Makroökonomisches Umfeld tangiert den Stuttgarter Bürovermietungsmarkt bislang kaum

•    Flächenumsatz im ersten Halbjahr aufgrund großer Eigennutzerdeals mit circa 214.000 Quadratmeter auf Rekordniveau
•    Gute Vermietungsaktivität mit 121 Abschlüssen
•    Leerstand steigt geringfügig an auf 3,8 Prozent
•    Spitzenmiete unverändert auf Rekordniveau, Durchschnittsmiete fällt leicht

Stuttgart, 07. Juli 2022 – Trotz des aktuell schwierigen Marktumfeldes verzeichnete der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt (inklusive Leinfelden-Echterdingen) im ersten Halbjahr 2022 mit circa 214.000 Quadratmetern einen außerordentlich hohen Flächenumsatz. Im Rückblick auf die vergangenen Jahre bedeutet dies den höchsten Halbjahreswert, der bislang in der baden-württembergischen Landeshauptstadt erzielt worden ist. Zurückzuführen ist das außergewöhnlich gute Ergebnis insbesondere auf einige großvolumige Eigennutzerdeals, auf die im ersten Halbjahr mehr als 104.000 Quadratmeter Bürofläche entfielen. Neben dem bereits im ersten Quartal dokumentierten Eigennutzerdeal der Ed. Züblin AG im Atlanta Business Center in Stuttgart-Möhringen sind hier beispielsweise der Flächenbezug der Allianz SE auf dem eigenen Campus in Stuttgart-Vaihingen mit circa 65.000 Quadratmetern sowie der eigengenutzte Neubau des evangelischen Oberkirchenrats in der Gänsheidestraße in Stuttgart-Ost mit ca. 10.500 Quadratmetern zu nennen.

Dennoch konnte mit insgesamt 109.800 Quadratmetern ebenfalls ein hoher Vermietungsumsatz verzeichnet werden, der lediglich hinter dem Rekordergebnis des ersten Halbjahres 2019 zurücksteht. Maßgeblichen Anteil hieran hat die mit Abstand größte Anmietung des ersten Halbjahres durch die Komm.ONE in Stuttgart Weilimdorf mit circa 21.500 Quadratmetern. Das positive Bild wird unterstützt durch eine gute Anmietungsaktivität von insgesamt 121 Abschlüssen.

Hans-Christian Holz, Head of Office Letting Stuttgart bei Colliers: „Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt zeigte sich im zweiten Jahresquartal noch mehrheitlich unbeeindruckt von den makroökonomischen Einflussfaktoren der Lieferengpässe, der Inflation und dem damit verbundenen Zinsanstieg sowie der Baukostenexplosion. Zurückzuführen ist dies zum einen auf Anmietungen, die sich bereits seit längerer Zeit in der Umsetzung befanden und erst im zweiten Jahresquartal finalisiert werden konnten, zum anderen ist der Aspekt der Nachhaltigkeit rund um das Thema ESG ein weiterer Treiber für die Nachfrage nach neuen Büros. Moderne, energieeffiziente Flächen sowie neue Arbeitswelten werden immer bedeutsamere Themen für Mieter und stützen die Flächennachfrage erheblich. Insbesondere bei qualitativ hochwertigen Büroflächen könnte sich daher mit Blick auf die kommenden Jahre ein signifikanter Nachfrageüberhang ergeben, da zahlreiche Projektentwickler aufgrund der erheblichen Bau- und Finanzierungskosten äußerst zurückhaltend agieren.“

Der Leerstand stieg zum 30.06.2022 gegenüber dem Vorquartal um 20 Basispunkte auf 3,8 Prozent an, wobei – wie bereits in den vergangenen Quartalen – festzustellen war, dass sich die Leerstandsentwicklung zweigeteilt zeigte zwischen den peripheren Teilmärkten und der Stuttgarter Zentrumslage mit einer äußerst niedrigen Leerstandsquote von deutlich unter 2 Prozent. So stieg der Leerstand in den Teilmärkten City und Innenstadt kaum spürbar um lediglich 300 Quadratmeter, während sich die Angebotsfläche in den peripheren Lagen um 21.500 Quadratmeter erhöhte. Bei einem Flächenbestand von knapp 8,4 Millionen Quadratmeter konnte insgesamt ein verfügbares Angebot von circa 321.300 Quadratmeter verzeichnet werden.

Neben den rasant gestiegenen Baukosten und dem äußerst limitierten Angebot an hochwertigen Flächen – insbesondere in den Zentrumslagen – führt auch die bereits mit Beginn der Coronapandemie signifikant verringerte Bautätigkeit dazu, dass sich insbesondere die Spitzenmiete zum Ende des zweiten Jahresquartals mit 29,40 Euro pro Quadratmeter weiterhin auf einem Rekordniveau bewegt. Hierbei lässt sich beobachten, dass Mieter zuletzt moderne, flexible und qualitativ hochwertige Flächen durchaus honorierten und sich ihre Zahlungsbereitschaft dem geringen Angebot anpasste. Die Durchschnittsmiete des Stuttgarter Bürovermietungsmarktes, die sich zum Ende des Vorquartals noch auf einem neuen Rekordniveau befand, ging zur Jahresmitte wieder geringfügig auf 17,10 Euro pro Quadratmeter zurück. Ursächlich ist hierfür insbesondere eine großflächige Anmietung im niedrigpreisigen Mietsegment.

Frank Leukhardt, Regional Manager Stuttgart bei Colliers: „Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt erwies sich trotz des schwierigen Umfeldes in den vergangenen Monaten als äußerst robust. Dennoch sind Prognosen für den weiteren Jahresverlauf mit einer gewissen Unsicherheit behaftet und im Wesentlichen von der Entwicklung der makroökonomischen und geopolitischen Rahmenbedingungen abhängig. Die seit Beginn der Coronapandemie geringe Bautätigkeit könnte in zwei bis drei Jahren zu einem erheblichen Nachfrageüberhang nach neuen Büros führen, weshalb der Druck auf die Spitzenmiete weiter hoch bleiben wird und weiteres Steigerungspotenzial anzunehmen ist. Wir erwarten eine zunehmende Polarisierung im Mietmarkt, zum einen standortbezogen, zwischen Zentrumslagen und peripheren Teilmärkten, zum anderen objektbezogen zwischen Neubauobjekten und revitalisierten Objekten einerseits und einfachen Bestandsobjekten andererseits. Obwohl die Auswirkungen der Coronapandemie und des Krieges in der Ukraine zu vielfältigen weltwirtschaftlichen Risiken für die Bürovermietungsmärkte geführt haben, erwarten wir für den weiteren Jahresverlauf eine solide Flächennachfrage, die nicht zuletzt aus dem Bewusstsein der Mieter für neue und nachhaltige Arbeitswelten gespeist wird. Für das Jahr 2022 sehen wir daher ein weiterhin hohes Mietpreisniveau und prognostizieren einen insgesamt überdurchschnittlichen Flächenumsatz von über 300.000 Quadratmetern.“

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