Münchner Bürovermietungsmarkt startet 2025 auf Vorjahresniveau
- 140.500 Quadratmeter Flächenumsatz (±0 Prozent)
- Leerstandsquote bei 9,1 Prozent (+1,8 Prozentpunkte)
- Durchschnittsmiete bei 26,20 Euro pro Quadratmeter (+5 Prozent)
München, 08. April 2025 – Der Münchner Bürovermietungsmarkt erzielte im Auftaktquartal 2025 einen Flächenumsatz auf Vorjahresniveau von rund 140.500 Quadratmetern. Ohne Eigennutzer betrug die reine Vermietungsleistung 133.700 Quadratmeter, was einem leichten Anstieg von 2 Prozent entspricht. Insbesondere die Projektanmietung des PANDION OFFICEHOME BEAT von Siemens als Single Tenant im Werksviertel mit rund 33.000 Quadratmetern trug maßgeblich zum Gesamtergebnis bei. Dies verdeutlicht aber auch, dass die Nachfrage nach wie vor unterdurchschnittlich ist. Weiterhin gab es drei Großabschlüsse über 5.000 Quadratmeter, wovon zwei auf das Umland entfallen und einer innerhalb des Stadtgebiets liegt. 59 Prozent des Umsatzes wurden innerhalb des Mittleren Rings, 19 Prozent in den Stadtteillagen und 22 Prozent im Umland erzielt.
Der Leerstand ist erwartungsgemäß weiter angestiegen. Auf dem Gesamtmarkt stehen zum Ende des ersten Quartals 9,2 Prozent der Büroflächen zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Vom gesamten Leerstand sind aktuell mehr als 300.000 Quadratmeter Erstbezugsflächen. Auf dem Münchner Markt gibt es aktuell über 50 Objekte mit mehr als 10.000 Quadratmetern und fast 400 mit mindestens 1.000 Quadratmetern Leerstand. Innerhalb des Altstadtrings stehen mit 3,6 Prozent Leerstand wieder etwas mehr Flächen zur Anmietung zur Verfügung, jedoch herrscht insbesondere im hochwertigen Flächensegment noch Flächenknappheit.
Die Durchschnittsmiete rangiert mit 26,20 Euro pro Quadratmeter 5 Prozent über dem Vorjahresniveau. Die weiterhin dynamische Entwicklung der Mietpreise, insbesondere in Zentrumslagen und im Neubausegment, hat nochmals zu einem Anstieg der Spitzenmiete um ebenfalls 5 Prozent im Vorjahresvergleich auf aktuell 54,00 Euro pro Quadratmeter geführt. Für absolute Top-Flächen werden Mieten von 60,00 Euro pro Quadratmeter oder mehr mittlerweile regelmäßig erzielt. Neubauten innerhalb des Mittleren Rings erzielten im Schnitt 40,30 Euro pro Quadratmeter. Zwischen dem Mittleren Ring und der Stadtgrenze wurden im Neubausegment durchschnittlich 25,60 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.
Die Projektentwicklungspipeline ist im Vergleich zum Vorquartal wieder stärker gefüllt. Neben bauauslösenden Projektanmietungen wie von Siemens gibt es inzwischen aber auch wieder punktuell spekulative Flächen in Projekten in Top-Lagen. Aktuell befinden sich rund 730.100 Quadratmeter Bürofläche im Bau, die zu 55 Prozent eigengenutzt oder vermietet sind. 363.000 Quadratmeter davon werden nach aktuellem Stand im Jahr 2025 fertiggestellt, von denen 71 Prozent schon belegt sind. Ab 2026 wird das Angebot wieder geringer, für einen regelmäßigen Nachschub an Neubauflächen ist jedoch auch zukünftig gesorgt.
„Aufgrund der sich im Markt befindlichen Großgesuche wird die Anzahl der Großvermietungen über 5.000 Quadratmetern aller Voraussicht nach wieder höher sein als letztes Jahr. Bei vielen Anmietprozessen ergibt sich jedoch ein geringerer Flächenbedarf als in den bisherigen Flächen. Dies ist jedoch kein neues Phänomen. Höhere Flächeneffizienz war auch vor dem Aufkommen von Home Office ein wichtiger Aspekt bei einer Neuanmietung. Die wieder höhere Aktivität im Großnutzersegment ist auf jeden Fall als positives Signal für den Büromarkt zu werten“, sagt Felix Kugler, Geschäftsführer und Regional Manager bei Colliers in München.
„Signifikante Impulse aus der Wirtschaft sind für dieses Jahr nach wie vor nicht in Aussicht. Ein Flächenumsatz von bis zu 600.000 Quadratmeter auf Vorjahresniveau erachten wir daher als realistisch. Ein signifikantes Anziehen der Nachfrage erwarten wir frühestens ab 2026, da der Büromarkt zeitverzögert auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung reagiert“, so Kugler.
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