Industrie- und Logistikvermietungsmarkt stabil trotz externer Krisen

•    Stabile Flächenumsätze trotz geringer Anzahl von Abschlüssen
•    Dreijahresdurchschnitt wird um 24 Prozent übertroffen
•    Mietpreise im Neubau steigen signifikant an
•    Handelsunternehmen lösen Logistiker als stärkste Nutzerbranche ab

Frankfurt a.M., 13. Juli 2022 – Die TOP 8 der deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmärkte verzeichneten nach Zahlen des Immobilienberaters Colliers in der ersten Jahreshälfte 2022 einen Rekordflächenumsatz von rund 2,0 Millionen Quadratmetern. Das beachtliche Ergebnis wurde maßgeblich von der Eigennutzeransiedlung von Tesla in der Logistikregion Berlin beeinflusst, die mit rund 327.000 Quadratmetern die größte ihrer Art in der ersten Jahreshälfte war. Ohne den Sondereffekt Tesla haben die TOP 8 – Regionen ein durchschnittliches Ergebnis erzielt: in Summe wurden in den ersten sechs Monaten rund 1,7 Millionen Quadratmeter Flächenumsatz generiert. Der Dreijahresdurchschnitt wurde um rund 24 Prozent übertroffen. Dabei zeigt sich, dass die Flächenknappheit weiterhin regional sehr unterschiedlich ausgeprägt ist, da vier von acht Standorten einen Rückgang beim Flächenumsatz verzeichneten. Für alle Regionen kann aber festgehalten werden, dass die Grundstücksknappheit weiter besteht, sodass vor allem Eigennutzer Schwierigkeiten haben, passende Flächen für Neuansiedlungen zu finden. Folglich nahm die Eigennutzerquote an allen Standorten weiter ab.

Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, kommentiert: „Gestörte Lieferketten, hohe Grundstückskosten, steigende Baupreise und Flächenknappheit sind aktuell die bedeutendsten Faktoren, die das Geschehen auf dem Vermietungsmarkt prägen. Wir registrieren, dass Deutschland aufgrund seiner zentralen Lage innerhalb Europas für die meisten Marktteilnehmer sehr bedeutend ist. Viele Unternehmen haben bereits letztes Jahr Logistikflächen aus strategischen Gründen angemietet und vermieten diese aktuell unter. Dies führt dazu, dass Flächenumsätze weiterhin auf hohem Niveau bleiben, obwohl die Flächenknappheit fortschreitet. Wir erwarten auch für die nächsten Monate, dass die Marktteilnehmer vorausschauend ihre Flächenexpansionen planen werden, sodass gegebenenfalls mehr Verlängerungen stattfinden werden.“

Stabiler Flächenumsatz trotz rückläufiger Anzahl der Abschlüsse
Es ist bemerkenswert, dass trotz rückläufiger Anzahl von Abschlüssen der Flächenumsatz auf dem Niveau des Vorjahres lag. Die Logistikregion Berlin generierte mit rund 405.400 Quadratmetern ein Umsatzplus von 44 Prozent (abzüglich der Tesla Ansiedlung), obwohl die Region rund 5 Prozent weniger Abschlüsse verzeichnete. In der Region Leipzig fehlten sogar knapp ein Drittel der Deals aus dem Vorjahr. Trotzdem wurde ein Flächenumsatz von 239.400 Quadratmetern (+51 Prozent) registriert. Ähnlich verhielt es sich in der Logistikregion Stuttgart, die ein Ergebnis von 151.600 Quadratmetern (+25 Prozent) erzielte – bei rund 13 Prozent weniger Abschlüssen. Dank der hohen Nachfrage innerhalb der Region München (115.000 Quadratmeter) konnte nicht nur ein Umsatzplus von 11 Prozent beim Flächenumsatz registriert werden, sondern eine steigende Anzahl der Abschlüsse (+20 Prozent). Die beiden Rhein-Metropolen Düsseldorf und Köln verzeichnen seit Jahren eine zunehmende Flächenverknappung, die sich in den rückläufigen Flächenumsätzen widerspiegelt: sowohl Düsseldorf (138.000 Quadratmeter) als auch Köln (173.200 Quadratmeter) konnten mit einem Rückgang um 4 Prozent bzw. 8 Prozent nicht an das Vorjahresergebnis anknüpfen. Die Anzahl der Abschlüsse reduzierte sich in der Region Düsseldorf sogar um mehr als die Hälfte (-56 Prozent), während sie sich in der Region Köln auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr befand (+2 Prozent). Frankfurt verzeichnet mit 184.800 Quadratmetern nach einem Rekordergebnis im Vorjahr (319.700 Quadratmeter) zwar einen deutlichen Rückgang um 42 Prozent, aber im langjährigen Durchschnitt lag das Ergebnis lediglich 16 Prozent unter dem Dreijahresdurchschnitt. Ähnlich verhielt es sich in der Region Hamburg (270.400 Quadratmeter). Auch hier verfehlte das Ergebnis die Vorjahresperformance sowohl hinsichtlich der Anzahl an Abschlüssen (-41 Prozent) als auch in Bezug auf den Flächenumsatz (-27 Prozent). Dies lag hauptsächlich daran, dass der Flächenumsatz im Vorjahr überdurchschnittlich ausfiel. Im langjährigen Durchschnitt konnte ein Plus von 21 Prozent registriert werden.

