Mehr Dynamik am Hamburger Bürovermietungsmarkt zum Jahresende

Flächenumsatz von 452.500 Quadratmetern registriert
Großanmietungen oberhalb von 5.000 Quadratmetern sind gegenüber 2022 rückläufig
Spitzenmiete steigt im Vorjahresvergleich um 6,2 Prozent auf 34,50 Euro pro Quadratmeter – Durchschnittsmiete bleibt stabil auf Vorjahreswert bei 20,90 Euro pro Quadratmeter

Hamburg, 9. Januar 2024 – Für das Gesamtjahr 2023 konnte nach Angaben von Colliers in Hamburg ein aggregierter Büroflächenumsatz von 452.500 Quadratmetern registriert werden. Damit befindet sich das Ergebnis 24 Prozent unter dem Vorjahreswert (592.200 Quadratmeter) und 12,5 Prozent unter dem durchschnittlichen Wert der letzten zehn Jahre. Verglichen mit dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre ist der Umsatz um 9 Prozent gesunken.

Sascha Hanekopf, Regional Manager in Hamburg bei Colliers: „Zum Jahresende konnte der Hamburger Bürovermietungsmarkt eine leichte Aufhellung verzeichnen, nachdem das dritte Quartal noch mit einer geringeren Dynamik geendet hat. Der zuletzt prognostizierte Flächenumsatz von 450.000 Quadratmetern konnte damit erreicht werden.“

Anzahl und Flächenumsatzvolumen von Großanmietungen oberhalb von 5.000 Quadratmetern leicht rückläufig gegenüber 2022

Julian Muskulus, Associate Director im Großflächensegment in Hamburg bei Colliers: „Trotz eines leicht verbesserten Bürovermietungsmarkts zum Vorquartal hält die eingetrübte wirtschaftliche Lage weiter an. Gegenüber dem Vorjahr wurden weniger Großabschlüsse und ein geringeres Flächenumsatzvolumen bei Abschlüssen über 5.000 Quadratmetern registriert. In 2023 konnten insgesamt 16 Transaktionen in diesem Flächensegment gezählt werden, die zusammen rund 148.000 Quadratmeter ausmachten. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres waren es noch 19 Neuabschlüsse mit 200.000 Quadratmetern. Großnutzer tendieren weiterhin dazu, sich zu verkleinern, und richten dabei den Fokus auf eine sehr gute Lage- und Objektqualität.“

Die stärksten Branchen sind der IT-Sektor mit 17 Prozent, die öffentliche Sparte mit einem Anteil von 16 Prozent und das verarbeitende Gewerbe mit 10 Prozent am Gesamtflächenumsatz. Unter den Top-3-Abschlüssen in 2023 befinden sich der Eigennutzerabschluss von Hamburg Port Authority mit rund 20.800 Quadratmetern, RTL Deutschland mit 17.200 Quadratmetern und Fielmann mit über 15.000 Quadratmetern.

Spitzenmiete steigt im Vorjahresvergleich auf 34,50 Euro pro Quadratmeter – Durchschnittsmiete bleibt stabil auf Vorjahreswert bei 20,90 Euro pro Quadratmeter

Die Spitzenmiete von 34,50 Euro pro Quadratmeter hat im Jahresvergleich um 6,2 Prozent zugelegt. Zum Vorquartal ist sie auf gleichem Niveau geblieben. Bei der Durchschnittsmiete zeigt sich im Vergleich zum Vorjahreswert keine Veränderung. Sie notiert bei 20,90 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem dritten Quartal ist sie um 2 Prozent leicht gestiegen. „Bisher haben viele Neubau-Projektentwicklungen den Spitzenmietzins angeführt, was jetzt teilweise vermehrt von hochwertig saniertem Bestand übernommen wird. Für sehr gute Bürolagen und Premiumflächen zeichnen sich nach wie vor eine stabile Nachfrage und Mietwachstum ab“, so Hanekopf.

Leerstandsquote hält sich über das Jahr hinweg konstant bei 3,7 Prozent

Julian Klein, Associate Director im Mittelflächensegment in Hamburg bei Colliers: „Der Leerstand in Hamburg ist im Gesamtjahr 2023 konstant geblieben und zeigt im vierten Quartal eine moderate Leerstandsquote von 3,7 Prozent. Rund 523.000 Quadratmeter Bürofläche stehen kurzfristig zur Verfügung. Während in B- bis C-Lagen wie Wandsbek der Leerstand von 6,8 Prozent auf 8,3 Prozent zum vierten Quartal angestiegen ist, zeigt sich im CBD eine Kompression des Leerstandes von ca. 4,0 Prozent auf 3,5 Prozent zum Jahresendquartal.“

Bedarf an mehr Flexibilität der Marktteilnehmer nimmt zu

„Einige Marktteilnehmer zeigen derzeit eine verstärkte Risikoaversion beim Thema Projektrealisierung und auch bei geltenden Vertragsstrafen, die stärker geprüft werden. Sie versuchen, Unsicherheiten zu vermeiden, die aufgrund von Bauverzögerungen, Projektimageschäden sowie durch geringe Flexibilität im Mietvertrag entstehen. Daher werden auch Sonderkündigungsrechte deutlich intensiver verhandelt. Flexibilität ist für viele Nutzer daher von großer Bedeutung“, so Klein.

Perspektive

Während das Bruttoinlandsprodukt Deutschlands 2023 voraussichtlich sinkt, sehen die Consensus-Prognosen für 2024 wieder positiver aus. Für 2024 wird mit einem Wachstums des BIP von 0,4 Prozent gerechnet. Eine derartige Entwicklung kann die Vermietungsmärkte positiv stärken. „Hamburg erweist sich als Standort in den Top-7 relativ resilient und daher rechnen wir für das Gesamtjahr mit einem Flächenumsatz im Bereich von 475.000 Quadratmetern. Damit liegen wir leicht über dem bisherigen Wert aus 2023 (452.500 Quadratmeter)“, prognostiziert Hanekopf.

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