Positive Impulse am Hamburger Bürovermietungsmarkt zum Schlussquartal 2024 registriert

Büroflächenumsatz erreicht 418.000 Quadratmeter
Städtische Nutzer dominieren mit rund einem Drittel am gesamten Flächenumsatz
Spitzenmiete bleibt stabil im Vergleich zum Vorquartal bei 35,00 Euro pro Quadratmeter – im Vergleich zum Vorjahr steigt sie um 1,4 Prozent
Durchschnittsmiete gibt verglichen mit dem Vorquartal um 1,9 Prozent auf 20,20 Euro pro Quadratmeter nach – im Vorjahresvergleich minus 3,3 Prozent
Leerstandsquote nimmt leicht zu und liegt bei 4,4 Prozent

Hamburg, 10. Januar 2025 – Nach Angaben von Colliers konnte 2024 in Hamburg ein Büroflächenumsatz von 418.000 Quadratmetern aufgenommen werden. Damit liegt das Ergebnis circa 8 Prozent unter dem Vorjahreswert und rund 19 Prozent unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Im Vergleich zu den letzten fünf Jahren beträgt der Rückgang 12 Prozent.

Sascha Hanekopf, Regional Manager in Hamburg bei Colliers: „Zwar ist der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr immer noch rückläufig, dennoch hat besonders das Schlussquartal deutlich mehr Dynamik gezeigt. Vor allem konjunkturunabhängige Sektoren konnten letztlich stärker profitieren.“

Städtische Nutzer dominieren mit rund einem Drittel des gesamten Flächenumsatzes

Julian Muskulus, Associate Director im Großflächensegment in Hamburg bei Colliers: „Die öffentliche Hand hatte erheblichen Einfluss auf den Büroflächenumsatz und sorgte unter anderem für die beiden größten Abschlüsse des Jahres 2024. Trotz der anhaltend herausfordernden Marktlage haben die Aktivitäten der öffentlichen Hand deutlich zugenommen und wesentlich zur Marktdynamik beigetragen.“

Bei der größten Vermietungstransaktion handelte es sich um ein Objekt am Gerhart-Hauptmann-Platz, das die Stadt Hamburg erwarb. Sie wird rund 25.600 Quadratmeter für eigene Zwecke nutzen. Dicht dahinter folgt das Bezirksamt Nord, das im Arne-Jacobsen-Haus etwa 24.000 Quadratmeter bezieht. Der öffentliche Sektor generierte mit einem Anteil von rund 29 Prozent den höchsten Beitrag zum Flächenumsatz, was einem Zuwachs von 64 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Auf Platz zwei folgen Unternehmen der Beratungsbranche mit 12 Prozent, während Bau- und Immobilienunternehmen einen Anteil von 10 Prozent erreichten.

Rund 40 Prozent des Büroflächenumsatzes entfielen auf das Größensegment bis 1.000 Quadratmeter, während Flächen zwischen 1.000 und 5.000 Quadratmetern 28 Prozent ausmachten. Die Größenklasse über 5.000 Quadratmeter hat einen Anteil von 32 Prozent erreicht. Abschlüsse über 5.000 Quadratmeter haben damit zuletzt wieder aufgeholt und stehen nur noch 10 Prozent im Minus gegenüber dem Vorjahresergebnis.

Zunahme beim Prolongationsgeschäft

„Wie erwartet hat das Prolongationsgeschäft deutlich angezogen und einige namhafte Unternehmen haben ihre Verträge für die bestehenden Büroflächen verlängert. Neben Google Deutschland mit 13.500 Quadratmetern im ABC-Bogen, Siemens am Lindenplatz mit 13.500 Quadratmetern oder dem Wirtschaftsprüfer BDO in der City mit 10.000 Quadratmetern hat es noch weit mehr als 20 Verlängerungen gegeben. Bei der Mietvertragsverlängerung des internationalen Versicherungsunternehmens Aon, das aufgrund des Baustopps des Elbtowers in den aktuellen Büroflächen in der City verbleibt, war Colliers auf Mieterseite beratend tätig“, so Muskulus.

Entwicklung der Büromieten läuft größtenteils seitwärts

Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete in Hamburg bleibt unverändert im Vergleich zum Vorquartal bei 35,00 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies jedoch einem Anstieg von 1,4 Prozent. Die Durchschnittsmiete sinkt hingegen auf 20,20 Euro pro Quadratmeter, eine Reduktion um 1,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 3,3 Prozent im Jahresvergleich.

Julian Klein, Associate Director im Mittelflächensegment in Hamburg bei Colliers, erklärt: „Trotz der zunehmenden Anzahl von Bürovermietungsabschlüssen konnten zuletzt nur wenige Abschlüsse im Spitzenmietsegment verzeichnet werden, was die Spitzenmieten stabil gehalten hat. Die Durchschnittsmiete hingegen zeigte einen leichten Rückgang. Da große Anmietungen durch Eigennutzer, die nicht in die Mietberechnung einfließen, keine spürbaren Impulse lieferten, blieb die Dynamik begrenzt. Mit neuen Projektentwicklungen im Premiumsegment, die den steigenden Nachhaltigkeitsanforderungen entsprechen, sind für 2025 jedoch wieder höhere Mietpreise zu erwarten.“

Leerstandsquote steigt auf 4,4 Prozent

Der Leerstand hat im vierten Quartal nochmals zugelegt und weist mittlerweile eine Leerstandsquote von 4,4 Prozent auf. Das entspricht einem Anstieg um 10 Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal und 70 Basispunkte zum Vorjahr.

„Zum Jahresende ist die Leerstandsquote erwartungsgemäß weiter angestiegen, was sich auch 2025 aller Voraussicht nach fortsetzen wird. Der Untermietflächenmarkt ist hingegen nahezu konstant geblieben. Bei Prolongationen werden die Verträge mittlerweile nicht mehr nur verlängert, sondern Mietvertragskonditionen nachverhandelt und zunehmend auch Teilflächen zurückgegeben, die keine Verwendung mehr finden. Während solche Flächen früher oft noch zurückgehalten wurden, etwa für Expansionspläne oder als Ausweichmöglichkeiten, werden sie heute entweder abgegeben oder untervermietet“, so Klein.

Ausblick

„Angesichts des Jahresergebnisses scheint die Talsohle erreicht zu sein. Trotz der derzeitigen wirtschaftlichen und politischen Herausforderungen blicken wir zuversichtlich auf das Jahr 2025. Nicht zuletzt wird auch zur zweiten Jahreshälfte eine optimistischere Entwicklung des BIP erwartet, welche die konjunkturelle Delle in die richtige Richtung biegen sollte. Daher halten wir einen Büroflächenumsatz im Bereich von 450.000 Quadratmetern für möglich“, prognostiziert Hanekopf.

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