Leichte Belebung auf dem Bürovermietungsmarkt in Deutschland

Flächenumsatz von rund 1,23 Millionen Quadratmetern in den Top 7
Leerstandsanstieg setzt sich fort: 6,7 Prozent im zweiten Quartal
Spitzenmieten legen im Vorjahresvergleich nochmals zu, Durchschnittsmieten heterogener
Fortsetzung der Markterholung von niedrigem Niveau ausgehend im zweiten Halbjahr 2024

Frankfurt, 08. Juli 2024 – In den sieben größten Bürovermietungsmärkten Deutschlands wurden im ersten Halbjahr 2024 rund 1,23 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das Vorjahresergebnis um rund 7 Prozent übertroffen. Stuttgart (52 Prozent), München und Düsseldorf (je 25 Prozent) zeigten die deutlichste Steigerung zum Vorjahr. Rückgänge waren in Hamburg (-15 Prozent) und Köln (-29 Prozent) zu beobachten.

Cem Ergüney, Head of Office Letting Germany bei Colliers: „Nach einem verhaltenen Jahresstart im ersten Quartal 2024 war auf dem Bürovermietungsmarkt im zweiten Quartal eine leichte Belebung zu erkennen. Mit einem Flächenumsatz von rund 627.000 Quadratmetern wurde das Jahresauftaktquartal um mehr als 20 Prozent übertroffen. Wichtigster Nachfragetreiber war im ersten Halbjahr das großflächige Segment über 5.000 Quadratmeter mit einem Flächenumsatz von rund 330.000 Quadratmetern. Das entspricht einer Steigerung von über 30 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Die Aktivität konzentriert sich dabei nicht auf einzelne Standorte: In fünf der Top-7-Standorte wurden im ersten Halbjahr Großabschlüsse im Bereich über 10.000 Quadratmetern registriert.“

Leerstandsanstieg setzt sich auch im zweiten Quartal fort

Die Leerstandsquote steigt im zweiten Quartal erneut an und liegt in den Top 7 aktuell bei 6,7 Prozent (+30 Basispunkte zum Vorquartal). Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg von über 1,4 Millionen Quadratmetern. Auf der Angebotsseite rechnet Colliers 2024 mit rund 1,7 Millionen Quadratmetern neuer Büroflächen, die in den Top 7 auf den Markt kommen werden. Im Vergleich zur Prognose zum Jahresende 2023 hat sich die Neubaupipeline aufgrund von Baustopps oder -verzögerungen um rund 300.000 Quadratmeter reduziert. Für die Jahre 2025 und 2026 ist mit Fertigstellungsvolumen von rund 1,6 Millionen Quadratmetern und 1,2 Millionen Quadratmetern eine spürbare Verlangsamung zu erwarten.

„Das hohe Fertigstellungsvolumen führt in Verbindung mit einer gedämpften Nachfrage zu steigenden Leerständen. Wir erwarten, dass sich dieser Trend bis 2026 fortsetzen wird und wir dann auf einem Niveau von 7,9 Prozent im Durchschnitt der Top 7 einen Höhepunkt erreichen werden. Die Bautätigkeit wird in den kommenden Jahren spürbar abnehmen und ist mit Blick auf zahlreiche Insolvenzen und Bauverzögerungen bei Projektentwicklungen mit einer hohen Unsicherheit behaftet. Dies wird dazu führen, dass geplante Projekte nicht oder zumindest nicht im Zeitplan für den Büromarkt zur Verfügung stehen. Wir erwarten daher für moderne Büroflächen, die aktuelle Anforderungen der Nutzer an moderne Bürokonzepte und ESG-Kriterien erfüllen, bereits kurz- bis mittelfristig eine spürbare Angebotsverknappung“, analysiert Ergüney.

Spitzenmieten in Mehrzahl der Top 7 weiter im Aufwärtstrend

Die Spitzenmieten stiegen im Jahresvergleich in fünf der Top-7-Standorte weiter an. Mit einem Plus von über 14 Prozent führt München das Feld an. Hier wurde bereits im ersten Quartal die 50-Euro-Marke bei der Spitzenmiete übertroffen. Auch in Düsseldorf lag der Anstieg der Spitzenmiete im zweistelligen Bereich (10,5 Prozent). In Stuttgart hat sich die Spitzenmiete in den letzten Quartalen auf einem hohen Niveau stabilisiert, während in Köln ein Rückgang um rund 7 Prozent zu verzeichnen war. Die hochpreisigen Abschlüsse der Vorjahre konnten hier nicht wiederholt werden.

Die Durchschnittsmieten zeigen sich im Vergleich zu den Spitzenmieten weniger dynamisch und heterogener. In Stuttgart stieg die Durchschnittsmiete um rund 5 Prozent zum Vorjahresquartal. An den anderen Top-7-Standorten zeigten sich die Durchschnittsmieten weitgehend stabil im Bereich von -3 Prozent bis +2 Prozent.

Ausblick: Markterholung von niedrigem Niveau setzt sich im 2. Halbjahr 2024 fort, struktureller Gegenwind bleibt bestehen

Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers: „Die leichte Erholung des Bürovermietungsmarktes im zweiten Quartal deckt sich mit der beobachteten leichten Aufhellung im wirtschaftlichen Umfeld. Mit Blick auf die relevanten Frühindikatoren und Prognosen erwarten wir eine Fortsetzung dieser leicht positiven Dynamik im zweiten Halbjahr und insbesondere im Jahresverlauf 2025. Für eine starke Belebung der Marktaktivität fehlt jedoch weiterhin der konjunkturelle Rückenwind. Der strukturelle Gegenwind durch die Neuausrichtung von Bürokonzepten im Zuge inzwischen stabilisierter Home-Office-Quoten wird in den kommenden Jahren bestehen bleiben.“

Ergüney abschließend: „Der Bürovermietungsmarkt ist inzwischen im Nach-Corona-Zeitalter angekommen. Ein Anknüpfen an die Flächenumsätze der Vor-Corona-Jahre ist mit Blick auf die strukturellen Veränderungen und die konjunkturelle Lage nicht zu erwarten. Wir rechnen damit, dass sich die leichte Erholung aus dem zweiten Quartal im Verlauf des zweiten Halbjahres fortsetzt. Für das Gesamtjahr 2024 halten wir auf Basis aktuell aktiver Gesuche weiterhin einen Flächenumsatz von bis zu 2,5 Millionen Quadratmetern und damit eine leichte Steigerung um 4 Prozent zum Gesamtjahr 2023 für möglich.“

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