Leichter Aufschwung zum Jahresende am Hamburger Investmentmarkt registriert – Über 1,2 Milliarden Euro gesichert

Transaktionsvolumen von 1,26 Milliarden Euro fixiert
Öffentliche Hand als stärkste Käufergruppe in 2023 erfasst
Assetklassen übergreifende Transaktionsanzahl weiterhin sehr limitiert
Renditeanstiege halten an, Höhepunkt voraussichtlich im dritten Quartal 2024

Hamburg, 08. Januar 2024 – Für 2023 konnte in Hamburg nach Angaben von Colliers ein gewerbliches Transaktionsvolumen von 1,26 Milliarden Euro verzeichnet werden. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Rückgang von rund 69 Prozent und im Zehn-Jahresschnitt einem Rückgang von 68 Prozent.

Sascha Hanekopf, Regional Manager bei Colliers in Hamburg: „Zum Jahresende zeigte der Investmentmarkt leicht mehr Transaktionsgeschenen als noch im Vorquartal. Die Mehrheit der Marktteilnehmer geht von einem Zinsgipfel aus, der eine gewünschte Stabilität mit sich bringen soll. Jede neue Transaktion trägt dazu bei, die bisher begrenzte Markttransparenz zu verbessern. Auch das gestiegene Risikopremium macht es für Investoren wieder interessanter zu investieren. Nichtsdestotrotz bleibt die Situation weiter angespannt. Und auch die Konkurrenz mit dem klassischen Wettbewerb durch Staats- und Unternehmensanleihen bleibt bestehen. Angesichts der Marktteilnehmer, die Objekte zur Boomphase und zu hohen Buchwerten gekauft haben, erweist sich ein Weiterverkauf in der aktuellen Marktsituation als deutlich erschwerend. Mit rund 660 Millionen Euro ist das vierte Quartal volumenmäßig das stärkste im Gesamtjahr gewesen.“

Dennis Petersen, Head of Capital Markets bei Colliers in Hamburg: „Die avisierte 1 Milliarde Euro Marke wurde 2023 noch durchschritten, was auf eine erhöhte Marktdynamik im 4. Quartal zurückzuführen ist. Während ein paar private Investoren und Family Offices selektiv über das Jahr hinweg kleinere Objekte gekauft haben, war vor allem die öffentliche Hand auf der Käuferseite aktiv. Sie hat als einziger Marktteilnehmer Assets oberhalb von 100 Millionen Euro erworben. Ohne die Ankäufe der öffentlichen Hand wäre das Transaktionsvolumen deutlich niedriger ausgefallen. Zu den beiden größten Bürotransaktionen des Jahres gehört der Ankauf des New Work Harbour (ehem. Unilever Haus) für 157 Millionen Euro von DWS durch Hamburg Port Authority und die Finanzbehörde Hamburg für rund 119 Millionen Euro von PPS Immobilien Holding durch die Stadt Hamburg.“

Assetklassen übergreifende Transaktionsanzahl weiterhin sehr limitiert

Mit insgesamt 39 gezählten Transaktionen für das Jahr 2023 zeigt sich eine reduzierte Anzahl erworbener Objekte gegenüber den Vorjahren. Über einen Zeitraum von fünf Jahren lag die durchschnittliche Anzahl doppelt so hoch. Büroimmobilien machten einen Anteil von 56 Prozent am Transaktionsvolumen aus, gefolgt vom Grundstückshandel mit 11 Prozent, bei dem es einen deutlichen Anstieg gegenüber den letzten 5 Jahren mit durchschnittlich 5 Prozent gab – nicht zuletzt aufgrund mehrer großer Grundstücksankäufe in den letzten Monaten seitens der Stadt. Der Industrie- und Logistiksektor sicherte sich mit etwa 10 Prozent den dritten Platz. „Nicht nur für sicherheitsorientierte Anleger ist die Lage im Bürosegment das wichtigste Anlagekriterium. Deshalb fokussiert sich das Investitionsgeschehen insbesondere auf die Innenstadt, die HafenCity und attraktive Stadtteillagen. Das Investoreninteresse an Objekten in B- und C-Lagen bleibt weiterhin gering“, so Petersen.

Renditeanstiege halten an, Höhepunkt voraussichtlich im dritten Quartal 2024

Zum Jahresende konnten in allen Assetklassen weitere Renditeanstiege verzeichnet werden. Für Büro-Premiumprodukte ist die Spitzenrendite um weitere 20 Basispunkte zum Vorquartal gestiegen. Aktuell liegt diese bei 4,80 Prozent. Im Vorjahreszeitraum war sie noch bei 3,90 Prozent. In B- und Peripherielagen sind noch deutlichere Anpassungen vollzogen worden, bei dem das Renditeniveau derzeit im Bereich von 6 Prozent liegt. High-Street-Einzelhandelsobjekte pendeln sich aktuell bei 4,70 Prozent ein und liegen damit 20 Basispunkte über dem Vorquartal bzw. 85 Basispunkte höher zum Vorjahr. Industrie- und Logistikimmobilien sind ebenfalls 20 Basispunkte auf mittlerweile 4,70 Prozent gestiegen. „Unter Einbezug der bisherigen Renditekorrekturen scheint ein Großteil der Anpassungen bereits vollzogen. Bis zur Jahreshälfte 2024 können jedoch aller Voraussicht nach noch weitere Berichtigungen erfolgen“, so Hanekopf.

Perspektive

„Für 2024 erwarten wir unter Berücksichtigung einer verbesserten wirtschaftlichen Lage, insbesondere ab der zweiten Jahreshälfte, eine weiter anziehende Transaktionsdynamik. Wenn auch vor allem die erste Jahreshälfte noch bedingt durch Preis- und Renditeanpassungen gekennzeichnet sein wird. Neben einer Entspannung des Finanzierungsumfeldes werden auch gestoppte Prozesse, Insolvenzprodukte, als auch Objekte mit erhöhtem Obsoleszenzrisiko in diesem Jahr Einfluss nehmen. Mit einer Marktsentimentverbesserung halten wir bis zum Jahresende ein Transaktionsvolumen im Bereich von 1,5 Milliarden Euro für möglich“, prognostiziert Petersen.

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