Hamburger Investmentmarkt verfehlt durch ausbleibende Core-Transaktionen das Vorjahresresultat deutlich

• Transaktionsvolumen bleibt mit 3,3 Milliarden Euro 34 Prozent unter dem Vorjahreswert
• Ausbleibende Landmark-Deals durch limitiertes Core-Produkt 
• Spitzenrenditen im Bürosegment unverändert

Hamburg, 6. Januar 2022 – Der Hamburger Investmentmarkt hat das Jahr 2021 nach Angaben von Colliers mit einem Transaktionsvolumen von 3,3 Milliarden Euro abgeschlossen. Mit dem erzielten Resultat bleibt das Ergebnis 34 Prozent hinter dem starken Vorjahreswert von über 5 Milliarden Euro zurück und verfehlt ebenfalls den Fünfjahresschnitt um 29 Prozent. Auch wenn das vierte Quartal mit einem Transaktionsvolumen von 1,1 Milliarden Euro in der Einzelbetrachtung das stärkste Quartal des Jahres 2021 war, handelte es sich dennoch um das schwächste Abschlussquartal seit 2015, sodass eine klassische Jahresendrallye ausblieb.

Sascha Hanekopf, Regional Manager bei Colliers in Hamburg: „Trotz der insgesamt verhaltenen Zahlen auf dem Hamburger Investmentmarkt war die Nachfrage in 2021 höher, als es das Resultat vermuten lässt: Es haben jedoch im gesamten Jahresverlauf kaum großvolumige Core-Deals in CBD-Lagen stattgefunden, die 2020 noch zu einer Vielzahl abgeschlossen wurden. Die mangels Angebot ausgebliebenen Landmark-Deals oberhalb von 200 Millionen Euro haben einen entscheidenden Unterschied zum Vorjahr ausgemacht. 2020 waren mit sechs Abschlüssen noch überdurchschnittlich viele auf diese Kategorie entfallen. Da Core-Produkt in Hamburg limitiert ist, sind Schwankungen in diesem Segment nicht ungewöhnlich, und wir gehen davon aus, dass wir 2022 wieder Abschlüsse in dieser Größenklasse sehen werden und dementsprechend auch ein verbessertes Transaktionsvolumen erwarten können.”

Frank-D. Albers, Head of Capital Markets Hamburg bei Colliers: „Verstärkt wurde der Effekt durch das Ausbleiben großvolumiger Plattform- bzw. Portfoliotransaktionen. Die Übernahme des alstria Office Reit durch Brookfield wäre hier zum Beispiel geeignet gewesen, das Jahresvolumen positiv zu beeinflussen. Da die Transaktion jedoch noch nicht abgeschlossen wurde, hat sich diese nicht auf das Ergebnis des Jahres 2021 auswirken können. Insbesondere in der ersten Jahreshälfte stand zudem investorenseitig die Frage nach dem optimalen Timing für Vermarktungsstarts – unter den anhaltenden Pandemiebedingungen – im Fokus: Diese Zurückhaltung während der ersten Monate, in denen primär abgewartet wurde, wie sich die Marktlage entwickelt, hat bei einigen geplanten Transaktionen zu zeitlichen Verzögerungen geführt. Dies spiegelt sich nun auch im Transaktionsvolumen wider. Hinzu kam, dass Transaktionen mitunter deutlich mehr Zeit zwischen Vermarktungsstart und Abschluss in Anspruch genommen haben als bisher üblich.“

Die daraus resultierende geringere Anzahl von insgesamt 84 Abschlüssen liegt deutlich unter dem langjährigen Schnitt und auch 12 Prozent unter dem bereits von der Corona-Krise beeinflussten Jahr 2020, für das 95 Abschlüsse zu Buche schlugen.

Büroimmobilien wie gewohnt dominant, Industrie- und Logistik mit Zugewinnen

Der starke Fokus auf Büroimmobilien am Hamburger Investmentmarkt hat sich 2021 erneut bestätigt. Mit einem Anteil von 71 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen belegt die Assetklasse unangefochten den ersten Rang. Den größten Zuwachs konnten hingegen Verkäufe von Industrie- und Logistikimmobilien verzeichnen. Mit einem Anteil von elf Prozent, der in Hamburg noch nie so hoch war, unterstreichen Logistikimmobilien ihr derzeit ungebrochen hohes Investoreninteresse.

Mit dem Verkauf der Logistikimmobilie „Spectrum“ im Südosten Hamburgs im zweiten Quartal entfällt mit einem Volumen von knapp 190 Millionen Euro ebenfalls der größte Abschluss des Jahres auf diese Assetklasse. Während die im Vorjahr noch viel gehandelte Assetklasse der gemischt genutzten Immobilien vorrangig durch mangelndes Angebot 2021 weniger im Fokus stand, sind klassische Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von erstmals unter fünf Prozent aufgrund von strukturellen Herausforderungen im Einzelhandel weniger gefragt gewesen als in den Jahren zuvor. Die Verschiebung der Gewichtung von Einzelhandel zu Industrie- und Logistikimmobilien belegt den anhaltend starken Appetit der Investoren neben der Nutzungsklasse Büro auf Industrie- und Logistikimmobilien genauso wie wohnwirtschaftlich genutzte Objekte.

