Industrie- und Logistikvermietungsmarkt – Rückläufige Flächenumsätze und steigende Mietpreise

• Rückläufige Flächenumsätze an den TOP-8-Standorten (minus 5 Prozent)
• Handelsunternehmen trotz zurückgestellter Expansionspläne weiterhin wichtigste Nutzergruppe
• Mietwachstum auf Rekordniveau

Frankfurt, 19. Januar 2023 – Die deutschen TOP-8-Industrie- und Logistikimmobilien-Märkte generierten 2022 laut Colliers einen Flächenumsatz von insgesamt 3,6 Millionen Quadratmetern. Rund neun Prozent des Gesamtergebnisses entfielen mit 327.000 Quadratmetern auf die überdurchschnittlich große Eigennutzeransiedlung von Tesla in der Logistikregion Berlin. Abzüglich des Sondereffekts Tesla lag der Flächenumsatz bei rund 3,2 Millionen Quadratmetern.

Der Flächenumsatz ging zwar im Vergleich zum Vorjahr um fünf Prozent zurück, verzeichnete jedoch im Fünfjahres-Vergleich ein Plus von 19 Prozent. 2022 konnte nur Stuttgart an die Rekordzahlen der Abschlüsse aus dem Vorjahr (55) anknüpfen und diese sogar um neun Prozent übertreffen. Alle anderen TOP-8-Logistikregionen verzeichneten bei der Anzahl der Abschlüsse ein Minus von bis zu 30 Prozent (Düsseldorf).

Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, kommentiert: „Altbestands-Revitalisierungen, strategisch vorausschauende Anmietungen und hohe Vorvermietungsquoten in Projektentwicklungen hatten 2021 für Rekordergebnisse gesorgt. Dementsprechend war die Überraschung gering, dass die Flächenumsätze 2022 unterdurchschnittlich ausfielen. Bemerkenswert ist aber, dass wir an einigen Standorten beobachten konnten, dass Flächen in Form von Untervermietungen wieder zurückgegeben wurden. Teilweise mussten Unternehmen ihre Expansionspläne an die veränderte Wirtschaftssituation anpassen. Ohne diese Entwicklung wäre der Rückgang des Flächenumsatzes an einigen Standorten noch höher ausgefallen.“

Niedrige Leerstandsquoten bremsen die Flächenumsätze aus

Die Logistikregion Berlin verzeichnete mit rund 758.900 Quadratmetern (ohne Sondereffekt Tesla) den insgesamt höchsten Flächenumsatz in Deutschland. Auf Platz zwei und drei folgten Hamburg (518.300 Quadratmeter) und Leipzig (438.200 Quadratmeter). Den vierten Platz belegte die Logistikregion Frankfurt (400.900 Quadratmeter), die 2021 mit 772.400 Quadratmeter ein Rekordergebnis verzeichnet hatte. Dahinter folgten Stuttgart (336.900 Quadratmeter) und die beiden Rheinmetropolen Köln (305.100 Quadratmeter) und Düsseldorf (244.100 Quadratmeter). Schlusslicht bildete die Logistikregion München (205.200 Quadratmeter), die aufgrund ihrer niedrigen Leerstandsquote von 0,1 Prozent quasi Vollvermietung verzeichnet und die hohe Nachfrage nicht bedienen konnte.

Trotz der geringen Flächenverfügbarkeit fand 2022 eine Vielzahl an großvolumigen Abschlüssen statt. So mietete der Elektrogroßhändler Sonepar ca. 50.000 Quadratmeter im „Magna Park Berlin“ am westlichen Berliner Autobahnring A10. Darüber hinaus war Tesla auch außerhalb der Gigafactory aktiv und mietete eine rund 40.000 Quadratmeter umfassende Logistikneubauhalle in Mittenwalde. Mitte des Jahres mietete B+S Logistik eine rund 42.000 Quadratmeter große Bestandshalle in der Region Frankfurt. Den zweitgrößten Abschluss der Logistikregion Rhein-Main generierte Rexel Germany GmbH in Raunheim (rund 25.600 Quadratmeter).

