Hohes Transaktionsvolumen am Stuttgarter Investmentmarkt durch Sondereinfluss

Überdurchschnittlich hohes Transaktionsvolumen mit circa 529 Millionen Euro
Geopolitische Unsicherheiten und volatile Finanzmärkte stärken den Wunsch der Investoren nach risikoaversen Investments.
Core-Investments erfordern neben der Lagequalität und der langfristigen Absicherung des Cashflows auch ESG-Konformität.

Stuttgart, 06. April 2022 – Nach einem fulminanten Investmentjahr 2021 startet der Stuttgarter Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von ca. 529 Millionen Euro und damit einem erneut überdurchschnittlich hohen Wert im ersten Quartal 2022. Dabei ist das Transaktionsvolumen des ersten Quartals geprägt durch einen Sondereinfluss. So fließt die mehrheitliche Übernahme der Anteile an der alstria Office Reit AG durch den kanadischen Immobilien- und Infrastruktur Investor Brookfield in das Transaktionsvolumen des ersten Quartals ein. Ein nicht unerheblicher Teil des bundesweit über 100 Büroimmobilien zählenden Portfolios der auch in Stuttgart mit einer Niederlassung vertretenen alstria Office Reit AG befindet sich in der Landeshauptstadt. Dementsprechend war das Transaktionsvolumen des ersten Quartals auch durch die Assetklasse Büro dominiert.

Größte Einzeltransaktion im ersten Quartal war der durch Colliers vermittelte Verkauf des rund 22.000 Quadratmeter Nutzfläche umfassenden 16-geschossigen Bürohochhauses „Atlanta Business Center“ im Stadtteil Stuttgart-Möhringen von der alstria Office Reit AG an die Ed. Züblin AG, die damit ihren Standort in Möhringen weiter ausbaut.

Frank Leukhardt, Head of Capital Markets bei Colliers in Stuttgart: „Unsicherheiten, wie sie sich aus einer Pandemie oder anhaltenden geopolitischen Risiken und deren wirtschaftlichen Folgen ergeben, stärken den Wunsch der Investoren nach risikoaversen Investments. So hat sich die Spitzenrendite im Office-Segment seit dem Ausbruch der Pandemie in Stuttgart um gut 50 Basispunkte reduziert. Zudem ist das Angebot an adäquaten Investments sehr überschaubar, was den Preisdruck zusätzlich verstärkt.“

Angesichts signifikant steigender Baukosten und einem deutlichen Anstieg der Inflation rücken die im bundesweiten Vergleich der Top 7 Standorte niedrigen Stuttgarter Kapitalwerte bei Office-Investments nach Beobachtung von Leukhardt zurecht noch stärker in den Fokus der Investoren.

Das bislang nach wie vor moderate Mietpreisniveau und der sich aktuell abzeichnende signifikante Anstieg der Durchschnittsmiete sowie insbesondere der Spitzenmiete bieten Investoren neben einem hohen Maß an Sicherheit, angesichts eines nach wie vor sehr geringen Büroflächenleerstandes, zudem attraktive Mietsteigerungs- und damit Wertpotentiale. Die faktische Vollvermietung in der Stuttgarter City erschwerte zuletzt die Ausweisung einer Spitzenmiete. “Bei aktuellen Neuvermietungen im hochwertigen Bestand sowie bei neuen Büroprojekten, wie wir sie aktuell vereinzelt in der City sehen, konnten jüngst die bislang prognostizierten Spitzenmieten von ca. 30,00 Euro pro Quadratmeter nun tatsächlich realisiert werden, was einem Anstieg der bisherigen Spitzenmiete von über 15 Prozent entspricht”, so Leukhardt weiter.

Wie jüngste Transaktionen im Office-Segment deutlich zeigen, erfährt der Core-Begriff, neben der Lagequalität und der langfristigen Absicherung des Cash-Flows, durch starke Bonitäten einen weiteren ganz wesentlichen Aspekt – die ESG-Konformität -, was das ohnehin überschaubare Angebot im Core-Segment zusätzlich limitieren und das Renditeniveau in diesem Segment weiter reduzieren wird. Andererseits wird sich der Investorenkreis für Objekte, die diesem Nachhaltigkeitsanspruch nicht gerecht werden, deutlich reduzieren, so dass hier mangels Wettbewerbes mit Wertabschlägen zu rechnen ist. Um auch künftig gefragte, investmentfähige Office-Objekte im Bestand zu haben, werden Bestandshalter in den kommenden Jahren daher ihre Bestände screenen und entsprechend investieren müssen.

Der Anspruch der Nutzer an die Qualität der Büroflächen, die Intensität der Nutzung sowie die Lagequalität hat sich in den vergangenen Monaten deutlich verändert. Dieser Umstand bietet an dem durch in die Jahre gekommenen Bestandsobjekte geprägten Büromarkt Chancen für neue Projekte sowie Revitalisierungen. Der Standort Stuttgart verfügt insbesondere in Stadtteillagen mittlerweile über eine umfangreiche Projektpipeline, daher kommt insbesondere der Lagequalität eine hohe Bedeutung zu. Dabei werden Nutzer, neben einer optimalen Verkehrsinfrastruktur, die Versorgungsinfrastruktur am Standort im Blick haben.

Mit ca. 1,5 Milliarden Euro wird das Transaktionsvolumen am Standort Stuttgart angebotsbedingt wohl hinter dem Vorjahreswert zurückbleiben. Bei Projektentwicklungen spielt die Lagequalität angesichts der umfangreichen Projektpipeline sowie dem veränderten Qualitätsbewusstsein der Nutzer eine entscheidende Rolle. “Im Core-Segment erwarten wir trotz gestiegener Finanzierungszinsen ein stabiles, vereinzelt nochmals moderat sinkendes Renditeniveau. Hierbei wird, neben der Lagequalität und der Mietvertragssituation, die ESG-Konformität eine ausschlaggebende Rolle spielen”, so Leukhardt abschließend.

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