Schwaches Halbjahresergebnis auf dem Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt

Niedrigster Flächenumsatz der letzten fünf Jahre (116.000 Quadratmeter)
Keine relevanten Eigennutzeransiedlungen aufgrund von Grundstücksmangel
Fokus der Nutzer auf dem kleinteiligen Segment bis 3.000 Quadratmeter
Handelsunternehmen stärkste Nutzergruppe

Berlin, 12. Juli 2023 – Der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt generierte in der ersten Jahreshälfte 2023 einen Flächenumsatz von rund 116.600 Quadratmetern. Das Vorjahresergebnis (405.400 Quadratmeter, exkl. Tesla) wurde somit um 71 Prozent verfehlt und lag 59 Prozent unter dem Dreijahresdurchschnitt. Der Flächenumsatz wurde ausschließlich durch Vermietungen erzielt.

Endre Rebák, Head of Industrial & Logistics bei Colliers in Berlin: „Die hohe Bauaktivität der letzten Jahre und der Mangel an Grundstücken in der Region sorgten dafür, dass auch im zweiten Quartal keine relevanten Eigennutzeransiedlungen auf dem Markt stattfanden. Hinzu kommt, dass vor allem Handelsunternehmen kurzfristig Flächen zur Untermiete freigeben, die direkt vom Markt absorbiert werden.”

Fehlen großvolumiger Abschlüsse bremst Flächenumsatz
Auch in der ersten Jahreshälfte blieben großvolumige Abschlüsse aus. Es wurde lediglich eine Vermietung über 10.000 Quadratmeter getätigt. Diese fand im Teilmarkt Stadt Nord statt, wo das Handelsunternehmen Bär & Ollenroth eine Bestandsfläche von rund 15.000 Quadratmetern im Untermietverhältnis angemietet hat. Die zweitgrößte Vermietung erfolgte ebenfalls im Stadtgebiet, im Teilmarkt Stadt West, wo BLG Logistics rund 8.000 Quadratmeter im Bestand anmietete. Fokus der Nutzer lag vor allem auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 Quadratmeter. Rund 77 Prozent aller Abschlüsse wurden in dieser Größenkategorie getätigt und machten rund 43 Prozent des gesamten Flächenumsatzes aus. Insgesamt wurden 81 Prozent des Flächenumsatzes in der ersten Jahreshälfte im Stadtgebiet erzielt, die meisten Abschlüsse im Teilmarkt Stadt Süd (rund ein Drittel). Aufgrund des Grundstücksmangels fanden circa 70 Prozent aller Abschlüsse in Bestandsgebäuden statt.

„Wir sehen aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der damit einhergehenden Veränderung des Konsumverhaltens weiterhin eine Zurückhaltung seitens der Handelsunternehmen, was sich auch in der Größe der Flächen widerspiegelt, die sie anmieten. Während ihr Fokus in den letzten Jahren vor allem auf großvolumigen Flächen lag, mieteten sie in jüngster Vergangenheit eher im kleinen bis mittleren Flächensegment an. Gleichzeitig sehen wir, dass das Angebot durch Untermietflächen steigt. Insgesamt ist die Nachfrage jedoch stabil, sodass wir weiterhin einen leichten Nachfrageüberhang haben“, ergänzt Rebák.

Stärkste Nutzergruppe bildeten mit einem Anteil von 53 Prozent am gesamten Flächenumsatz weiterhin Handelsunternehmen. Mit Ausnahme der Untervermietung mieteten sie vor allem kleinteilige Flächen im Stadtgebiet an. Zweitstärkste Nutzergruppe waren Logistikdienstleister mit 18 Prozent, die vor allem im zweiten Quartal Flächen angemietet haben, dicht gefolgt von Unternehmen aus dem Produzierenden Gewerbe mit einem Anteil von 16 Prozent.

Der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ist vor allem von Grundstücksmangel und einer niedrigen Leerstandsquote geprägt, die die Mietpreisentwicklung befeuern. Dies führte dazu, dass sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten im Vergleich zum Vorjahr um jeweils 10 Prozent gestiegen sind. Die Spitzenmiete lag für die erste Jahreshälfte bei 7,70 Euro/Quadratmeter, die Durchschnittsmiete bei 6,50 Euro/Quadratmeter. Im Vergleich zum ersten Quartal ist sie somit stabil geblieben. Auch die Spitzenmieten im Stadtgebiet (7,80 Euro/Quadratmeter) und im Umland (5,70 Euro/Quadratmeter) sind im Vergleich zum letzten Quartal stabil geblieben, im Zwölfmonatsvergleich allerdings um 8 Prozent (Stadtgebiet) bzw. 14 Prozent (Berliner Umland) angestiegen. „Für die kommenden Monate rechnen wir mit einem weiteren Anstieg der Durchschnitts- und Spitzenmieten. Wir beobachten weiterhin eine Vielzahl an Gesuchen und erwarten eine Erholung der Nachfrage bis Ende des Jahres“, bemerkt Rebák.

Kaum Transaktionen auf dem Berliner Investmentmarkt
In der ersten Jahreshälfte 2023 verzeichnete der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ein Transaktionsvolumen von rund 88 Millionen Euro und blieb somit auf dem Niveau des ersten Quartals. Im Vergleich der TOP 8 Industrie- und Logistikimmobilienmärkte weist Berlin das fünftstärkste Ergebnis auf. Insgesamt lag das Ergebnis mit 75 Prozent deutlich unter dem des Vorjahres (erstes Halbjahr 2022: 354 Millionen Euro).

„Das schwierige Finanzierungsumfeld sowie die bestehenden Unsicherheiten sorgen dafür, dass der Flächenumsatz nicht an die Rekordergebnisse der letzten Jahre anknüpfen kann. Die Assetklasse und der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt sind jedoch weiterhin sehr attraktiv für viele Investoren, sodass wir zuversichtlich in die zweite Jahreshälfte blicken“, Rebák abschließend.

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