Kölner Investmentmarkt läuft zweites Jahr in Folge auf Sparflamme

Erneuter Anstieg der Spitzenrendite für Büroimmobilien auf 5,00 Prozent
Drittes Quartal mit bislang höchstem Quartalsergebnis des Jahres
Weiterhin Zurückhaltung bei großvolumigen Core-Investments
Transaktionen überwiegend im Core Plus- und Value Add-Segment

Köln, 09. Oktober 2023 – Auf dem gewerblichen Investmentmarkt im Stadtgebiet Köln wurden nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers in den ersten neun Monaten des Jahres gewerbliche Immobilien im Wert von etwa 415 Millionen Euro gehandelt. Das Vorjahresergebnis wurde dabei erneut um rund 50 Prozent unterschritten. Im Verhältnis zu den ersten beiden Quartalen konnte das vergleichsweise umsatzstarke dritte Quartal zwar das Gesamtvolumen für das laufende Jahr fast verdoppeln, blieb damit in Summe dennoch weit unter dem 10-jährigen Durchschnitt von knapp zwei Milliarden Euro. Mit einem Anstieg der Spitzenrendite auf 5,00 Prozent befindet sich der Markt weiterhin in der Phase der Preisfindung.

Herwig Lieb, Regional Manager von Colliers in Nordrhein-Westfalen: „Wir gehen davon aus, dass die Zurückhaltung der Investoren auf dem Kölner Investmentmarkt zur Jahresmitte hin ihren Höhepunkt erreicht hat. Im dritten Quartal sehen wir zumindest temporär wieder mehr Dynamik im Marktgeschehen als in den beiden Vorquartalen. Es ist jedoch nicht davon auszugehen, dass diese Entwicklung auf eine Belebung zum Jahresende hoffen lässt. Von einer Erholung des Marktes zu sprechen, wäre auch das zweite Jahr in Folge noch verfrüht.“

Christian Sauer, Head of Capital Markets Nordrhein-Westfalen bei Colliers, kommentiert die Entwicklung der Renditen: „Preiskorrekturen erfolgten wie prognostiziert auch im laufenden Jahr wiederholt assetklassen- und standortübergreifend. Die Rendite für Top-Büroimmobilien in Köln ist im dritten Quartal um weitere 50 Basispunkte auf 5,0 Prozent gesprungen, nachdem sie im Vorquartal bereits auf 4,50 Prozent angestiegen war. Im Bürobereich trägt die seit Jahresbeginn deutliche Eintrübung am Vermietungsmarkt, aber auch der immer stärker thematisierte Restrukturierungsbedarf im Bestand hinsichtlich ESG- und New-Work-Ausrichtung, zu angepassten Renditeforderungen auf Käuferseite bei. Wir merken allerdings, dass die Renditestabilisierung näher rückt.“

Wie bereits im Vorjahr, brechen aufgrund des herausfordernden Marktumfeldes vor allem großvolumige Einzelabschlüsse weg. Wie auch schon in 2022 wurde im bisherigen Jahresverlauf kein Investment über 100 Millionen Euro gehandelt. Stattdessen konzentriert sich der Großteil der Transaktionen mit rund 70 Prozent auf den zweistelligen Millionen-Euro-Bereich. Nach wie vor erfuhren Büro- und Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von rund 41 und 26 Prozent am Gesamtvolumen die höchste Nachfrage. Letztere wurden maßgeblich durch eine 20-Prozent-Beteiligung von Signa Prime am Galeria-Warenhausobjekt in der ersten Jahreshälfte getrieben, das im Rahmen eines deutschlandweiten Portfolios vom offenen Immobilienfonds Hausinvest der Commerz Real veräußert wurde.

Die derzeit schwierige Preisfindung geht nach wie vor zu Lasten großvolumiger Core-Abschlüsse. So blieb im bisherigen Jahresverlauf der Verkauf des Lofthauses der Kategorie unter 50 Millionen Euro im I/D Cologne im Teilmarkt Mülheim / Kalk die bislang größte Transaktion im Core-Segment. Neben einem weiteren Core-Objekt wurden fast alle übrigen Büro-Transaktionen im Core Plus-Segment verzeichnet. Räumlicher Schwerpunkt des Transaktionsgeschehens bleibt der Teilmarkt City, auf den mit rund 27 Prozent der Großteil des Transaktionsvolumens entfällt. Mit etwas Abstand folgen die beiden Teilmärkte Mülheim / Kalk (21 Prozent) und Ossendorf / Niehl (16 Prozent).

„Angesichts der anhaltend schwachen Marktaktivität ist die zu Jahresanfang gestellte Prognose von 1,0 Milliarde Euro für das Gesamtjahr nicht mehr realistisch. Eine Belebung des Transaktionsgeschehens ist auch für das laufende Jahr vorerst noch nicht in Sicht. Eine auf das kleinvolumige Core Plus/Value Add-Segment limitierte Marktaktivität hat zur Folge, dass wir auch bis zum Jahresende von einem niedrigen Transaktionsvolumen ausgehen müssen. Einen breiten Aufschwung sehen wir erst wieder in 2024“, schätzt Sauer die weiteren Aussichten für 2023 abschließend ein.

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