Münchner Logistikmarkt – Bestandsflächen werden teurer

Vermietungsleistung auf Vorjahresniveau
Flächensegment unter 3.000 Quadratmeter generiert zwei Drittel des Umsatzes
Bislang keine Abschlüsse größer 10.000 Quadratmeter
Leerstand im Gesamtmarkt bei unter 1,4 Prozent

München, 16. Juli 2019 – Im Rückblick auf die vergangenen Jahre verzeichnete der Markt für Industrie- und Logistikflächen der Region München im ersten Halbjahr 2019 eine durchschnittlich hohe Vermietungsleistung (ohne anteilige Büro- und Nebenflächen) von circa 84.400 Quadratmeter und liegt damit laut Colliers zwar auf Niveau des Vorjahres (2018 H1: 85.100 Quadratmeter) aber dennoch 15 Prozent unter der 5-Jahres-Durchschnitt. Anders als im Vorjahr verzeichnete der Markt jedoch zwei größere Eigennutzer-Entwicklungen, die dazu geführt haben, dass in der ersten Jahreshälfte ein Gesamt-Flächenumsatz von rund 108.900 Quadratmeter erzielt wurde. Zu den bislang größten Anmietungen zählte der Mietvertragsabschluss einer Spedition für 6.000 Quadratmeter nahe Dachau sowie der Abschluss für ca. 5.700 Quadratmeter Neubaufläche im Gewerbepark Kühler Weg durch die Firma BSTN Store GmbH.

Keine Mietabschlüsse größer 10.000 Quadratmeter

Das Flächensegment über 5.000 Quadratmeter verzeichnete gegenüber dem Vorjahr einen deutlichen Rückgang. Während 2018 fast die Hälfte des Vermietungsumsatzes durch Abschlüsse größer 5.000 Quadratmeter generiert wurde, konnten dieses Jahr gerade einmal 26 Prozent in diesem Flächensegment registriert werden. Das Ausbleiben von großen Mietvertragsabschlüssen war nie so präsent wie in diesem Jahr. Bislang konnte kein einziger Mietvertragsabschluss über 10.000 Quadratmeter verzeichnet werden. Das Flächensegment 1.001 Quadratmeter bis 3.000 Quadratmeter zeigte sich umso mehr als tragende Säule und generierte rund 39.200 Quadratmeter des Umsatzes und damit satte 46 Prozent. Weitere 17 Prozent entfielen auf das Flächensegment kleiner 1.000 Quadratmeter, so dass in Summe fast zwei Drittel des Gesamtumsatzes auf das Konto von Flächen unter 3.000 Quadratmeter ging.

Martin Ausserhofer, Senior Consultant Industrial & Logistics München bei Colliers Deutschland: „Das Ausbleiben von größeren Abschlüssen ist weiterhin die Folge der geringen Neubautätigkeit insbesondere bei Logistikflächen, mit der der Münchner Markt seit Jahren konfrontiert ist. Es gibt kaum Gemeinden, die sich noch für flächenintensive Logistikansiedlungen aussprechen. Demgegenüber hat das Interesse für moderne Light Industrial-Flächen im Großraum München im Zuge der Forschungs-Dynamik bei den lokal ansässigen Industrieunternehmen stark angezogen. Der Schwerpunkt wird sich daher weiter zugunsten kleinteiliger Produktions- und Laborflächen verschieben, die darüber hinaus auch einen weitaus höheren Büroflächenanteil aufweisen.“

Leerstand im Gesamtmarkt bei unter 1,4 Prozent

Die derzeitige Angebotssituation bleibt nach wie vor sehr angespannt und der Bedarf kann nur zu Teilen die weiterhin hohe Nachfrage im Markt abdecken. Dies spiegelt sich auch in der geringen Leerstandsquote im Münchner Markt wider, die auf einem Tiefstand von aktuell unter 1,4 Prozent liegt. Im Vergleich zum Vorjahr sank sie somit um 50 Basispunkte. Neubauaktivitäten sind größtenteils nur aufgrund von Eigennutzerentwicklungen zu vermerken. Darüber hinaus befindet sich derzeit der Multipark Maisach im westlichen Umland von München in Bau, der Ende des Jahres fertiggestellt werden soll und eine Gesamtmietfläche von knapp 10.000 Quadratmeter aufweist.

Bestandsflächen werden teurer

Ein Stagnieren der Mieten ist nicht in Sicht, solange es nicht mehr verfügbare Neubauflächen gibt. Die Spitzenmiete für moderne Logistikflächen größer 3.000 Quadratmeter bleibt mit 7,15 Euro pro Quadratmeter im Münchner Umland weiterhin die bislang teuerste im bundesweiten Vergleich. Auch die Durchschnittsmiete hat ihren Zenit noch nicht erreicht. Diese rangiert bei aktuell rund 6,65 Euro pro Quadratmeter. „Bemerkenswert ist, dass Bestandsflächen im Umland aufgrund des Angebotsengpasses mittlerweile zu Neubaupreisen weitervermietet werden und dies dazu führt, dass die Durchschnittsmiete so hoch ist wie in keinem anderen Markt in Deutschland“, ergänzt Ausserhofer.

Ausblick – Zurückhaltung der Bauaktivitäten hält an

Das Halbjahr verlief mit einem Flächenumsatz von ca. 84.400 Quadratmeter (exklusive Eigennutzer) und einer Vermietungsaktivität von 50 Mietverträgen im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich für den Industrie- und Logistikvermietungsmarkt der Region München. Für das Gesamtjahr sehen wir eine anhaltend hohe Nachfrage, welche aufgrund des weiter abnehmenden Angebotes nicht adäquat bedient werden kann. So wird es auch dieses Jahr eine Herausforderung sein an das Vorjahresergebnis anzuknüpfen, sofern sich das Angebot weiterhin rückläufig entwickeln wird und Gesuche nicht im Marktgebiet umgesetzt werden können.

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