Herausforderndes Marktumfeld verhindert Schlussrallye und sorgt für schwaches Jahresergebnis auf Frankfurter Investmentmarkt

•   Transaktionsvolumen von rund 4,2 Milliarden Euro
•   Deutlicher Anstieg des Renditeniveaus für alle Assetklassen und Lagen
•   Büroinvestments überwiegen mit 76 Prozent Marktanteil

Frankfurt a.M., 09. Januar 2023 – Nach Angaben von Colliers konnte am Frankfurter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien im Gesamtjahr 2022 ein Transaktionsvolumen von rund 4,2 Milliarden Euro erfasst werden. Damit ordnet sich das Resultat rund 27 Prozent unter dem Vorjahresergebnis sowie circa 29 Prozent unter dem zehnjährigen Mittelwert ein. Die reduzierte Aktivität seit dem Beginn des Kriegs in der Ukraine sorgte für das niedrigste Transaktionsvolumen seit 2013. Nur das starke Auftaktquartal – auf das sich durch die Alstria-Übernahme durch Brookfield und den Verkauf des Marienturms rund die Hälfte des Transaktionsvolumens konzentrierte – verhinderte ein noch geringeres Gesamtergebnis.

Anton Holler, Regional Manager Frankfurt bei Colliers: “Anstatt mit einer Schlussrallye beendet der Frankfurter Investmentmarkt das Jahr mit dem schwächsten vierten Quartal seit 2009. Insgesamt belief sich das registrierte Transaktionsvolumen in den letzten drei Monaten auf nur rund 650 Millionen Euro. Aufgrund der veränderten Marktbedingungen waren die Akteure auch in den letzten Monaten größtenteils nicht handlungsfähig bzw. -willig und verschoben ihre Aktivitäten bis ins neue Jahr. Stattdessen fokussierten sich viele Investoren in den zurückliegenden Monaten auf Bestandsoptimierungen sowie die Ausrichtungen ihrer Investment- und Verkaufssstrategien in Hoffnung auf ein stabileres Marktumfeld im neuen Jahr. Positiv festzuhalten bleibt, dass der Markt trotz der Verunsicherungen nicht zum Stillstand kam und Investoren das wettbewerbsärmere Marktumfeld gezielt für Akquisitionen – oft auch in einem konkurrenzlosen Umfeld – nutzten.”

Büroinvestments weiterhin Treiber des Marktgeschehens – viel potentielles Produkt für 2023
Mit einem Transaktionsvolumen von rund 3,2 Milliarden Euro waren Büroimmobilien auch 2022 der meist gehandelte Objekttyp. Jedoch verzeichnete dieses Segment mit einem Volumenrückgang von rund 36 Prozent deutliche Einbußen gegenüber dem Vorjahr. Größter Bürodeal des Schlussquartals war der Ankauf des Europarks im Teilmarkt Frankfurt West durch Cyrus One. Der Rechenzentrumsbetreiber sicherte sich den Bürokomplex vom französischen Assetmanager Corum für rund 95 Millionen Euro. Die weiteren Assetklassen registrierten im Jahresverlauf erneut nur einstellige Marktanteile. “Im Bürosektor vollzieht der Markt aktuell eine Neuaufstellung. Die damit einhergehende Ausdifferenzierung des Marktes und absehbare Portfoliobereinigungen werden für mehr Angebot sorgen und Opportunitäten eröffnen. Besonders durch die weiter zunehmende Bedeutung der ESG-Klassifizierung von Liegenschaften werden entwicklungsfähige Value-Add-Objekte mit New-Work-Potentialen begehrt sein, sofern die vielschichtigen Markt- und Objektrisiken aus Investorensicht eingepreist sind“, ergänzt Holler.

In den vergangenen Monaten reduzierte sich die bekannte Dealpipeline stetig. Insbesondere im Bürosegment war das Potential für weitaus mehr Transaktionen gegeben, die durch die Gemengelage scheiterten. „Im Frankfurter Marktgebiet summierte sich das Volumen gescheiterter oder On-Hold-Transaktionen unseren Aufzeichnungen zufolge auf mindestens 1,9 Milliarden Euro. Derartige ‚Broken Deals‘ wurden über alle Ticketgrößen, Lagequalitäten und Risikoklassen festgestellt. Einige dieser Produkte bieten die Chance im kommenden Jahr – unter stabileren Rahmenbedingungen – erneut auf dem Markt platziert zu werden. Bis der Markt wieder bereit für breite gefächerte Bieterprozesse ist, werden eher Off-Market-Ansätze das Marktgeschehen bestimmen“, stellt Holler heraus.

Deutlicher Anstieg der Spitzenrenditen zum Jahresende
Zum Ende des Jahres notierten die (Brutto-)Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den 1A-Lagen bei 3,80 Prozent und somit 55 Basispunkte über dem Vorquartal. Auf Jahressicht bedeutet dies eine Steigerung um über 100 Basispunkte. Die für die Renditeermittlung relevante Dealanzahl ist weiterhin überschaubar. Besonders in den Bestlagen des Marktgebietes kam es im veränderten Zinsumfeld noch zu keiner repräsentativen Core-Transaktion. „Es ist festzustellen, dass die Forderungen auf Verkäuferseite weiterhin meist nicht mit den Einstiegspreisen und Renditeanforderungen der Investoren vereinbar sind und Transaktionen nicht zustande kommen bzw. Objekte gar nicht erst auf dem Markt angeboten werden. Im Zuge eines sich stabilisierenden Finanzierungsmarktes werden eine erhöhte Planungssicherheit und mehr Handlungsspielräume der Investoren den Preisfindungsprozess weiter unterstützen und die Transaktionsaktivität im nächsten Jahr beleben“, ergänzt Holler.

Fazit und Ausblick
Die geopolitischen Turbulenzen sorgten 2022 für eine nie dagewesene Mischung von Unsicherheitsfaktoren, die sich in den niedrigen Transaktionszahlen und -volumen des Gesamtjahres widerspiegeln. Für 2023 deuten die Prognosen darauf hin, dass sich die Aktivität nach erwartetem Leitzins-Peak ab der zweiten Jahreshälfte wieder dynamischer gestalten wird. „Inflationsschutz, Risikodiversifizierung sowie ein robuster Vermietungsmarkt sprechen auch zukünftig für Immobilieninvestments in der Mainmetropole. Dennoch rechnen wir aufgrund der geringen Pitchanzahl der letzten Monate und wenig Überhängen mit einem ruhigen Jahresauftakt. Eine vermeintliche Belebung in der zweiten Jahreshälfte wird die ruhigen Monate zu Jahresbeginn wohl nicht kompensieren können, sodass wir im Gesamtjahr 2023 nochmals mit einem Volumenrückgang rechnen. Dabei fallen neben der gedämpften Aktivität auch die Preisabschläge über die Faktor- bzw. Kapitalwertkorrekturen ins Gewicht“, prognostiziert Holler.

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