Verkäufe von Unternehmensimmobilien auch im Abschlussquartal 

Größte Verkäufergruppe waren 2021 mit einem Anteil von 23 Prozent Corporates & Eigennutzer, die sich von ihren Unternehmensimmobilien getrennt haben. Damit übertrifft der Anteil die erreichten Werte aus den Vorjahren deutlich, in denen dieser stets im einstelligen prozentualen Bereich gelegen hatte. 2021 wurde das Volumen insbesondere von fünf hochvolumigen Transaktionen im Segment oberhalb von 50 Millionen Euro in die Höhe getrieben, die den Anteil in Anbetracht des vergleichsweise geringen Gesamtresultats stark beeinflusst haben. Nachdem sich bereits DEA Wintershall und Hamburg Süd von ihren bisherigen Unternehmenszentralen getrennt hatten, entfällt auch die im Rahmen einer Sale-and-Lease-Back Transaktion verkaufte Marquard & Bahls Zentrale aus dem vierten Quartal in diese Kategorie.

Die aktuelle Marktlage mit hohem Anlagedruck auf Investorenseite auf der einen Seite und Produktknappheit auf der anderen bot eine gute Gelegenheit für Corporates sich von ihren Unternehmensimmobilien zu trennen. Zudem unterstreicht es das weiterhin hohe Interesse von Investoren an gesicherten Mietverträgen im Rahmen von Sale-and-Lease-Back-Transaktionen. Auf Käuferseite belegten Ankäufe für offene Immobilienfonds bzw. Spezialfonds mit 36 Prozent Platz 1, gefolgt von Projektentwicklern mit 22 Prozent auf dem zweiten Rang. Portfoliotransaktionen haben wie bereits im Vorjahr keine entscheidende Rolle gespielt und zeigten sich nur für 19 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich.

Renditen im Bürosegment stabil – Vertrauen in den Vermietungsmarkt steigt wieder

Die Spitzenrenditen für Premium-Büroobjekte haben sich zum Jahresende weiterhin unverändert gezeigt und verharren damit auf dem Ende 2020 erreichen Niveau von 3,00 Prozent. „Während im Bürosegment kaum Core-Transaktionen in den Toplagen der City oder HafenCity abgeschlossen worden sind, die für eine weitere Renditekompression hätten sorgen können, hat der hohe Nachfragedruck für Industrie- und Logistikobjekte zu einer erneuten Korrektur der Spitzenrendite von 3,40 Prozent im Vorquartal auf 3,25 Prozent geführt,“ erläutert Hanekopf. „Auch wenn durch den Mangel an Core-Produkt 2021 die klassischen Landmark-Deals ausgeblieben sind, gab es hingegen wieder vermehrt Abschlüsse, die hohe Verkaufspreise erzielen konnten, auch wenn Nachvermietungsaufgaben im Objekt Teil des kurz- oder mittelfristigen Businessplans waren“, ergänzt Albers. „Im Jahr zuvor hatten wir eine starke Fokussierung auf Immobilien mit langfristig gesichertem Cashflow durch langlaufende Mietverträge in den Objekten beobachten können. 2021 hat beispielsweise der Verkauf des Dutchman Office in St. Pauli hohes Investoreninteresse generiert und bewiesen, dass in attraktiven Lagen auch Objekte ohne langfristig eingeloggte Mietverträge wieder stark nachgefragt sind. Die wieder steigende Diversifizierung bei Transaktionen kann sicherlich als ansteigendes Vertrauen in den Hamburger Vermietungsmarkt interpretiert werden, der mit stabilen Mieten während der Corona Krise überzeugen konnte und positive Prognosen in Richtung Vorkrisenniveau für 2022 ausweist.“

Ausblick: 2022 steigendes Transaktionsvolumen und Fokus auf ESG-Konformität

Das Jahr 2022 wird voraussichtlich einen weiteren Schritt in Richtung einer Normalisierung der Marktbedingungen mit sich bringen. Die sich verzögernde Konjunkturerholung wird zumindest 2022 im Euroraum voraussichtlich keine Zinsschritte auslösen. Der Hamburger Investmentmarkt profitiert also indirekt weiterhin von der Niedrigzinspolitik der EZB, aber auch von krisensicheren Wirtschaftsgrundlagen. „Ein Entscheidungskriterium, das 2022 weiter in den Fokus rücken wird, ist die ESG-Kompatibilität von Immobilien im eigenen Portfolio“, ist sich Albers sicher. „Wir sehen aktuell schon vermehrt, dass institutionelle Investoren Objekte genau auf die anzulegenden ESG-Kriterien prüfen. Diese Entwicklung wird sich fortsetzen, so dass Transaktionen noch intensiver auf die Eignung der Immobilie unter ESG-Gesichtspunkten untersucht werden.“ „Das heißt allerdings keineswegs, dass Immobilien, die den geforderten Ansprüchen derzeit noch nicht gerecht werden, weniger Ankaufsinteresse generieren werden. Insbesondere für Value-Add Investoren bieten sich hier Chancen, Objekte durch Refurbishments ESG-Konformität zu erreichen und dadurch Potenziale solcher Assets zu steigern“, so Hanekopf und prognostiziert: „Wir gehen davon aus, dass das Transaktionsvolumen in 2022 wieder deutlich über dem jetzigen Ergebnis von 3,3 Milliarden Euro liegen wird. Ein Ergebnis, das die 4 Milliarden Euro erneut übersteigt, ist in der aktuellen Marktlage erzielbar.“

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