Marktgeschehen am Berliner Investmentmarkt bleibt verhalten

Gewerbliches Transaktionsvolumen bei 2,39 Milliarden Euro nach drei Quartalen 2024
Einzelhandel bleibt stärkste Assetklasse
Family Offices und Eigennutzer aktiv am ansonsten verhaltenen Büro-Investmentmarkt
Zunehmende Eigentümerwechsel bei insolventen Objekten
Bürorenditen über alle Risikoklassen stabil

Berlin, 08. Oktober 2024 – Nach Angaben von Colliers wurden am Berliner Investmentmarkt im dritten Quartal 2024 Gewerbeimmobilien im Wert von rund 2,39 Milliarden Euro gehandelt. Dies entspricht einem Plus von 31 Prozent im Vergleich zum Vorjahreswert, was allerdings zu großen Teilen auf den KaDeWe-Anteilsverkauf der Signa zurückzuführen ist. Folglich ist der Einzelhandel stärkste Assetklasse mit einem Anteil von 53 Prozent und einem Volumen von 1,27 Milliarden Euro, gefolgt von Büroimmobilien mit 350 Millionen Euro (15 Prozent) und Grundstücken mit 339 Millionen Euro (14 Prozent).

Ulf Buhlemann FRICS, Head of Capital Markets bei Colliers in Berlin, kommentiert: „Das dritte Quartal spiegelt die ruhige Entwicklung des Investmentmarktes wider. Klassische Großtransaktionen bleiben rar und institutionelle Investoren zeigen sich weiterhin zurückhaltend. Family Offices und Eigennutzer sind jedoch aktiver auf dem Markt. Trotz der anhaltenden Unsicherheiten zeigen die Bürorenditen über alle Risikoklassen Stabilität. Im Einzelhandel läuft es vergleichsweise gut, auch abseits des KaDeWe-Abschlusses, der als Sondereffekt mit geringer Aussagekraft für den Gesamtmarkt zu verzeichnen ist.“

Einzelhandel bleibt stärkste Assetklasse

Im dritten Quartal wurden mit dem Verkauf des P1 durch die Signa Gruppe sowie dem Einkaufszentrum Wilma Shoppen (ehem. Wilmersdorfer Arkaden) zwei weitere Transaktionen für über 100 Millionen Euro am Berliner Investmentmarkt verzeichnet. Das Einzelhandelssegment behauptet seinen Platz 1 als umsatzstärkste Assetklasse (Marktanteil 53 Prozent) mit deutlichem Abstand bedingt durch die Übernahme des Berliner Luxuswarenhauses KaDeWe das für rund eine Milliarde Euro an die thailändische Central Group verkauft wurde. Die zweitgrößte Transaktion des Jahres bleibt der Verkauf des „Hotel de Rome“ am Bebelplatz für 145 Millionen Euro aus dem ersten Quartal. Einzige Portfoliotranskation über 100 Millionen Euro im Jahresverlauf ist der Verkauf von Teilen des S Immo-Gewerbeportfolios an die Livos-Gruppe für 255 Millionen Euro, wovon ein Großteil auf das Berliner Marktgebiet entfällt.

Kleinere bis mittlere Losgrößen überwiegen

Infolge ausbleibender Großdeals bleiben kleinere bis mittlere Losgrößen marktprägend. Die Transaktionsvolumen pro Assetklasse fallen weiterhin gering aus. Die zweitumsatzstärkste Assetklasse bleibt Büro mit 15 Prozent Marktanteil und einem Transaktionsvolumen von 350 Millionen Euro. Dies bedeutet jedoch einen Rückgang von 36 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und 89 Prozent unterhalb des 10-Jahresdurchschnitts. Dies erklärt sich durch ein Ausbleiben von Großtransaktionen. So wurde auch im dritten Quartal kein Bürohaus mit einem Volumen von über 50 Millionen Euro verkauft.

Auf Platz 3 reihen sich Grundstücke mit 339 Millionen Euro ein. Insolvenzverkäufe der Signa wie das des „Glance“ in Charlottenburg oder des „P1“ in der Passauer Straße 1-3 sind für einen Großteil der Verkaufserlöse verantwortlich. „Insolvenzverkäufe spielen aktuell über alle Risikokategorien hinweg eine tragende Rolle – wir haben im dritten Quartal bereits vermehrt Transaktionen dieser Art beobachten können und erwarten auch für das Jahresende noch einige Abschlüsse“, so Buhlemann.

Büro-Renditen bleiben über Risikoklassen hinweg stabil

Die Bruttospitzenrendite für Büros bleibt das vierte Quartal in Folge stabil bei 4,90 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg von 30 Basispunkten. Auch die B-Lagen und die Peripherie verbleiben weiterhin auf 6,00 sowie 6,50 Prozent – jeweils ein Plus von 110 Basispunkten im Vergleich zum Vorjahreswert.

In den Assetklassen Einzelhandel und Industrie & Logistik bleiben die Renditen ebenfalls stabil. Im Einzelhandel notieren High-Street-Objekte bei 5,00 Prozent. Aufgrund der hohen Nachfrage verbleiben insbesondere Lebensmittel geankerte Fachmärkte und Fachmarktzentren bei 5,40 sowie 5,70 Prozent. Die Spitzenrendite bei Industrie & Logistik notiert das dritte Quartal in Folge bei 4,75 Prozent.

Family Offices und Vermögensverwalter am aktivsten

Auf Käuferseite zeigen sich bisher Family Offices bei den kleineren Losgrößen und Asset Manager bei den Großabschlüssen am gewilltesten, am Markt aktiv zu werden. So gehen die drei größten Abschlüsse des Jahres bisher allesamt auf das Konto internationaler Vermögensverwalter. Zusammen mit Family Offices sind sie in der Folge für drei Viertel des bisherigen Transaktionsvolumens von 2,39 Milliarden Euro verantwortlich.

Core-Investments machen bisher mit knapp über der Hälfte Marktanteil sowie 1,2 Milliarden Euro die Mehrheit des Transaktionsvolumens aus. Dies ist allerdings zu großen Teilen dem KaDeWe-Verkauf geschuldet. Diesen ausgenommen beträgt das bisherige Core-Volumen knapp unterhalb von 250 Millionen Euro. Die weiteren Risikokategorien teilen sich die Anteile recht gleichmäßig auf: Opportunistic (17 Prozent), Core Plus (16 Prozent) und Value Add (11 Prozent).

Ausblick: Hoffnung auf stärkeres viertes Quartal

„Der Ausblick für das Jahresende auf dem Berliner Investmentmarkt zeigt sich verhalten optimistisch. Die stabilen Spitzenrenditen, insbesondere im Büro- und Einzelhandelssektor, könnten weiterhin für eine gewisse Investitionsbereitschaft sorgen, während die Unsicherheiten im Zinsumfeld abnehmen. Die Marktteilnehmer gehen zudem von einem weiteren Zinssenkungsschritt Ende des Jahres aus. Zugleich wächst der Druck auf Eigentümer von Bankenseite, Verkäufe abzuschließen, was zu einer Zunahme an Transaktionen führen dürfte. Sich in der Pipeline befindliche Leuchtturm-Deals wie das ‚Upper West‘-Hochhaus könnten darüber hinaus ein positives Signal an den Markt senden“, so Kemal Zeyveli FRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin, abschließend.

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