Spitzenmiete auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt erreicht erstmalig die 40,00 Euro-Marke

Büroflächenumsatz im Stadtgebiet im Jahr 2023 bei 245.000 Quadratmetern (minus 12 Prozent)
Leerstandsquote hat sich erwartungsgemäß auf 8,1 Prozent erhöht – Untermietflächen ausschlaggebend für den Anstieg
Spitzenmiete (plus 16 Prozent) und gewichtete Durchschnittsmiete (plus 9 Prozent) legen im Vergleich zum Vorjahr deutlich zu
Moderate Flächenpipeline für 2024 mit hoher Vorvermietungsquote (82 Prozent)

Düsseldorf, 10. Januar 2024 – Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf hat im Gesamtjahr 2023 nach Angaben von Colliers einen Flächenumsatz von 245.000 Quadratmetern erzielt. Damit wurde das Umsatzergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes um 12 Prozent unterschritten. Bei der Analyse der Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge (329) schlägt im Jahresvergleich ebenfalls ein Minus von 12 Prozent zu Buche. Die realisierte Spitzenmiete zieht im Jahresvergleich durch großflächige und hochpreisige Anmietungen im CBD um 16 Prozent auf 40,00 Euro pro Quadratmeter an. Die gewichtete Durchschnittsmiete erreicht 21,20 Euro pro Quadratmeter. Damit verfügt die Landeshauptstadt weiterhin über das höchste Mietpreisniveau in Nordrhein-Westfalen. Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot hat im Jahresvergleich um 21.600 Quadratmeter auf nun 647.000 Quadratmeter zugenommen. Damit notiert die Leerstandsquote für das Stadtgebiet aktuell bei 8,1 Prozent.

Katja Bartz, Head of Office Letting bei Colliers in Düsseldorf: „Das Umsatzergebnis im Stadtgebiet Düsseldorf in 2023 spiegelt die anhaltenden wirtschaftlichen Unsicherheiten wider. Demgegenüber steht eine weiterhin dynamische Mietpreisentwicklung sowohl im Spitzensegment als auch beim Durchschnittswert. Festzuhalten bleibt, dass die zweite Jahreshälfte im Vergleich zum ersten Halbjahr zwar eine zunehmende Dynamik in allen Flächensegmenten gezeigt hat, diese aber nicht ausreichte, um die ursprüngliche Prognose des Flächenumsatzes zu erreichen.“

In Summe entfallen 43 Prozent des Gesamtumsatzes im Stadtgebiet auf die beiden kleinsten Flächensegmente bis 1.000 Quadratmeter. 15 weitere Abschlüsse waren zudem im Segment von 2.001 bis 5.000 Quadratmetern zu vermelden. Sechs Abschlüsse über 5.000 Quadratmetern summierten sich auf rund 66.500 Quadratmeter Flächenumsatz, einer davon entfällt auf den Baustart des großflächigen Eigennutzers ÖRAG / Deutsche Rück (rund 27.000 Quadratmeter) im Teilmarkt Linksrheinisch. Bei der räumlichen Verteilung der Mietverträge ist somit der Teilmarkt Linksrheinisch mit knapp 21 Prozent Umsatz an der Spitze zu finden, gefolgt vom CBD mit einem Anteil von rund 17 Prozent sowie der Innenstadt mit rund 15 Prozent Anteil. Rang zwei und drei verdeutlichen die hohe Nachfrage nach Produkten in zentralen Lagen der Landeshauptstadt. Aber auch Lagen, wie zum Beispiel die Airport City, entwickelten sich mit mehreren mittelgroßen Anmietungen – hier unter anderem von GE HealthCare und Energieweit – positiv. Bei der Branchenverteilung auf dem Gesamtmarkt positionieren sich Beratungsunternehmen mit einem Anteil von knapp 26 Prozent wieder als deutlich stärkste Branche. Dahinter folgen die Branchen Versicherungen sowie Handel mit jeweils rund 13 Prozent Anteil am Flächenumsatz.

Im Verlauf der letzten Quartale haben sich die kurzfristig verfügbaren Flächenüberhänge im Stadtgebiet Düsseldorf erwartungsgemäß erhöht. „Während in der ersten Jahreshälfte 2023 eine Seitwärtsbewegung zu beobachten war, erhöhten sich die Leerstände im zweiten Halbjahr in erster Linie durch neue Untermietflächenangebote auf 647.000 Quadratmeter. Als Ergebnis notiert die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen derzeit bei 8,1 Prozent und liegt damit auf dem Niveau der Jahresmitte 2016. Bei der Analyse des derzeitigen Flächenangebotes bleibt zudem festzuhalten, dass insbesondere im mittleren Preissegment weiterhin ein Mangel an ESG ausgerichteten Produkten herrscht“, erläutert Herwig Lieb, Regional Manager bei Colliers in Nordrhein-Westfalen.

Das Neubauvolumen für das abgelaufene Jahr 2023 ist mit rund 45.000 Quadratmetern zu beziffern. Im laufenden Jahr 2024 verdoppelt sich die Flächenpipeline in der Landeshauptstadt auf nahezu 90.000 Quadratmeter – die Vorvermietungsquote liegt hier derzeit bereits bei 82 Prozent, sodass hierdurch keine besonderen Auswirkungen auf die Leerstandssituation im Markt zu erwarten sind.

Die gewichtete Durchschnittsmiete im Stadtgebiet konnte sich im Jahresvergleich um 9 Prozent erhöhen auf nun 21,20 Euro pro Quadratmeter. Die realisierte Spitzenmiete konnte nach dem deutlichen Anstieg im ersten Halbjahr durch mehrere Anmietungen in Projektentwicklungen im CBD, wie zum Beispiel die Anmietung von Freshfields über 11.000 Quadratmeter im Le Coeur, zum Jahresende nochmals leicht zulegen. Dementsprechend notiert die realisierte Spitzenmiete in Düsseldorf nun bei 40,00 Euro pro Quadratmeter. „Eine nachhaltige Etablierung auf dem erreichten Niveau ist für die kommenden Quartale sehr realistisch. Im Vergleich mit den anderen deutschen Top 7-Städten verzeichnet die Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen die höchste Wachstumsrate bei der Spitzenmiete im Vergleich zum Vorjahr. Die steigenden Mietpreise für ESG ausgerichtete, qualitativ hochwertige Flächen in Top-Lagen werden jedoch teilweise durch Flächenreduzierungen kompensiert. Das eingetrübte konjunkturelle Umfeld bremst aber den Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt zum Jahresbeginn 2024 weiter aus, sodass positive Impulse für den Vermietungsmarkt frühestens ab Mitte des Jahres zu erwarten sind“, kommentiert Bartz abschließend.

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