E-Commerce-Unternehmen erweitern ihren logistischen Fußabdruck
Aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs sind Handelsunternehmen weiterhin für die Mehrheit der großvolumigen Anmietungen verantwortlich und sorgen an einigen Standorten für hohe Flächenumsätze. In den Logistikregionen Berlin (47 Prozent; ohne die Tesla Ansiedlung), Hamburg (47 Prozent), Leipzig (54 Prozent) und Stuttgart (48 Prozent) waren Handelsunternehmen die umsatzstärkste Nutzerbranche. In Berlin mietete Picnic rund 32.000 Quadratmeter Bestandsfläche. SoBuy Commercial, ein weiteres E-Commerce-Unternehmen, war in der Region Hamburg mit rund 22.100 Quadratmetern für den größten Vermietungsabschluss verantwortlich. Auch in Leipzig und Stuttgart generierten zwei Handelsunternehmen, namentlich MyTheresa (circa 46.000 Quadratmeter) bzw. E. Breuninger (circa 23.000 Quadratmeter), die größten Abschlüsse. Aufgrund der vielerorts rückläufiger Neubautätigkeit zeigen sich Handelsunternehmen bereit, auch Bestandsobjekte anzumieten, die den klassischen Anforderungen eines E-Commerce-Unternehmens nicht vollkommen entsprechen.

„Die neue Ära des Handels, in dem Konsumenten überwiegend online ihre Einkäufe tätigen, sorgt für eine anhaltend hohe Nachfrage nach modernen Logistikflächen an allen TOP 8 – Standorten. Wir sprechen nicht mehr nur von der E-Commerce-Hochburg Berlin, sondern auch von Standorten wie Stuttgart, die bis dato überwiegend vom Automotive-Sektor geprägt waren und zunehmend zu strategisch wichtigen Regionen für Onlinehändler werden. Darüber hinaus stellen wir fest, dass Handelsunternehmen deutlich aggressiver auf dem Markt agieren und das Mietwachstum anfachen. In den letzten 12 Monaten haben wir ein Rekordwachstum von bis zu 16 Prozent (Düsseldorf) bei der Spitzenmiete registriert“, erklärt Roy.

Spitzenmieten auf Rekordniveau
Im Vergleich der letzten 12 Monate verzeichneten alle TOP 8 Regionen ein überdurchschnittliches Wachstum der Spitzen- und der Durchschnittsmiete. Die Spitzenreiter sind die beiden Rhein-Metropolen, die ein sattes Plus von 16 Prozent (Düsseldorf) bzw. 15 Prozent (Köln) verzeichneten. Berlin folgt der Entwicklung mit rund 13 Prozent Mietpreiswachstum. Mittlerweile liegen fünf der acht Top-Logistikregionen bei einer Spitzenmiete oberhalb der 7-Euro-Marke: München (7,60 Euro pro Quadratmeter), Frankfurt (7,30 Euro pro Quadratmeter), Düsseldorf (7,20 Euro pro Quadratmeter), Stuttgart (7,10 Euro pro Quadratmeter) und Berlin (7,00 Euro pro Quadratmeter), Hamburg mit 6,80 Euro pro Quadratmeter und Köln mit 6,75 Euro pro Quadratmeter knapp dahinter. Leipzig verzeichnet das höchste Mietsteigerungspotenzial mit einer Spitzenmiete von 4,70 Euro pro Quadratmeter. „Bis Ende des Jahres wird die rückläufige Neubauaktivität an allen TOP 8 – Standorten die Flächenumsätze ausbremsen. Wir erwarten, dass Untervermietungen der Angebotsknappheit entgegenwirken werden und das Mietniveau weiter ankurbeln werden. Bis Ende 2022 sind wir vor allem hinsichtlich Mietwachstum positiv eingestellt und erwarten einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete an allen TOP 8 – Standorten“, so Roy abschließend.

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