Spitzenmiete auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt festigt sich oberhalb der 40-Euro-Marke

Büroflächenumsatz im Stadtgebiet im ersten Quartal 2024 bei 54.000 Quadratmetern (minus 2 Prozent)
Leerstandsquote hat sich erwartungsgemäß weiter um 70 Basispunkte auf 8,3 Prozent erhöht – Untermietflächen mittlerweile mit einem merklichen Anteil
Spitzenmiete (plus 11 Prozent) legt im Vergleich zum Vorjahr deutlich zu auf nun 42,00 Euro pro Quadratmeter
Die gewichtete Durchschnittsmiete dagegen bleibt nahezu unverändert (minus 1 Prozent)
Flächenpipeline für 2024 mit sehr hoher Vorvermietungsquote (82 Prozent)

Düsseldorf, 10. April 2024 – Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf hat im ersten Quartal 2024 nach Angaben von Colliers einen Flächenumsatz von 54.000 Quadratmetern erzielt. Damit wurde das Umsatzergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes lediglich um 2 Prozent unterschritten. Bei der Analyse der Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge (85) schlägt dagegen ein leichtes Plus von 10 Prozent zu Buche. Die realisierte Spitzenmiete zieht durch weitere Anmietungsaktivitäten im CBD auf 42,00 Euro pro Quadratmeter an. Die gewichtete Durchschnittsmiete dagegen bewegt sich wenig verändert im Jahresvergleich bei 20,80 Euro pro Quadratmeter und damit nur leicht unter dem Allzeithoch. Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot hat im Jahresvergleich merklich auf nun 664.000 Quadratmeter zugenommen. Damit notiert die Leerstandsquote für das Stadtgebiet aktuell bei 8,3 Prozent.

Katja Bartz, Head of Office Letting bei Colliers in Düsseldorf: „Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt startet erwartungsgemäß verhalten ins Jahr 2024. Der konjunkturelle Ausblick bleibt weiter eingetrübt, die geopolitischen Unsicherheiten bestehen weiterhin. Demgegenüber steht die anhaltende dynamische Mietpreisentwicklung im Spitzensegment. Für den weiteren Jahresverlauf sind positive Impulse, insbesondere von Seiten der Großnutzer, frühestens ab dem Sommer zu erwarten.“

In Summe entfallen knapp 55 Prozent des Gesamtumsatzes im Stadtgebiet auf die beiden kleinsten Flächensegmente bis 1.000 Quadratmeter. Sechs Abschlüsse waren zudem im Segment von 1.001 bis 2.000 Quadratmeter zu vermelden und drei weitere im nächst größeren Bereich zwischen 2.001 und 5.000 Quadratmeter. Als einziger Abschluss im Segment über 5.000 Quadratmeter ist die Anmietung von Noerr Partnergesellschaft mbB im Projekt Le Coeur im CBD zu verzeichnen. Bei der räumlichen Verteilung der Mietverträge ist damit der Teilmarkt CBD mit rund 22 Prozent Umsatz an der Spitze zu finden, gefolgt vom Teilmarkt Linksrheinisch mit einem Anteil von 20 Prozent sowie Kennedydamm mit rund 13 Prozent. Bei der Branchenverteilung auf dem Gesamtmarkt positionieren sich Beratungsunternehmen mit einem Anteil von knapp 31 Prozent wieder als deutlich stärkste Branche. Dahinter folgen die Branchen Verarbeitendes Gewerbe sowie Banken und Finanzen mit jeweils rund 12 Prozent Anteil am Flächenumsatz.

Im Verlauf der letzten Quartale haben sich die kurzfristig verfügbaren Flächenüberhänge im Stadtgebiet Düsseldorf erwartungsgemäß erhöht. „Während in der ersten Jahreshälfte 2023 eine Seitwärtsbewegung zu beobachten war, erhöhten sich die Leerstände im zweiten Halbjahr in erster Linie durch neue Untermietflächenangebote. Im bisherigen Jahresverlauf setzte sich die Zunahme des Flächenangebotes leicht fort auf 664.000 Quadratmeter. Als Ergebnis notiert die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen derzeit bei 8,3 Prozent und liegt damit auf dem Niveau vom ersten Quartal 2016. Bei der Analyse des derzeitigen Flächenangebotes bleibt zudem festzuhalten, dass insbesondere im mittleren Preissegment weiterhin ein Mangel an ESG- ausgerichteten Produkten herrscht“, erläutert Herwig Lieb, Regional Manager bei Colliers in Nordrhein-Westfalen.

Für das Gesamtjahr 2024 liegt das Neubauvolumen in der Landeshauptstadt bei 87.700 Quadratmetern – die Vorvermietungsquote liegt hier derzeit bereits bei 82 Prozent, sodass hierdurch keine nennenswerten Auswirkungen auf die Leerstandssituation im Markt zu erwarten sind. Für die Folgejahre 2025 und 2026 ist dagegen die Projektpipeline größer, jedoch mit einer insbesondere für 2025 deutlich geringeren Vorvermietungsquote.

Während sich die gewichtete Durchschnittsmiete im Stadtgebiet im Jahresvergleich marginal auf nun 20,80 Euro pro Quadratmeter reduziert hat, konnte die Spitzenmiete nach dem deutlichen Anstieg im Vorjahr zum Jahresauftakt 2024 nochmals leicht zulegen. Dementsprechend notiert die realisierte Spitzenmiete in Düsseldorf nun bei 42,00 Euro pro Quadratmeter. „Eine nachhaltige Etablierung auf dem erreichten Niveau ist für die kommenden Quartale sehr realistisch. Die steigenden Mietpreise für ESG-ausgerichtete, qualitativ hochwertige Flächen in Top-Lagen werden teilweise durch Flächenreduzierungen kompensiert. Gleichwohl ist für das Gesamtjahr 2024 auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt ein verhaltenes Umsatzergebnis zu erwarten, welches voraussichtlich im Bereich um 260.000 Quadratmeter liegen wird“, kommentiert Bartz abschließend.

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