Münchner Bürovermietungsmarkt mit historisch niedrigem Jahresergebnis

474.800 Quadratmeter Flächenumsatz
Leerstandsquote bei 6,9 Prozent
Durchschnittsmiete bei 23,80 Euro pro Quadratmeter

München, 09. Januar 2024 – Der Münchner Bürovermietungsmarkt erlebte im Jahr 2023 starke Auswirkungen der rezessiven Wirtschaftslage. Mit einem Flächenumsatz von 474.800 Quadratmetern wurde das niedrigste Ergebnis seit 1997 erzielt und selbst das vergangener Krisenjahre wie 2002 und 2009 untertroffen. Der reine Vermietungsumsatz ohne Eigennutzer lag mit 448.300 Quadratmetern 33 Prozent unter dem Vorjahreswert. 41 Prozent des Umsatzes wurde innerhalb des Mittleren Rings, 34 Prozent in den Stadtteillagen und 25 Prozent im Umland erzielt.

Der Leerstand auf dem Gesamtmarkt inklusive Umland hat sich erwartungsgemäß auf rund 6,9 Prozent gegenüber 5,4 Prozent vor 12 Monaten erhöht. In der Altstadt herrscht mit 1,2 Prozent weiterhin Flächenknappheit. Auch innerhalb des Mittleren Rings ist das Flächenangebot mit 3,5 Prozent moderat. In einigen Stadtlagen ist jedoch ein spürbarer Leerstandsanstieg zu verzeichnen. Zwischen dem Mittleren Ring und der Stadtgrenze nähert sich das Flächenangebot mit einer Leerstandsrate von 8,3 Prozent dem Umland an, in dem aktuell 9,5 Prozent des Flächenbestands kurzfristig zur Verfügung stehen. Untermietflächen machen mit gut 200.000 Quadratmetern derzeit rund 13 Prozent des Leerstands aus.

„Der Nachfragerückgang ist zwar insgesamt stärker ausgefallen als erwartet, jedoch zeigt sich bei genauerem Hinblick ein differenziertes Bild: Während die kleinen und mittleren Flächensegmente nur einen durchschnittlichen Rückgang um 13 Prozent im Vorjahresvergleich aufweisen, ist das Großnutzersegment mit lediglich 5 Mietverträgen über 5.000 Quadratmetern und einem Rückgang von 82 Prozent der Kern des Nachfrageeinbruchs. Mit über 600 registrierten Mietvertragsabschlüssen wurde der 5-Jahres-Schnitt nur um 6 Prozent verfehlt. Das zeigt, dass eine grundlegende Marktaktivität durchaus auch bei diesem Gesamtergebnis vorhanden ist. Allerdings sind insbesondere Großnutzer in konjunkturellen Schwächephasen zurückhaltender im Anmietverhalten und der reduzierte Flächenbedarf durch höhere Home-Office-Quoten ist auch als Spätfolge der Pandemie immer noch spürbar“, fasst Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers, das Geschehen zusammen.

Der Anteil des Neubausegments im Vermietungsumsatz ist im Vorjahresvergleich von 45 auf 30 Prozent zurückgegangen, was zu einer Seitwärtsbewegung der Durchschnittsmiete geführt hat. 23,80 Euro pro Quadratmeter sind rund 1 Prozent weniger als zum Vorjahreszeitpunkt. Im Spitzensegment wurden jedoch 2023 neue Höchstwerte von deutlich über 50 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Spitzenmiete stieg dadurch um 10 Prozent auf 48,00 Euro pro Quadratmeter. Neubauten im Stadtgebiet erzielten im Schnitt 29,10 Euro pro Quadratmeter. Die Angebotsmieten tendieren jedoch in Summe seitwärts. Der gestiegene Leerstand macht sich darüber hinaus in Form höherer Incentives vor allem abseits der Zentrumslagen bemerkbar.

Aufgrund der zuletzt kaum noch finanzierbaren Baustarts ohne Vorvermietung sind 2023 kaum spekulative Flächen in Bau gegangen. Durch die insgesamt stark zurückgegangene Bauaktivität reduziert sich die aktuelle Gesamtpipeline auf rund 708.100 Quadratmeter Bürofläche, die bereits zu 67 Prozent belegt ist. Davon werden allerdings 490.400 Quadratmeter, von denen noch rund 175.000 Quadratmeter verfügbar sind, bereits in 2024 fertiggestellt, weshalb der Leerstand auch in diesem Jahr weiter steigen dürfte.

„Wir gehen davon aus, dass die konjunkturell bedingte Zurückhaltung im ersten Halbjahr 2024 noch deutlich spürbar sein wird. In der zweiten Jahreshälfte können Anmietentscheidungen von Großnutzern durch fortschreitende wirtschaftliche Erholung wieder wahrscheinlicher werden. Mit der erwartet höheren Marktaktivität im großen Flächensegment kann ein Flächenumsatz von 550.000 bis 600.000 Quadratmetern durchaus erzielt werden”, sagt Felix Kugler, Geschäftsführer und Regional Manager bei Colliers in München.

Medienkontakt
RUECKERCONSULT GmbH
Sara Singbartl
M +49 151 276 165 63
[email protected]