Schwache Halbjahresbilanz auf dem Kölner Investmentmarkt

• Erneuter Anstieg der Spitzenrendite für Büroimmobilien auf 4,50 Prozent
• Zurückhaltung bei großvolumigen Core-Investments
• Transaktionen überwiegend im Core Plus- und Value Add-Segment

Köln, 10. Juli 2023 – Auf dem gewerblichen Investmentmarkt im Stadtgebiet Köln wurden nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers im ersten Halbjahr 2023 gewerbliche Immobilien im Wert von etwa 226 Millionen Euro gehandelt. Das Vorjahresergebnis wurde dabei um rund 70 Prozent unterschritten. Im Vergleich dazu konnte die Landeshauptstadt Düsseldorf ein mehr als doppelt so hohes Transaktionsvolumen verzeichnen, blieb damit jedoch ebenfalls weit unter der ursprünglichen Prognose. Grundsätzlich müssen sich Immobilien in der Anlegergunst zunehmend dem Wettbewerb mit Staats- und Unternehmensanleihen sowie Aktien stellen.

Herwig Lieb, Regional Manager von Colliers in Nordrhein-Westfalen: „Die Zurückhaltung der Investoren hat im ersten Halbjahr 2023 auf dem Kölner Investmentmarkt seinen Höhepunkt erreicht. Auch wenn Eigentümer und Investoren bei den laufenden Preisverhandlungen noch nicht abschließend zu einem angepassten Marktpreis gefunden haben, erleben wir die Verhandlungen konstruktiver, ergebnisorientierter als noch vor wenigen Wochen – sie dauern jedoch länger als zuvor. Entsprechend ist bis zum Jahresende eine geringfügige Adjustierung der Renditen zu erwarten, die zu einer leichten Belebung des Transaktionsgeschehens führen kann.“

Christian Sauer, Head of Capital Markets Nordrhein-Westfalen bei Colliers, kommentiert die Entwicklung der Renditen: „Preiskorrekturen erfolgten wie erwartet auch im laufenden Jahr wiederholt assetklassen- und standortübergreifend. Die Rendite für Top-Büroimmobilien in Köln ist im zweiten Quartal um weitere 30 Basispunkte auf 4,50 Prozent angestiegen, nachdem sie im Vorquartal bereits auf 4,20 Prozent gesprungen war. Im Bürobereich trägt die seit Jahresbeginn deutliche Eintrübung am Vermietungsmarkt, aber auch der immer stärker thematisierte Restrukturierungsbedarf im Bestand hinsichtlich ESG- und New-Work-Konformität zu angepassten Renditeforderungen auf Käuferseite bei.“

Wie schon im ersten Quartal 2023 beobachtet, brachen vor allem großvolumige Einzelabschlüsse in dem herausfordernden Marktumfeld weg. Es wurde kein Investment über 100 Millionen Euro gehandelt, lediglich 7 Transaktionen im zweistelligen Millionen-Euro-Bereich wurden verzeichnet. Nach wie vor erfuhren Büro- und Einzelhandelsimmobilien die höchste Nachfrage. Letztere wurden maßgeblich durch eine 20-Prozent-Beteiligung von Signa Prime am Galeria-Warenhausobjekt in der Hohe Straße getrieben, das im Rahmen eines deutschlandweiten Portfolios vom offenen Immobilienfonds Hausinvest der Commerz Real veräußert wurde.

Die derzeit schwierige Preisfindung geht vor allem zu Lasten großvolumiger Core-Abschlüsse. So gab es im bisherigen Jahresverlauf mit dem Verkauf des Lofthauses im I/D Cologne im Teilmarkt Mülheim / Kalk bislang nur eine Transaktion im hochpreisigen Core-Segment, alle übrigen Büro-Transaktionen wurden im Core Plus-Segment verzeichnet. Räumlicher Schwerpunkt des Transaktionsgeschehens ist der Teilmarkt City, auf den mit rund 38 Prozent der Großteil des Transaktionsvolumens entfällt. Mit etwas Abstand folgen die beiden Teilmärkte Mülheim / Kalk (32 Prozent) und Ossendorf / Niehl (17 Prozent).

„Angesichts der schwachen Marktaktivität ist selbst die zu Jahresanfang konservativ gestellte Prognose von 1,0 Milliarden Euro für das Gesamtjahr kaum noch zu erreichen. Allerdings befinden wir uns an einem Wendepunkt und sehen, dass die Repricingphase allmählich zu einem Ende kommt. Das Umfeld entwickelt sich dafür förderlich: Die Finanzierungskosten, gemessen an derzeitigen Swap Rates, sind seit Monaten weitgehend stabil, die von der EZB angekündigten weiteren Zinsschritte sind vom Markt bereits eingepreist. Eine allmähliche Marktbelebung, die vor allem vom kleinvolumigen Core Plus/Value Add-Segment unter 50 Millionen Euro ausgeht, sowie die langwierigen Preisverhandlungen haben allerdings zur Folge, dass wir auch für die zweite Jahreshälfte weiterhin von einem niedrigen Transaktionsvolumen ausgehen müssen“, schätzt Sauer die weiteren Aussichten für 2023 abschließend ein.

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