Marktprägende Hochhausdeals sorgen für volumenstarkes drittes Quartal auf dem Frankfurter Investmentmarkt

Transaktionsvolumen von rund 4,5 Milliarden Euro
70 Prozent des erfassten Transaktionsvolumens im dritten Quartal entfällt auf zwei Hochhaustransaktionen
Verteuerungen von Büroprodukt zu erwarten

Frankfurt/Main, 6. Oktober 2021 – Nach Angaben von Colliers konnte am Frankfurter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien bis zum Ende des dritten Quartals 2021 ein Transaktionsvolumen von rund 4,5 Milliarden Euro registriert werden. Durch das mit Abstand stärkste Quartal des Jahres – begünstigt durch marktprägenden Landmark-Deals – ordnet sich das aktuelle Resultat rund 12 Prozent über dem fünfjährigen Schnitt ein und übertrifft das Vorjahresergebnis um beachtliche 36 Prozent. Rückwirkend betrachtet wurde ein höheres Quartalsergebnis nur im Ausnahmejahr 2018 erzielt.

David Poremba, Head of Capital Markets Frankfurt bei Colliers: „Das überdurchschnittliche Jahres- und Quartalsergebnis steht deutlich im Zeichen der jüngsten Hochhaustransaktionen. Neben dem T1 des im Bau befindlichen Hochhausensembles FOUR für die Rekordsumme von 1,4 Milliarden Euro wechselte ebenfalls der Büroturm Skyper für rund 550 Millionen Euro den Eigentümer. Diese Großtransaktionen und das daraus resultierende hohe Transaktionsvolumen täuscht über die zugrundeliegende, weiterhin gedämpfte Transaktionsdynamik hinweg. Bei reiner Analyse des dritten Quartals entfielen auf lediglich 17 Transaktionen rund 2,8 Milliarden Euro, von denen bereits circa 70 Prozent auf die erwähnten Transaktionen zurückzuführen war. Im Vergleich dazu wurden im fünfjährigen Schnitt rund 1,6 Milliarden Euro bei 32 Transaktionen erfasst.

Demzufolge liegt die durchschnittliche Dealgröße für Büroobjekte im aktuellen Jahr bei rund 108 Millionen Euro, während Büroimmobilien innerhalb der letzten fünf Jahre im Mittel für rund 68 Millionen Euro gehandelt wurden. Dadurch tritt die hohe Relevanz von Großtransaktionen für das Transaktionsvolumen am Standort Frankfurt noch stärker in den Vordergrund. Im aktuellen Jahresverlauf entfielen auf neun Einzeltransaktionen über 100 Millionen Euro rund 70 Prozent des registrierten Transaktionsvolumens. Zum Vorjahreszeitpunkt wurden sechs Einzeltransaktionen in dieser Größenklasse registriert, die rund ein Drittel des Transaktionsvolumens ausmachten – darunter keine Transaktion jenseits der 250 Millionen Euro-Marke. Schlussendlich muss festgehalten werden, das die erwarteten Nachholeffekte von Transaktionen auch weiterhin nicht eingetreten sind und Prozesse sich stark in die Länge ziehen.“

Beständige Nachfrage nach Büroprodukt

Angetrieben durch die voluminösen Bürotransaktionen im Verlauf des dritten Quartals konnte der Marktanteil für Büroimmobilien auf 86 Prozent ausgeweitet werden. Im aktuellen Jahr sind neun der zehn größten Transaktionen auf Büroobjekte zurückzuführen. Mit einstelligen Marktanteilen von fünf und vier Prozent folgen nachrangig Hotelimmobilien und gewerbliche Grundstücke.

Anton Holler, Regional Manager Frankfurt bei Colliers: „Die hohe Nachfrage nach Büroobjekten reicht von modernen Neubauprojekten mit nachhaltiger Bauweise und bonitätsstarker Mieterstruktur, über marktfähige Bestandsobjekte mit aufkommenden Vakanzen bis hin zu Grundstücken mit Baupotentialen. Vor dem Hintergrund eines erstarkenden Vermietungsmarktes sind besonders Opportunitäten im Central Business District (CBD) und zentrumsnahen Teilmärkten im Investorenfokus.

Abseits des beliebten Core-Produktes sind aufgrund des limitierten Angebotes auch Value-Add-Objekte oder Grundstücke in derartigen Lagen nachgefragt. In diesem Zusammenhang ist der Ankauf der bebauten Liegenschaft in der Mainzer Landstraße 23 erwähnenswert. Für einen Kaufpreis von 185 Millionen Euro sicherte sich CV Real Estate AG den ehemaligen Sitz der Hypo Vereinsbank, um dort bis 2026 ein zukunftsweisendes, nachhaltiges Büroobjekt zu realisieren, dass den Anforderungen von New Work gerecht wird. Auf der anderen Seite werden Ankäufe von risikobehafteten Objekten in den äußeren Teilmärkten weiterhin durch die Finanzierbarkeit erschwert.“

Fortsetzung der Renditekompression für Core-Büroinvestments absehbar

Auch zum Ende des dritten Quartals verharren die (Brutto-)Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den Bestlagen des Marktes auf stabilem Niveau von 3,0 %. Präferiertes Core- und Core-Plus-Produkt ist im aktuellen Markt nur vereinzelt verfügbar. „Aufgrund dieses Angebotsmangels bei zeitgleich hohem Kapitaldruck herrscht ein intensiver Wettbewerb um die wenigen Core-Objekte im Markt. Aus diesen Marktumständen zeichnet sich ab, dass auf Jahressicht eine Verteuerung für Büroimmobilien eintreten wird, die sich in steigenden Kapitalwerten äußert. Bereits im Rahmen des Forward-Deals des FOUR-T1, der durch die Allianz Real Estate im Joint Venture mit der Bayerischen Versorgungskammer (BVK) und über einen Universal-Investment-Fonds erworben wurde, wurde mit über 17.500 Euro pro Quadratmeter eine neue Bestmarke registriert. Für langfristig vermietete Büroobjekte in den Top-Lagen des Marktes sind Investoren bei ansprechender Gebäudequalität und Mieterstruktur bereit einen Aufpreis zu den bisherigen Spitzenpreisen zu zahlen“, betont Poremba.

Fazit und Ausblick

Durch den hohen Kapitaldruck im Markt ist bis zum Abschluss des Jahres mit einem Vollzug zahlreicher Transaktionen zu rechnen, die sich aktuell auf der Zielgeraden befinden. Dazu zählen kleinere Tickets, aber auch Objekte im dreistelligen Millionenbereich. “Unabhängig von der bekannten Pipeline besticht das Schlussquartal erfahrungsgemäß durch eine hohe Transaktionsdynamik, die durch den beständigen Kapitaldruck infolge fehlender Anlagealternativen und des Niedrigzinsumfeldes nochmals bekräftigt wird. Hinzu kommt, das internationale Investoren bisher kaum den Zuschlag erhielten und das intensive Wettbewerbsumfeld der vermarkteten Objekte nochmals verschärfen. Wenngleich das Schlussquartal im Mittel über 40 Prozent des Transaktionsvolumens generiert, ist eine Jahresendrallye in der Dimension der vorherigen Jahre hinsichtlich der gehandelten Tickets und absehbaren Deals wohl nicht zu erwarten. Dennoch ist angesichts des aktuelles Resultat ein Transaktionsvolumen über dem Vorjahresniveau realistisch“, resümiert Poremba.

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