Logistik: Portfolio-Deals sorgen für Allzeit-Hoch

  • Transaktionsvolumen fast doppelt so hoch wie im Vorjahr
  • Portfolio Deals erhöhen ihren Anteil auf 55 Prozent
  • Marktanteil steigt auf 21 Prozent – Logistik erneut zweitstärkste Assetklasse
  • Renditen weiterhin auf Talfahrt in Richtung Drei-Prozent-Marke
  • Weiterhin anhaltender Aufwärtstrend beim Mietwachstum überzeugt Investoren

Frankfurt am Main, 06. April 2022 – Nach Angaben von Colliers verzeichnete der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt in den ersten drei Monaten des Jahres ein sensationelles Ergebnis von über 3,7 Milliarden Euro. Das entspricht fast einer Verdopplung des Vorjahresergebnisses (Q1 2021: 1,9 Milliarden Euro) und sorgt darüber hinaus für einen starken Marktanteil von 21 Prozent am gesamtgewerblichen Immobilienmarkt. Demnach stellt Logistik erneut die zweitstärkste Assetklasse nach Büroimmobilien dar (51 Prozent) und verdrängt Einzelhandel zum wiederholten Male auf Platz 3 (13 Prozent). 80 Prozent des gesamten Quartalsergebnisses (circa 3,0 Milliarden Euro) sind Lager- und Logistikimmobilien zuzuordnen, der Rest entfällt auf Industrieimmobilien (Light Industrial- & Produktionsimmobilien).

Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers: “Das hohe Interesse an Industrie- und Logistikimmobilien bleibt ungebrochen und der starke Wettbewerb treibt die Kaufpreise weiter in die Höhe. Der anhaltende Aufwärtstrend bei den Mieten, der Wachstumsraten von bis zu 8 Prozent innerhalb eines Jahres aufzeigte, befeuert die überdurchschnittliche Nachfrage bei Anlegern. Diese Entwicklung könnte sich im Rahmen des Ukraine-Krieges nun verstärken, denn Sanktionen gegen Russland und daraus resultierende Lieferengpässe sorgen unter anderem dafür, dass die Preise für Bau- und Rohstoffe weiter steigen werden und sich dies deutlich auf die Baubranche auswirkt. Das Bauen von Logistikimmobilien wird nochmal deutlich teurer, sodass Entwickler gezwungen sind, ihre Mieten für Neubauflächen zu erhöhen.“

Quartalsumsatz von Portfolio-Deals beflügelt
 

Das neue Jahr verzeichnete im Gegensatz zu den letzten beiden Pandemiejahren wieder eine deutlich höhere Anzahl an Paketverkäufen, die letztendlich für den sensationellen Jahresstart verantwortlich waren. Portfolio-Transaktionen summierten sich innerhalb der ersten drei Monate auf rund zwei Milliarden Euro, was mehr als der Hälfte des gesamten Quartalsumsatzes entspricht. Hierzu zählt unter anderem die milliardenschwere Übernahme von VIB Vermögen durch die DIC Asset AG, bei der über 70 Prozent des gesamten Bestands auf Industrie- und Logistikimmobilien zurückzuführen ist. Des Weiteren sorgte die ebenfalls mehrere Milliarden schwere Übernahme des 57-teiligen Hillwood-Portfolios durch CBRE Global Investors mit Immobilien in den USA und Europa für einen Investitionsschub in Deutschland im dreistelligen Millionenbereich. Die 24 europäischen Immobilien verteilen sich auf Deutschland, Polen und Großbritannien und machen in Summe etwa eine Fläche von 854.700 Quadratmetern aus. Das elfteilige UBS-Portfolio, das Bestand des “Ergo Trust Logistikfonds Nr. 1” war und Logistikobjekte an namhaften Standorten unter anderem in den Regionen Berlin, Hannover, Köln sowie in der Rhein-Neckar-Region beinhaltete, wechselte nun ebenfalls den Besitzer. Prologis erhielt den Zuschlag und sicherte sich das Immobilienpaket für ein Investitionsvolumen von über 450 Millionen Euro.

Kapitalherkunft erstmals wieder ausgeglichen  

Bezogen auf die Kapitalherkunft verzeichneten internationale Anleger nun erstmals seit der Pandemie wieder einen Anstieg ihres Marktanteils, sodass dieser sich von 40 Prozent im Vorjahr auf nun 50 Prozent erhöhte (circa 1,8 Milliarden Euro). Dazu beigetragen hatte unter anderem der oben genannte Abschluss des US-amerikanischen Investors Prologis (UBS-Portfolio), der sich 2021 bereits angekündigt hatte und zu einem der bedeutendsten Portfolien am Markt zählte. Ebenfalls unter US-amerikanisches Kapital fällt, neben dem Hillwood-Paketdeal mit CBRE Global Investors als Käufer, auch die Übernahme von 13 Kühllogistik-Immobilien durch Blackstone für rund 192 Millionen Euro. Die Objekte mit einer Mietfläche von über 107.000 Quadratmetern hatte Blackstone Anfang des Jahres für seinen CorePlus-Fonds erworben. Das Portfolio ist Teil des bereits 2019 gehandelten Coldplay-Portfolios, das von Barings und Tristan in einem Sale-and Leaseback-Verfahren von Kühne+Nagel übernommen wurde.

