Reger Handel mit Nahversorgungsimmobilien setzt sich über Jahreswechsel fort

Jahresauftakt mit 1,1 Milliarden Euro Transaktionsvolumen auf Niveau des Jahresendquartals 2024
Stark auf Lebensmittel-Fachmärkte fokussiertes Investmentgeschehen setzt sich fort
Spitzenrenditen von Nahversorgern bleiben trotz bewegtem Finanzierungsumfeld stabil, Preisverhandlungen bei anderen Immobilientypen weiter zäh

Berlin, 7. April 2025 – Im ersten Quartal 2025 wurden nach Angaben von Colliers in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für 1,1 Milliarden Euro gehandelt. Damit wurde das Transaktionsvolumen des historisch niedrigen Jahresauftaktes 2024 um 18 Prozent übertroffen und bewegte sich auf dem Niveau des vierten Quartals. Im Vergleich aller Gewerbeimmobilien zählen Einzelhandelsobjekte derzeit mit 20 Prozent Marktanteil zu den drei mit Abstand umsatzstärksten Nutzungsarten nach Büro (28 Prozent) und Industrie- und Logistikimmobilien (22 Prozent).

Ulf Buhlemann, Head of Retail Investment Germany bei Colliers, ordnet ein: „Nicht nur der Umfang, auch die Struktur des Transaktionsgeschehens hat sich gegenüber dem Jahresabschlussquartal nicht wesentlich verändert. Fachmärkte und Fachmarktzentren mit fast obligatorischem Lebensmittelanker stellten erneut die beherrschende Immobilienart. Die Nachfragebelebung in diesem Einzelhandelssegment zieht weiter spürbar an, wobei das Angebot vor allem im Core-Plus- und Value-Add-Segment zum limitierenden Faktor für die Marktaktivitäten wird. Insbesondere ausländisches Kapital sucht nach Kaufgelegenheiten.“

So erwarb der kanadische Asset Manager Slate in den Wochen um den Jahreswechsel herum im Rahmen von vier Portfoliotransaktionen 45 Nahversorgerimmobilien für insgesamt 420 Millionen Euro von unterschiedlichen Verkäufern. Die Unterzeichnung des ebenfalls stark vom Lebensmittelhandel-geprägten Blue-Mountain-Portfolios, bei dem GRR an Branicks für 31 Einzelhandelsobjekte rund 210 Millionen Euro bezahlte, wurde erst im Januar bestätigt und fiel damit noch in die Berichtsperiode des vierten Quartals 2024. Letztlich bekräftigt aber auch dieser Deal den beobachteten Trend. Buhlemann hebt hervor: „Der Portfolioanteil hat sich wieder auf 46 Prozent ‚hochgearbeitet‘. Internationale Kapitalgeber verantworten 68 Prozent des Transaktionsvolumens.“

Fokussierung auf Nahversorgungsimmobilien erreicht neuen Höhepunkt

Unter den drei Einzelhandels-Betriebstypen vereinte das Fachmarktsegment seit Jahresbeginn 64 Prozent des Transaktionsvolumens und 73 Prozent aller Abschlüsse auf sich und baute damit seine Spitzenposition gegenüber Geschäftshäusern und Shopping-Centern weiter aus. Die Fokussierung auf Nahversorger, wozu mehr als drei Viertel aller gehandelten Fachmärkte nach Volumen und Anzahl zählen, hat zwischenzeitlich ebenfalls einen neuen Höhepunkt erreicht.

Innerstädtische Geschäfts-, Kauf- und Warenhäuser wurden kaum gehandelt und machten lediglich einen Umsatzanteil von 10 Prozent bei 20 Prozent aller Verkaufsfälle aus. Auf Einkaufszentren entfielen 26 Prozent des Transaktionsvolumens und 7 Prozent der Abschlüsse. In dieses Segment geht auch das Designer Outlet Berlin in Wustermark ein, das von Nuveen an die französische Groupe Frey für 230 Millionen Euro verkauft wurde. Hierbei handelt es sich um die größte Einzeltransaktion im bisherigen Jahresverlauf. Die nächstgrößere Transaktion im mittleren zweistelligen Millionen-Euro-Bereich ist das in Düsseldorfer Bestlage gelegene Geschäftshaus Königsallee 52-54, das vom insolventen Projektentwickler Centrum an einen Privatinvestor veräußert wurde.

Buhlemann: „Verhandlungen in diesen Segmenten bleiben zäh und ziehen sich wie im Fall des Outlet Centers meist länger als ein Jahr hin. Im Gegensatz zum Fachmarktsegment ist der Preisfindungsprozess weiterhin ein Hemmschuh für eine Marktbelebung.“

Spitzenrenditen im Fachmarktsegment tendieren stabil

Während zur Bestimmung von Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in 1a-Innenstadtlagen kaum belastbare Transaktionen herangezogen werden können, lässt sich eine Stabilisierung der Spitzenrenditen im Fachmarktsegment in den vergangenen drei Monaten belegen. Die Spitzenbruttoanfangsrenditen für Lebensmittelfachmärkte und kleine Nahversorgungszentren notieren bei 5,40 Prozent. Fachmarktzentren mit Lebensmittelanker erzielen 5,70 Prozent. „Die Entwicklung langfristiger Anleiherenditen und der Swap-Rates, die sich seit Anfang März aufgrund des drohenden Handelskrieges und des kürzlich beschlossenen Investitionspakets der Bundesregierung deutlich erhöht haben, haben sich noch nicht in den registrierten Abschlüssen materialisiert“, so Buhlemann. „Für die Folgequartale gehen wir aber davon aus, dass die insbesondere im krisenresilienten Nahversorgungssegment anziehende Nachfrage die gestiegenen Finanzierungskosten überkompensieren kann.“

Ausblick: Zweigeteilte Marktentwicklung limitiert Transaktionsvolumen auf Jahressicht

Die Zweiteilung am Einzelhandelsinvestmentmarkt wird das Transaktionsgeschehen gerade unter den neu hinzugekommenen geo- und wirtschaftspolitischen Unwägbarkeiten weiter prägen. Im aktuellen Markt- und Zinsumfeld sind lebensmittelgeankerte Fachmarktimmobilien attraktiver denn je. Auf der anderen Seite erwarten wir durch diese Unsicherheiten und Finanzierungsvolatilitäten bei laufenden, großvolumigen Retail-Transaktionen, insbesondere bei Shoppingcentern, Verzögerungen im Verkaufsprozess und in einigen Fällen auch einen Transaktionsabbruch. Das begrenzt auf Jahressicht die Wahrscheinlichkeit, dass trotz insgesamt positivem Marktmomentum das Transaktionsvolumen von 2024 deutlich übertroffen wird.

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