Investoren stehen auch auf dem Berliner Investmentmarkt auf der Bremse

•    Stark gebremster Jahresauftakt liegt bei 1,2 Milliarden Euro gewerblichem Transaktionsvolumen
•    Einzelhandel mit Teilverkauf des KaDeWe stärkste Assetklasse
•    Bürotransaktionen auf dem niedrigsten Stand seit 2012
•    Renditeanstieg setzt sich über alle Assetklassen fort
•    Ausblick: Ende der Zinserhöhungen kann im 2. Halbjahr zu zunehmender Planungssicherheit und Marktaktivität führen

Berlin, 5. April 2023 – Nach Angaben von Colliers wurden im ersten Quartal 2023 auf dem Berliner Investmentmarkt Gewerbeimmobilien für 1,2 Milliarden Euro gehandelt. Der Wert liegt 50 Prozent unter dem Vorjahr, während der zehnjährige Durchschnitt um 24 Prozent verfehlt wurde.

Ulf Buhlemann FRICS, Head of Capital Markets bei Colliers in Berlin: „Die sich bereits im Schlussquartal 2022 abzeichnende, verringerte Marktaktivität hat sich zum Jahresbeginn 2023 noch einmal deutlich verschärft. Die Folgen der gestiegenen Finanzierungskosten sowie die Entwicklungen an den Kapitalmärkten führen bei der großen Breite der Investoren zu einer absoluten Kaufzurückhaltung. Nur sehr wenige Verkaufsprozesse mit stark angepassten Preisen wurden gestartet. Zudem sehen wir in laufenden Transaktionsprozessen vereinzelt, dass auch bereits abgegebene Gebote aufgrund von tagesaktuellen Turbulenzen wieder zurückgezogen werden. Diese Unsicherheit wird sich fortsetzen, bis durch ein Ende der Zinserhöhungen und mit stablien Kapitalmarktverhältnissen wieder zunehmende Planungssicherheit für Käufer absehbar wird.“

Einzelhandel stärkste Assetklasse, Bürotransaktionen kommen fast zum Stillstand

Einzelhandelsimmobilien positionierten sich mit rund 760 Millionen Euro als umsatzstärkste Assetklasse. Maßgeblich war der hälftige Verkauf des KaDeWe von Signa an die Central Group aus Thailand, der den Marktanteil für den Einzelhandel auf 65 Prozent trieb. Zudem wurden einige Nahversorgungsobjekte gehandelt.

Büroimmobilien summierten sich auf unter 200 Millionen Euro und einem Marktanteil von 16 Prozent. Dies ist das niedrigste Volumen seit 2012 und verdeutlicht die Starre, in der sich der Markt für Büroinvestments aktuell befindet. Die früher zahlreich gehandelten Großtransaktionen fehlten fast komplett, es dominierten kleine und mittelgroße Deals. So sicherte sich Berenberg ein stabilisiertes Büroloft in Moabit von Highbrook.

Grundstücke liegen mit einem Marktanteil von zehn Prozent und einem Volumen von knapp über 100 Millionen Euro auf dem dritten Platz, während Industrie- und Logistik-Deals mit sieben Prozent dahinter folgen.

Bruttospitzenrendite für Büros steigt auf 4,00 Prozent

Ein neues Pricing-Level ist noch nicht abschließend gefunden, entsprechend sind die Renditen über alle Assetklassen weiter angestiegen.

Kemal Zeyveli FRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin: „Wir sehen zurzeit wenig bis keine tatsächlich abgeschlossene Evidenz im Markt für Spitzenrenditen. Daher sind diese unter anderem kalkulatorisch abgeleitet bzw. aus laufenden Prozessen und Gesprächen mit Investoren.“

Die Bruttospitzenrendite für Berliner Bürogebäude liegt aktuell bei 4,00 Prozent. Das entspricht einem Anstieg um 140 Basispunkte innerhalb der letzten zwölf Monate. Damit ist das Renditeniveau von Q1 2016 erreicht. „Vereinzelte Core-Assets in Prime-Lagen sind aktuell aber für einen Faktor von bis zu 26-fach in Verhandlung“, beobachtet Zeyveli. B-Lagen notieren bei 4,40 Prozent, während Stadtrandlagen 4,90 Prozent erreichen.

Handelsimmobilien in Highstreet-Lagen gruppieren sich mit 4,10 Prozent direkt hinter der Bürospitzenrendite ein. Deutlich unter Druck geraten sind Fachmärkte und Fachmarktzentren – mehr als der 20-fache Faktor wird hier aktuell nicht erreicht, weshalb die Spitzenrendite hierfür auf fünf Prozent gestiegen ist. Logistikassets notieren bei 4,40 Prozent, Hotels bei 4,90 Prozent.

Internationales Kapital bleibt aktiv, Immobilienfonds in Warteposition

Internationale Investoren zeigen sich nicht nur durch den KaDeWe-Teilverkauf verhältnismäßig aktiv. Mit einem Marktanteil von 80 Prozent auf Käuferseite griffen sie deutlich häufiger zu als nationale Investoren. Insbesondere die großen deutschen Immobilienfonds zeigen sich – vor allem bei Forward-Deals von Büroneubauten – sehr zurückhaltend im Ankauf.

Ausblick: Zunehmende Marktaktivität in zweiter Jahreshälfte erwartet

„Der Markt wird sich in der ersten Jahreshälfte erwartungsgemäß weiter in der Anpassungsphase an die sich verändernden Rahmbedingungen befinden. Erst ein Ende des Zinserhöhungszyklus kann zu zunehmender Planungssicherheit auf Seiten der Investoren führen – aktuell erwarten wir einen Stopp seitens der EZB in der zweiten Jahreshälfte. Auch wenn damit nicht sämtliche Unsicherheiten bereinigt sind, erwarten wir dadurch dennoch eine zunehmende Marktaktivität. Gleichwohl ist unsere Prognose für 2023 mit einem Transaktionsvolumen auf Höhe des zehnjährigen Mittelwerts von 7,5 Milliarden Euro nicht zu halten. Doch auch wenn wir von einem unterdurchschnittlichen Jahresendergebnis ausgehen, wird die Attraktivität des Berliner Immobilienmarktes doch für ein gewisses Grundrauschen an Transaktionen sorgen“, schlussfolgert Zeyveli.

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