Insgesamt sind Investoren aus den USA für rund 60 Prozent des ausländischen Kapitals (circa 1,1 Milliarden Euro) verantwortlich und damit die bedeutendste Investorengruppe. Auf Platz 2 positionieren sich Anleger aus Großbritannien mit 21 Prozent (circa 400 Millionen Euro). Asiatisches Kapital kann indes derzeit keinen bedeutenden Anteil am Transaktionsvolumen verzeichnen.

REITs positionieren sich als stärkste Käufergruppe

Zur derzeit aktivsten Käufergruppe zählen aktuell REITs mit einem Investitionsvolumen von 950 Millionen Euro und einem Anteil von 25 Prozent. Darüber hinaus erzielen wie gewohnt Offene Immobilienfonds / Spezialfonds rund 23 Prozent des Volumens, entsprechend einem Volumen von 840 Millionen Euro. Mit einem Anteil von 20 Prozent folgen Vermögensverwalter (Asset / Fund Manager), die auf rund 749 Millionen Euro kommen.

Auf Verkäuferseite stellen Vermögensverwalter (Asset- / Fondsmanager) die stärkste Branche dar. Mit gut 1,1 Milliarden Euro bzw. 30 Prozent des gesamten Umsatzes sind sie derzeit die stärkste Verkäufergruppe. Immobilien AGs erhöhen ihren vergleichsweise geringen Anteil aus den Vorquartalen auf 20 Prozent und erzielen ein Transaktionsvolumen von rund 757 Millionen Euro. Projektentwickler/Bauträger erreichen lediglich 11 Prozent (circa 416 Millionen Euro).

Abwärtstrend bei Renditen für Logistik ungebremst

Der Abwärtstrend bei Renditen für Logistikimmobilien ist aufgrund der signifikanten Nachfrage bei gleichzeitig überschaubarem Produktangebot weiterhin ungebremst. „Die Brutto-Spitzenrendite bewegt sich derzeit auf einem Niveau, das wir bislang vorwiegend von Büroimmobilien kannten. Wie schon in den Vorquartalen ist die Rendite zum Jahresbeginn nun nochmals gesunken und beträgt nunmehr 3,10 Prozent in den Top-Märkten. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem weiteren Absinken von 60 Basispunkten. Das ist ein deutlicher Sprung, der die aktuelle Nachfrage nach Logistikassets und den überdurchschnittlichen Wettbewerb auf dem Industrie- und Logistikimmobilienmarkt unterstreicht. Derzeit vernehmen wir laufende und kurz vor Abschluss stehende Prozesse, die eine weitere Kompression versprechen könnten, sodass ein Unterschreiten der Drei-Prozent-Marke im Laufe des Jahres durchaus möglich ist“, ergänzt Roy.

Mögliche Auswirkungen des Ukraine-Kriegs im Laufe des zweiten Quartals zu erwarten

Nachdem die Corona-Pandemie für einen deutlichen Schub auf der Nachfrage-Seite sorgte und den Markt positiv beeinflusste, schafft nun der Krieg in der Ukraine neue Bedingungen, die noch nicht im Marktgeschehen des ersten Quartals herauszulesen sind. Vielmehr werden sich die aktuellen politischen Geschehnisse verstärkt im Laufe der nächsten Monate auf dem gesamtgewerblichen Immobilienmarkt abzeichnen.

„Bereits vor dem Ukraine-Krieg zogen die Baupreise deutlich an, Kostenentwicklungen und Materialverfügbarkeiten lassen sich derzeit jedoch kaum noch vorhersehen. Darüber hinaus könnten sich unter anderem steigende Zinsen bei der Finanzierung negativ auswirken, weil die Notenbanken gegen die Inflation ankämpfen. Bei Ankaufsvorhaben könnten Banken zudem mögliche Investments genauer prüfen als bisher bzw. höhere Margen verlangen, um gegebenenfalls Risiken bei der Finanzierung zu reduzieren. Es bleibt nun abzuwarten, wie sich Projektentwickler mit ihren spekulativen Neubauvorhaben den neuen Bedingungen anpassen können und Nutzer dieses annehmen. Der Druck auf verfügbare Bestandsgebäude wird sich weiter erhöhen. Auf die hohe Nachfrage bei Industrie- und Logistikimmobilien werden sich die Marktverschiebungen kaum auswirken, da es weiterhin an alternativen Anlagemöglichkeiten mit einem ähnlich attraktiven Risiko-Rendite-Profil fehlt“, so Roy abschließend.

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