Rekordauftaktquartal am Frankfurter Investmentmarkt mit begrenzter Aussagekraft

Transaktionsvolumen von rund 2,1 Milliarden Euro
Hohe Konzentration von Büroinvestments
Core-Angebotsmangel stützt hohes Preisniveau

Frankfurt/Main, 06. April 2022 – Nach Angaben von Colliers wurden auf dem gewerblichen Immobilienmarkt der Mainmetropole inklusive Eschborn und Kaiserlei in den ersten drei Monaten des Jahres 2022 bei 23 Transaktionen rund 2,1 Milliarden Euro investiert. Im Gegensatz zum Vorjahr konnte sich bei vergleichbarer Transaktionsanzahl das investierte Volumen mehr als verdoppeln und mit dem Rekordergebnis auch langfristige Vergleichswerte deutlich übertroffen werden. Im Schnitt entfiel auf das erste Quartal der letzten zehn Jahre rund 880 Millionen Euro bei 24 Deals, während im fünfjährigen Rückblick im Schnitt rund 1 Milliarde Euro investiert wurden.

David Poremba, Head of Capital Markets Frankfurt bei Colliers: „Nach dem uneinheitlichen Vorjahr startete 2022 mit einem neuen Rekordquartalsergebnis, das im Wesentlichen auf zwei Großtransaktionen zurückzuführen ist: Neben dem Verkauf des voll vermieteten Marienturmes an die DWS für den National Pension Service of Korea (NPS) für über 800 Millionen Euro fiel die Alstria-Übernahme – davon 11 Büroobjekte im Frankfurter Marktgebiet – durch den kanadischen Vermögensverwalter Brookfield ebenfalls stark ins Gewicht. Auf diese beiden Deals entfielen rund zwei Drittel des generierten Transaktionsvolumens. Unabhängig von diesen marktprägenden Abschlüssen war der Jahresstart zunächst von einem spürbaren Aufwind durch die Hoffnung auf ein baldiges Pandemieende und einen wirtschaftlichen Erholungsprozess mit deutlich verbesserten Wachstumsprognosen geprägt. Diese Erwartungshaltung spiegelte sich in einer vielversprechenden Marktaktivität mit zahlreichen Verkaufsabsichten wider. Trotz des Beginns des Ukraine-Krieges in der zweiten Hälfte des Quartals wurden die Investmentaktivitäten im nachgefragten Frankfurter Marktgebiet weitestgehend fortgesetzt. Ob sich der Investmentmarkt als attraktives Anlageziel für sichere Investments mit hoher Anziehungskraft für liquide Kapitalgeber von der gesamtökonomischen Entwicklung loslösen kann, wird sich jedoch erst in den nächsten Quartalen zeigen.“

Nachfrage nach Büroobjekten in CBD-Lagen ungebrochen
Räumlich konzentrierte sich die Nachfrage im ersten Quartal wie in den Vorjahren auf den Central Business District (CBD), der sich weiterhin als sicherer Hafen für Investoren erwies. Zusätzlich zum Marienturm konnten die Verkäufe des denkmalgeschützten Bankgebäudes Roßmarkt 18 an ABG Real Estate und HanseMerkur Grundvermögen sowie des Marienbogens in der Marienstraße 15 an Real I.S. dazu beitragen, dass auf das traditionell erstplatzierte Bankenviertel in den ersten drei Monaten ein Anteil von rund 58 Prozent entfiel. „Büroobjekte in Core-Lagen stehen auf der Beliebtheitsskala der Investoren weiterhin an oberster Stelle. Insbesondere die reduzierte Risikolandschaft bestätigt Investoren bei der Fortsetzung ihrer Core-Strategien. Zum Jahresstart wurde mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,7 Milliarden Euro circa 85 Prozent des Kapitals in Objekte der Risikoklasse Core und Core Plus investiert. Generell großen Zuspruch erhielten weiterhin Büroinvestments, auf die mit einem Marktanteil von rund 94 Prozent der Großteil des Kapitals entfiel“, erläutert Anton Holler, Regional Manager Frankfurt bei Colliers.

