München: Belebung des Investmentmarktes lässt weiter auf sich warten

•    Transaktionsvolumen des ersten Halbjahres knapp über 600 Millionen Euro
•    Keine großvolumigen Immobilientransaktionen
•    Nach weiterem Renditeanstieg könnte Preisfindung bald abgeschlossen sein
•    Marktbelebung zeigt erste Lichtblicke, Materialisierung aber wohl erst in 2024

München, 5. Juli 2023 – Auch das zweite Quartal 2023 war überwiegend durch abwartende Haltung auf Investorenseite geprägt, so dass sich das gewerbliche Investmentvolumen am Münchner Markt zum Halbjahr auf 607 Millionen Euro summiert und damit 54 Prozent unter dem Vergleichszeitraum aus dem Vorjahr liegt. Anders noch als im ersten Quartal, konnte in den vergangenen drei Monaten wieder eine leicht aufflammende Aktivität bei kleinvolumigen Bürotransaktionen mit Value Add Charakter im Volumenbereich von je 10 bis 30 Millionen Euro ausgemacht werden. „Investoren wissen weiterhin die Stärken des Münchner Gewerbeimmobilienmarktes zu schätzen und allokieren Kapital, das auf dem neuen Preisniveau investieren kann, sobald noch mehr Klarheit bei der Preisfindung auf Käufer- und Verkäuferseite herrscht“, sagt Manuel Aller, Geschäftsführer und Head of Capital Markets bei Colliers in München.

Dem Handel mit gewerblich genutzten Grundstücken, der sich durch den Grundstückskauf von Apple im ersten Quartal mit einem Marktanteil von 55 Prozent weiter an der Spitze hält, folgen Industrie- und Logistikimmobilien, die für 117 Millionen Euro gehandelt wurden und 19 Prozent Marktanteil auf sich vereinen. Bürotransaktionen holten deutlich auf und folgen mit einem Anteil von 16 Prozent beziehungsweise 100 Millionen Euro an dritter Stelle, nachdem im ersten Quartal noch kein Bürogebäudeverkauf in den Büchern stand.

Die Bürospitzenrendite hat im Vergleich zum März um weitere 15 Basispunkte auf nun 4,20 Prozent Bruttoanfangsrendite zugelegt, andere Assetklassen sind in vergleichbarer Größenordnung angestiegen. Die konservative Vergabe von Fremdkapital auf der einen Seite und die weiter gestiegenen Margen und Zinsbelastung auf der anderen Seite haben die Immobilienpreise weiter unter Druck gesetzt. Größere Anpassungen sind in den letzten drei Monaten jedoch ausgeblieben, so dass der Bodensatz in Sichtweite sein dürfte. Viele Investoren nutzen die Signale und bereiten den erneuten Markteintritt am Münchner Markt in der zweiten Jahreshälfte vor. Nachdem sich aber Verkaufsprozesse deutlich länger ziehen als vor der Krise, ist mit einer Materialisierung zum Teil erst im Jahr 2024 zu rechnen. Opportunistische Investoren sondieren den Markt wieder verstärkt, jedoch sind nach aktueller Lage Schnäppchen im großen Stil am Münchner Markt weiterhin nicht zu erwarten.

„Im internationalen Vergleich und besonders mit Blick auf den Vermietungsmarkt sowie den weiterhin niedrigen Leerstand ist München weiterhin sehr stark und bietet Investoren und Projektentwicklern aller Risikoklassen gute Chancen“, ergänzt Felix Kugler, Geschäftsführer und Regional Manager Bayern bei Colliers. Sofern sich ein großer Teil der im zweiten Halbjahr in den Markt gebrachten Invesititonsmöglichkeiten bis Jahresfrist materialisiert und mit zunehmender Planbarkeit der Rahmenbedingungen eine allgemeine Belebung des Marktgeschens erfolgt, ist ein gewerbliches Transaktionsvolumen im Bereich von 2 bis 2,5 Milliarden Euro noch erzielbar.

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