Qualität vor Quantität auf den Bürovermietungsmärkten

Flächenumsatz von 660.000 Quadratmetern im ersten Quartal 2023
CBD-Lagen und qualitativ hochwertige Büroflächen werden besonders nachgefragt
Spitzen- und Durchschnittsmieten steigen weiter
Leerstandsquote legt minimal auf 5,2 Prozent zu

Frankfurt am Main, 5. April 2023 – Im ersten Quartal 2023 wurden in den Top-7 – Büromärkten Deutschlands insgesamt 660.000 Quadratmeter Büroflächen umgesetzt. Damit bleibt das Ergebnis rund 23 Prozent hinter dem letztjährigen Auftaktquartal zurück und rund ein Fünftel unter dem fünfjährigen Durchschnitt. Nachdem der Bürovermietungsmarkt im Schlussquartal 2022 schon deutlich an Dynamik verloren hatte, stagnierte der Vermietungsmarkt in den ersten drei Monaten des Jahres auf diesem niedrigen Niveau. Die Leerstandsquote stieg aber nur minimal um 10 Basispunkte auf 5,2 Prozent an.

Stephan Bräuning, Head of Office Letting Deutschland: „Das erste Quartal 2023 war, wie erwartet, ruhiger als in den vergangenen Jahren. Anhaltende Rezessionsängste haben das Marktgeschehen zu Jahresbeginn ausgebremst. Die sich aufhellenden Wirtschaftsbarometer wie der ifo-Geschäftsklima- oder der gfk-Konsumklimaindex haben sich noch nicht in erhöhter Aktivität niedergeschlagen, im Gegenteil, wir haben zuletzt weiter rückläufige Gesuchszahlen registriert. Im wirtschaftlich unsicheren Umfeld agieren viele Unternehmen bei wichtigen Investitionsentscheidungen verständlicherweise zögerlich. Insbesondere die langfristige Anmietung neuer Büroflächen und die Bindung an einen Standort und ein Objekt wird derzeit auf Mieterseite detailiert geprüft. Die gleichzeitig eingeführten Quoten beim mobilen Arbeiten lassen Mieter zusätzlich ihre Belegungskonzepte überdenken. Der Anstieg der Untermietflächen auf knapp 14 Prozent am Flächenleerstand kommend von elf Prozent Ende 2022 ist ein untrügliches Zeichen für einen Wandel auf dem Büromarkt.“

Mittelfristig Angebotslücke bei modernen Büroflächen zu erwarten

Die derzeit schwache Flächennachfrage trifft auf eine hohe Bautätigkeit, die noch aus Baustarts in den vergangenen Jahren resultiert. Im Jahresverlauf 2023 werden in den deutschen Top-7-Standorten rund 2,1 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen auf den Markt kommen, 2024 folgen weitere 2,0 Millionen Quadratmeter. Aktuell sind rund 59 Prozent dieser Büroflächen vermietet. Daher ist auch in den kommenden Jahren mit einem weiteren Anstieg der Leerstandsquote zu rechnen, der jedoch deutlich unter den Höchstständen vergangener Zyklen bleibt. „Mittelfristig sehen wir bei den Projektentwicklungen eine klare Bremsbewegung. Die wirtschaftliche Unsicherheit sowie die explodierenden Finanzierungskosten haben dazu geführt, dass Projektentwickler bei der Initiierung neuer Projekte zurückhaltender geworden sind. Insbesondere spekulative Projektentwicklungen werden im aktuellen Umfeld nur noch in Ausnahmefällen begonnen. Ab 2025 ist daher mit einem deutlichen Rückgang des Fertigstellungsvolumens zu rechnen und somit auch mit einer Verknappung des Angebots an modernen Flächen in zentralen Lagen“, ergänzt Stephan Bräuning.

Mieten steigen flächendeckend in den Top 7

Die anhaltend hohe Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen sorgt für einen weiteren Aufwärtstrend bei den Büromieten. Gegenüber dem Vorjahresquartal stiegen sowohl die Spitzen- als auch Durchschnittsmieten an allen Top 7-Standorten. Auch gegenüber dem vorhergehenden Quartal zogen die Mieten an fast allen Standorten an oder blieben mindestens konstant.

„Qualität und Lage haben ihren Preis – das gilt natürlich auch für Büroflächen. Unternehmen, die sich bewusst für eine hervorragende Lage und gehobene Ausstattung entscheiden, bringen in der Regel auch eine entsprechende Zahlungsbereitschaft mit. So kam es an verschiedenen Standorten in den letzten Monaten zu neuen Höchst- und dadurch auch Spitzenmieten. Gleichzeitig gibt es aber auch, angesichts der wirtschaftlich volatilen Situation wenig überraschend, viele preissensible Mieter, deren Möglichkeiten sich im aktuellen Marktumfeld oftmals auf Bestandsgebäude in B-Lagen beschränken“, führt Stephan Bräuning aus.

Ausblick: Dynamik wird im Jahresverlauf zunehmen

Aufgrund der rückläufigen Inflation, insbesondere der Energiepreise, einer weiteren Entspannung der Lieferketten und einer sich aufhellenden Konsumlaune, blicken viele Unternehmen wieder positiver auf ihre wirtschaftliche Situation. So ist der ifo-Geschäftsklimaindex zuletzt fünf Monate in Folge gestiegen.

Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight Deutschland: „Die Stimmung der deutschen Wirtschaft wirkt sich etwa neun bis zwölf Monate zeitversetzt auf den Bürovermietungsmarkt aus. Entsprechend erwarten wir eine Belebung der Nachfrage frühestens ab der zweiten Jahreshälfte. Für das Gesamtjahr rechnen wir daher mit einem Flächenumsatz von unter drei Millionen Quadratmetern. Die anhaltend hohe Nachfrage nach hochwertigen Flächen in Neubauten und Projektentwicklungen wird dazu führen, dass mehr und mehr Bestandsflächen freigezogen werden. Die Projektentwicklungspipeline ist zudem gut gefüllt. Deshalb erwarten wir auch einen weiteren Anstieg der Leerstandsquote, die aber vorraussichtlich zum Jahresende unter sechs Prozent bleiben wird.“

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