Logistikinvestment – Erstes Quartal hebt Jahresergebnis trotz schwachem Jahresverlauf auf Rekordniveau

Transaktionsvolumen von 9,3 Milliarden Euro
Anteil des ausländischen Kapitals wieder über 50 Prozent
Anfangsrenditen mit Anstieg auf Vor-Pandemie-Niveau

Frankfurt am Main, 10. Januar 2023 – Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt beendete das Jahr 2022 trotz des schwierigen Marktumfelds mit einem Rekordvolumen. Insgesamt wurden nach Angaben von Colliers rund 9,3 Milliarden Euro in deutsche Industrie- und Logistikimmobilien investiert. Dies entspricht einem Plus von einem Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Haupttreiber des Rekordergebnisses war das überdurchschnittliche erste Quartal, auf das rund 38 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen. Ab dem zweiten Quartal führten die hohe Unsicherheit nach Beginn des Ukrainekriegs sowie die Trendwende in der EZB-Politik mit in Folge deutlich veränderter Finanzierungsbedingungen zu einer Abkühlung des Marktgeschehens. Nach einem Tiefpunkt der Aktivität im dritten Quartal war im vierten Quartal mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,7 Milliarden Euro eine leichte Belebung des Marktes zu beobachten. Die rückläufige Marktaktivität folgt dem Trend des Gesamtmarkts. Der Anteil von Logistik- und Industrieimmobilien am Transaktionsvolumen lag 2022 bei 18 Prozent und somit auf dem Gesamtmarkt auf Rang zwei hinter Büro.

Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics bei Colliers: „Im Verlauf des Jahres haben die veränderten Finanzierungskonditionen zu veränderten Preisvorstellungen geführt. Auf die starken Anstiege der SWAP-Rates im Q2 2022 reagierten viele Investoren mit extremer Zurückhaltung, und vormals verkaufsbereite Eigentümer nahmen einige Transaktionen vom Markt.“

Portfoliotransaktionen bleiben aus

Der Anteil von Portfoliotransaktionen verzeichnete in der zweiten Jahreshälfte einen Rückgang. Während im ersten Quartal noch rund die Hälfte des Transaktionsvolumens durch Portfolioankäufe generiert wurde, fiel der Anteil in der zweiten Jahreshälfte auf rund 20 Prozent. Im Gesamtjahr entfielen lediglich 40 Prozent bzw. 3,7 Milliarden Euro des gesamten Transaktionsvolumens auf Portfolios. Der Schwerpunkt bei den Paketverkäufen lag auf Logistikimmobilien (rund 74 Prozent). Die größte Portfoliotransaktion in der zweiten Jahreshälfte wurde Ende des Jahres generiert. Zudem wurde ein ca. 200 Mio. EUR großes Portfolio mit fast 20 Objekten an einen in London ansässigen Investor verkauft. Bemerkenswert ist, dass Off-Market- und Sale-and-Lease-Back-Transaktionen trotz des schwierigen Marktumfelds auf dem Niveau des Vorjahres stabil geblieben sind.

Anteil internationaler Käufer fast auf Vor-Pandemie-Niveau

Der Anteil internationaler Käufer betrug zum Ende des Jahres rund 52 Prozent und stieg damit zum ersten Mal seit dem Beginn der Pandemie wieder auf über 50 Prozent. Dabei ist eine Verschiebung zu Gunsten europäischer Investoren zu beobachten, die für rund die Hälfte des internationalen Kapitals verantwortlich zeichneten. Die vor der Pandemie sehr aktiven asiatischen Investoren zeigten sich im vergangenen Jahr hingegen zurückhaltend. Die größte Einzeltransaktion, die von einem internationalen Investor in der zweiten Jahreshälfte getätigt wurde, war der Verkauf des Hauptsitzes von KME SE in Osnabrück für rund 100 Millionen Euro in einer Sale-and-Lease-Back-Transaktion an Crescendo Real Estate.

Ausblick: Investoren weiterhin in abwartender Haltung

Gemäß Colliers verzeichnet der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zum Ende des Jahres 2022 eine Bruttospitzenrendite für Core-Logistikobjekte mit einer Fläche von mehr als 3.000 Quadratmetern von 4,3 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Rendite damit um insgesamt 105 Basispunkte. Die Bruttospitzenrendite für Light-Industrial-Objekte rangiert am Ende des vierten Quartals bei 5,30 Prozent.

„Im Verlauf des Jahres konnten wir beobachten, wie die Multiplikatoren auf das Vor-Pandemie-Niveau fielen, während der Nachfragedruck nach Logistikflächen die Boomjahre der Pandemie übertraf. Obwohl das Wachstum des E-Commerce-Sektors, der Hauptnachfragetreiber während der Pandemie, geringfügig zurück ging, verzeichnet der Markt überdurchschnittliche Mietwachstumsraten. Der dynamische Mietmarkt wird die Assetklasse Logistik weiterhin attraktiv für die Investoren machen“, erklärt Roy.

„Die erneuerte Anhebung des Leitzinssatzes durch die EZB im Dezember wird die Investoren 2023 vor weitere Herausforderungen stellen. Trotzdem erwarten wir, dass der durch die Krise ausgelöste Investitionsstau die Aktivität auf dem Investmentmarkt im Jahr 2023 fördern wird. Ab 2023 werden staatliche Zuschüsse im Energie- und Transportsektor die Konsumlaune wieder ankurbeln, sodass Handelsunternehmen ihre ursprünglichen Expansionspläne aufgreifen werden. Dies wird das Mietwachstum weiter beflügeln. Darüber hinaus haben wir in der zweiten Jahreshälfte 2022 mehrere Grundstücksankäufe für Logistikneubauprojekte registriert, die kurzfristig als Investmentprodukt auf den Markt kommen werden. Insgesamt erwarten wir eine gut gefüllte Investitionspipeline für das Jahr 2023, die sich spätestens ab Mitte des Jahres zeigen wird“, so Roy abschließend.

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