Segment zwischen 1.001 und 5.000 Quadratmetern legte die Aktivität im Vorjahresvergleich besonders stark zu, das Umsatzplus betrug hier 65 Prozent. Hier machte sich besonders bemerkbar, dass Unternehmen ihre Büroflächensuche wieder aufgenommen haben, die in der ersten Pandemiephase zunächst abwartend agiert hatten.

Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers: „Langsam deuten sich die ersten strukturellen Veränderungen an, die durch die neuen Rahmenbedingungen ausgelöst werden. Die Nachfrage nach hochwertigen Flächen in zentralen Lagen ist noch einmal gestiegen. Da Mitarbeiter viele Schreibtischarbeiten mittlerweile aus dem Homeoffice erledigen, gewinnt die Rolle des Büros als Ort für Austausch und Kommunikation an Bedeutung. Ein urbanes Umfeld macht einen Standort für diese Zwecke attraktiver. Darüber hinaus antizipieren Unternehmen auch, dass eine gute Erreichbarkeit perspektivisch wichtiger wird, da die Pendeldistanzen der Mitarbeiter größer werden.“

Ende 2021 standen mit 1.055.600 Quadratmetern rund 268.000 Quadratmeter mehr leer als ein Jahr zuvor. Die Leerstandsrate lag bei 4,7 Prozent. Zuletzt ist der Anstieg jedoch zum Stillstand gekommen, im Vergleich zum Vorquartal gab es nahezu keine Veränderung der kurzfristig verfügbaren Fläche. Im Stadtgebiet betrug der Leerstand 3,7 Prozent, innerhalb des Mittleren Rings sogar nur 2,5 Prozent. Im Umland standen 7,5 Prozent des Bestandes leer. Bei rund 120.000 Quadratmetern Leerstand handelt es sich um Erstbezugsfläche. Hier macht sich bemerkbar, dass die Nachfrage doch noch deutlich unter dem Vorkrisenniveau liegt und Neubauflächen nicht so schnell absorbiert werden können wie bis 2019.

Auch im Jahr 2022 kommt eine beträchtliche Anzahl Neubauflächen auf den Markt. Insgesamt werden nach jetzigem Stand fast 600.000 Quadratmeter fertiggestellt werden, von denen 56 Prozent noch verfügbar sind. „Derzeit treffen hohe Fertigstellungszahlen auf eine unterdurchschnittliche Nachfrage, daher müssen wir auch in diesem Jahr mit steigenden Leerständen rechnen, wenn auch nicht mehr in dem Tempo wie im vergangenen Jahr. Projektentwickler müssen sich wieder an längere Vermarktungsdauern gewöhnen, weil die extreme Neubauflächenknappheit der Jahre vor der Pandemie nun nicht mehr gegeben ist. Generell stehen Neubauflächen bei Mietern aber nach wie vor hoch im Kurs, da sich hier neue Bürokonzepte meist einfacher umsetzen lassen. Wir sehen also keine Gefahr von längerfristig leerstehenden Büroneubauten“, so Bigelmaier weiter.

Eine deutliche Aufwärtsbewegung war bei den Mietpreisen festzustellen. Die Durchschnittsmiete des Gesamtmarkts stieg im Vorjahresvergleich um 9 Prozent auf 23,50 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmiete legte um 5 Prozent auf 41,50 Euro pro Quadratmeter zu. Diese Entwicklungen sind jedoch differenziert zu betrachten. Bisher ungesehen auf dem Münchner Markt waren die zahlreichen Neubauvermietungen in Spitzenlagen zu teils deutlich über 40,00 Euro pro Quadratmeter, was zu dem Anstieg der Spitzenmiete führte. Da der Flächenanteil der hochpreisigen Anmietungen relativ hoch war, erklärt dies auch die starke Steigerung der Durchschnittsmiete. Bei Blick auf die Angebotsmieten ist jedoch weiterhin eine Seitwärtsbewegung der Preise zu beobachten. Das gestiegene Angebot hat die Verhandlungsposition der Mieter verbessert, was auch zu höheren Incentives geführt hat. Im Stadtgebiet lag die Durchschnittsmiete bei 25,80 Euro pro Quadratmeter, im Umland bei 13,70 Euro pro Quadratmeter.

Angesichts der Tatsache, dass die Erholung der deutschen Wirtschaft langsamer vonstattengeht als ursprünglich erhofft, dürfte es auch auf dem Münchner Büromarkt noch etwas dauern, bis die Nachfrage wieder das Niveau von vor der Pandemie erreicht. Allerdings hat der Markt im letzten halben Jahr seine Resilienz auch in Krisenzeiten gezeigt. Achim Degen, Regional Manager Bayern bei Colliers: „Die Branchenvielfalt hat sich einmal mehr als wichtige Säule für den Büromarkt erwiesen. München beherbergt viele Unternehmen, die von den Veränderungen durch die Pandemie profitieren, zum Beispiel aus der Biotechnologie und Pharmazie, dem Onlinehandel oder dem Bereich Digitalisierung. Neben den Firmen aus den Wachstumsbranchen, die zusätzlichen Büroflächenbedarf haben, sorgen weiterhin Zuzüge von bislang noch nicht in München ansässigen Unternehmen für strukturelles Wachstum der Büroflächennachfrage. So kann eine mögliche Verkleinerung des Flächenbedarfs pro Mitarbeiter, welcher mit zunehmender Homeoffice-Quote einhergeht, abgefedert werden.

Wir erwarten für das Jahr 2022 einen Flächenumsatz von 650.000 Quadratmetern bei moderat steigenden Leerständen. Bei den Marktmieten ist in den meisten Marktsegmenten mit einer Seitwärtsbewegung zu rechnen, die Spitzenmiete kann jedoch noch weiter ansteigen.“

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