Leichte Verteuerungen in Nebenlagen – Preisabschläge für Value-Add realistisch
Zum Ende des ersten Quartals notierte die (Brutto-)Spitzenrendite in den Top-Lagen auf stabilem niedrigem Niveau. Hinsichtlich der Kapitalwertentwicklung konnte bei der Veräußerung des Marienturms mit rund 17.800 Euro pro Quadratmeter sogar des Rekordwert des FOUR-T1-Verkaufes aus dem Vorjahr überboten werden. Ebenfalls war für Top-Büroobjekte in den Neben- und Stadtteillagen eine leichte Verteuerung feststellbar. „Der Nachfrageüberhang bei Spitzenprodukten ist allgegenwärtig und führte dazu, dass aufgrund des hohen Preisniveaus zunehmend auch vielversprechende Produkte in 1b-Lagen und Stadtteillagen mit positivem Nachfrageausblick und langfristigen Wachstumsperspektiven geprüft wurden. Dieser Umstand begünstigte, dass in diesen Lagequalitäten vereinzelt erhöhte Kaufpreisfaktoren für Top-Objekte zu identifizieren waren. Demzufolge reduzierte sich die Spitzenrendite in den 1b-Lagen um 25 Basispunkte auf 3,25 Prozent“, betont Poremba. „Dazu hat auch beigetragen, dass sich ESG-Konformität als zusätzliches Core-Merkmal manifestiert hat und moderne Objekte teilmarktübergreifend gefragt sind. Auf der Kehrseite zeichnet sich durch die deutlichen Baukostenanstiege ab, dass mit Preisabschlägen bzw. Korrekturen im opportunistischen und Value-Add-Segment zu rechnen sein könnte, wenn Bestandsobjekte zur Werterhaltung einen erhöhten CAPEX-Bedarf aufweisen, der in der Höhe nicht in Businessplänen eingepreist war“, ergänzt Holler.

Ausblick und Fazit
Der Frankfurter Investmentmarkt genießt weiterhin eine hohe Attraktivität, jedoch ist das neue Rekordauftaktquartal als Momentaufnahme mit begrenzter Aussagekraft für das Gesamtjahr zu werten, da das Marktgeschehen von der weiteren Entwicklung des Kriegs in der Ukraine und dessen volkswirtschaftlichen Implikationen abhängig sein wird. „In Gegenwart des Ukraine-Krieges laufen die Transaktionen weiter, jedoch wurde die Entscheidungsfindung aufgrund der Unsicherheitsfaktoren etwas verlangsamt und anbahnende Deals hinsichtlich der veränderten Rahmenbedingungen nochmals validiert. Wenngleich die Preiserwartungen auf Verkäuferseite unverändert hoch sind, werden Investoren durch Zinsrisiken und das Inflationsniveau bei der marktgerechten Bepreisung gefordert. Denkbar ist, dass die EZB auf die hohen Inflationsraten mit einer restriktiveren Geldpolitik im Jahresverlauf reagieren wird, die mit einem Anstieg des Leitzinses einhergehen würde und bereits durch steigende Zins-Swap-Raten zu antizipieren ist. Zusätzlich ist durch die Unsicherheitsfaktoren bereits mit höheren Margen und Eigenkapitalanforderungen seitens der Finanzierer reagiert worden, die potentielle Core-Investments weniger belasten wird als die riskanteren Transaktionen im Value-Add-Bereich“, betont Poremba. „Trotz dieser Rahmenparameter ist davon auszugehen, dass für ESG-konformes Premiumprodukt der Liquiditätsdruck überwiegt und weiterhin Spitzenpreise gezahlt werden. Angesichts der geopolitischen Unwägbarkeiten ist zum aktuellen Zeitpunkt keine Prognose für das Gesamtjahr zu treffen. Feststellbar ist jedoch, dass sich zum aktuellen Zeitpunkt – bezogen auf Quantität und Volumen – im Vergleich zum Vorjahr mehr Produkt im Markt befindet“, bilanziert Holler.

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