Münchner Bürovermietungsmarkt zeigt moderaten Aufschwung zum Jahresauftakt

140.900 Quadratmeter Flächenumsatz
Leerstandsquote bei 7,3 Prozent
Durchschnittsmiete bei 24,90 Euro pro Quadratmeter

München, 10. April 2024 – Auf dem Münchner Bürovermietungsmarkt wurde in den ersten drei Monaten dieses Jahres ein Flächenumsatz von 140.900 Quadratmetern erzielt. Ohne Eigennutzer betrug die reine Vermietungsleistung 130.900 Quadratmeter. Damit fällt der Jahresauftakt durchaus positiv und rund 12 Prozent besser als im Vorjahr aus. 42 Prozent des Umsatzes wurden innerhalb des Mittleren Rings, 41 Prozent in den Stadtteillagen und 17 Prozent im Umland erzielt.

Nachdem Großanmietungen über 10.000 Quadratmeter dem Markt 2023 gänzlich fern geblieben waren, überschritten im ersten Quartal 2024 zwei Mietverträge diese Marke. Der Abschluss von DMG Mori im Neubauprojekt „Go Four It“ in Moosach sowie die Anmietung der Bayerischen Allgemeinen Versicherung im Projekt „The Source“ – dem ehemaligen Siemens-Hochhaus – in Obersendling zeigen, dass auch in Stadtteillagen bei entsprechender Gebäude- und Flächenqualität weiterhin größere Vermietungserfolge erzielt werden können. Ein markanter Vermietungsabschluss des ersten Quartals war auch die Anmietung mit mehr als 5.600 Quadratmetern der US-Amerikanischen Anwaltskanzlei Milbank LLP im Neubauprojekt „Falckenberg Ensemble“ in der Altstadt und ist ein gutes Beispiel für die hohe Nachfrage nach hochwertigen Flächen in zentralen Lagen, obwohl die Mietpreise in diesem Segment deutlich gestiegen sind und mittlerweile häufig bei über 50 Euro, in manchen Fällen sogar schon bei über 60 Euro, pro Quadratmeter liegen.

Der Leerstand auf dem Gesamtmarkt hat sich erwartungsgemäß auf rund 7,3 Prozent gegenüber 5,6 Prozent vor 12 Monaten erhöht. Innerhalb des Altstadtrings herrscht mit 1,6 Prozent weiterhin absolute Flächenknappheit. Innerhalb des Mittleren Rings ist das Flächenangebot mit 3,7 Prozent ebenfalls sehr gering. Mit 9,2 Prozent Leerstand befinden sich mehr kurzfristig verfügbare Flächen in den Stadtteillagen zwischen Mittlerem Ring und der Stadtgrenze. Im Umland stehen Nutzern 9,7 Prozent des Bürobestandes zur Anmietung zur Verfügung. „Der deutliche Leerstandsanstieg in den Stadtteillagen zeigt die Auswirkungen der Markttrends, die sich in den letzten Jahren etabliert haben: Büroflächen in dezentralen Lagen müssen in der Vermarktung in den Bereichen ESG sowie Flächen- und Gebäudequalität deutlich mehr punkten, um Nutzer zu gewinnen, da diese im Vergleich zu den Zentrumslagen bei einer Standortwahl in Stadtteillage zumeist Nahversorgungs- und Anbindungsqualität einbüßen“, fasst Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers, das Geschehen zusammen.

Die Durchschnittsmiete rangiert mit 24,90 Euro pro Quadratmeter 0,5 Prozent über dem Niveau vor einem Jahr. Im Vergleich zum Vorquartal liegt der Anstieg allerdings bei 4,0 Prozent. Die weiterhin dynamische Entwicklung der Mietpreise, insbesondere in Zentrumslagen und im Neubausegment, hat zu einem deutlichen Anstieg der Spitzenmiete von 17 Prozent im Vorjahresvergleich auf aktuell 51,50 Euro pro Quadratmeter geführt. Neubauten im Stadtgebiet erzielten im Schnitt 30,60 Euro pro Quadratmeter.

Die Projektentwicklungspipeline hat sich durch längere Bauzeiten, einige Insolvenzen und Baustopps zunehmend von 2024 auf 2025 verteilt. Die aktuelle Gesamtpipeline beträgt rund 709.900 Quadratmeter Büroflächen, die bereits zu 65 Prozent belegt sind. Davon werden nach derzeitigem Stand 324.200 Quadratmeter in 2024 und 340.500 Quadratmeter in 2025 fertiggestellt. Ab 2026 ist das Angebot deutlich reduziert. In den Zentrumslagen sind in allen Projekten, die sich im Bau befinden, nur noch weniger als 60.000 Quadratmeter Büroflächen verfügbar.

„Nachdem nun auch die Großnutzer wieder aktiver am Münchner Markt sind, ist der Jahresauftakt durchaus positiv zu bewerten. Das Quartalsergebnis liegt nur noch 15 Prozent unter dem langfristigen Durchschnitt der Vor-Corona-Jahre. In unserer aktuellen Studie in Zusammenarbeit mit dem ifo-Institut kommen wir zu dem Ergebnis, dass die Integration von modernen Büroflächenkonzepten sowie Home-Office-Quoten die Flächennachfrage langfristig um circa 12 Prozent mindern wird. Dementsprechend liegt der Maßstab nicht in der Vor-Corona-Vergangenheit, sondern in einem ‚New Normal‘, von dem der Münchner Markt mit den aktuellen Umsatzzahlen nicht mehr allzuweit entfernt zu sein scheint. Der Blick in die Zukunft gestaltet sich ebenfalls positiv: München hat im Großstadtvergleich die höchste Beschäftigungsquote. Trotz diverser Kriseneinflüsse ist diese seit 2022 nochmals deutlich gestiegen. Der einzigartige Mix aus Lebensqualität, Forschungslandschaft, Dax-Unternehmen, Tech-Giganten und Start-ups hat zuletzt sogar die internationalen Investmentbanken nach München gelockt. Die hohe Branchendiversität der Münchner Wirtschaft wird daher auch in Krisenzeiten immer für eine konstante Büroflächennachfrage sorgen“, sagt Felix Kugler, Geschäftsführer und Regional Manager bei Colliers in München.

Colliers erachtet für das Jahr 2024 einen Flächenumsatz von 550.000 Quadratmetern durch die im Vorjahresvergleich gestiegene Aktivität im Großnutzersegment als realistisch. Durch die nach wie vor geringere Nettoabsorption, bei gleichzeitig hoher Fertigstellungspipeline, erwartet Colliers einen weiteren Leerstandsanstieg im Jahresverlauf auf rund 8 Prozent.

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