Handelsunternehmen weiterhin stark trotz zurückgestellter Expansionspläne

Auch 2022 machten Handelsunternehmen mit 37 Prozent den größten Anteil der Nutzergruppen aus, gefolgt von Logistikdienstleistern mit 30 Prozent. Unternehmen aus dem produzierenden Gewerbe waren für rund 21 Prozent des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich. Darin fällt der Abschluss des E-Commerce-Unternehmens Mytheresa und der Bau ihrer über 45.000 Quadratmeter großen Halle in Schkeuditz sowie die Anmietung des Solarmodulherstellers MeyerBurger von rund 45.000 Quadratmetern in Bitterfeld-Wolfen.

Rekordmietwachstum an allen TOP-8-Standorten

Aufgrund der regional unterschiedlich ausgeprägten Flächenverknappung wurde bei den Spitzenmieten Mietwachstumsraten im 12-Monatsvergleich von rund fünf Prozent (Hamburg) bis 20 Prozent (Berlin) registriert. Insgesamt verzeichneten fünf der acht TOP-Regionen Wachstumsraten im zweistelligen Prozentbereich: Köln (+ 18 Prozent), Düsseldorf und München (jeweils + 13 Prozent) und Stuttgart (+elf Prozent). Auch im Bestand wirkt sich die mangelnde Flächenverfügbarkeit aus und übt weiterhin Druck auf die Mieten aus, sodass auch die Durchschnittsmieten um bis zu 23 Prozent (Berlin) gestiegen sind. Im Durchschnitt der TOP-8-Logistikregionen ergibt das ein Rekordmietwachstum von 12 Prozent. Etablierte Regionen außerhalb der TOP-8 profitieren von dieser Entwicklung und verzeichnen ebenfalls Rekordwachstumsraten.

Ausblick: Mietpreissteigerungen und erhöhte Nachfrage seitens Logistikdienstleister werden den Markt prägen

„Für 2023 erwarten wir aufgrund des niedrigen Angebots und der wenigen Neubauentwicklungen ein weiteres Wachstum für die Spitzen- und Durchschnittsmieten an allen TOP-8-Logistikstandorten. Gleichzeitig registrieren wir, dass Industrie-Unternehmen sich durch die erwartete Rezession zunehmend beunruhigt zeigen und diese Verunsicherung an ihre Logistikdienstleister weitergeben. Dies führt dazu, dass Kontraktlogistiker ihren Flächenbedarf für die kommenden Monate schlechter einschätzen können“, erklärt Roy.

„Auf der anderen Seite bleiben Handelsunternehmen trotz der hohen Inflation weiterhin ein wichtiger Bestandteil der Nachfrage. Das eingetrübte Konsumklima in der zweiten Jahreshälfte 2022 wird sich ab 2023 dank staatlicher Entlastungspakete verbessern. 2023 werden Logistikdienstleister die Nachfrage maßgeblich prägen. Friend- und Nearshoring werden die globalen Lieferketten in einigen Bereichen verändern. Die Resilienz der globalen Lieferketten wurde durch die Krisen der vergangenen drei Jahre (Pandemie, Lockdowns in Shanghai, Ukraine-Krieg) auf die Probe gestellt, sodass für die Nutzer die Notwendigkeit von Pufferlagern wieder gestiegen ist. Wir sehen, dass die Nachfrage weiterhin das vorhandene Angebot deutlich übersteigt. Dieser Trend wird sich auch 2023 weiter fortsetzen und wird durch die zurückgehende Neubaupipeline verstärkt. Vor dem Hintergrund des Flächenmangels und der Leerstandsquoten von unter 1,5 Prozent an den TOP-8-Standorten wird dies die weitere Mietpreisentwicklung weiter antreiben“, so Roy abschließend.

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