Hamburger Investmentmarkt startet solide in das Jahr 2021

Transaktionsvolumen erreicht 600 Millionen Euro
Stabile Spitzenrenditen in allen Assetklassen
Fokus auf Einzelabschlüsse und nationalem Kapital

Hamburg, 9. April 2021 – Der Hamburger Investmentmarkt ist nach Angaben von Colliers mit einem Transaktionsvolumen von 600 Millionen Euro in das zweite Jahr unter dem Einfluss der Covid-19-Pandemie gestartet. Nachdem vor dem Jahreswechsel noch zahlreiche Großabschlüsse das Quartalsvolumen auf über 1,6 Milliarden Euro in die Höhe getrieben hatten, verlief der Jahresauftakt erwartungsgemäß ruhiger: Das erzielte Transaktionsvolumen verpasst den starken Jahresauftakt aus dem Vorjahr damit um 36 Prozent und liegt 14 Prozent unter dem langjährigem Zehnjahresschnitt, der bei knapp 700 Millionen Euro liegt.

Sascha Hanekopf, Regional Manager bei Colliers in Hamburg: „Ein Großteil der hochvolumigen Core-Transaktionen am Markt wurde noch im Rahmen der letztjährigen Jahresendrallye unterschrieben. Vor diesem Hintergrund war gerade zu Jahresbeginn eine erwartbare Leerlaufperiode zu beobachten. Das Resultat von 600 Millionen Euro im Auftaktquartal ist daher durchaus respektabel und lässt uns positiv auf den weiteren Jahresverlauf blicken.”

Frank Albers, Head of Capital Markets Hamburg bei Colliers: „Der Verkauf der Zentrale von Hamburg Süd an der Willy-Brandt-Straße war im ersten Quartal der einzige Abschluss im dreistelligen Millionenbereich. Bemerkenswert ist jedoch die Anzahl von ingesamt 19 registrierten Abschlüssen, die nahezu auf dem Level des starken Vorjahres lag, in dem mit 22 Abschlüssen nur unwesentlich mehr Transaktionen im Auftaktquartal gezählt wurden. Dies untersreicht trotz anhaltender Einschränkungen durch Lockdown und verminderter Reisemöglichkeiten die lebhafte Marktaktivität in der Breite.“

Portfolio-Transaktionen lassen noch auf sich warten

Nachdem zu Beginn des vergangenen Jahres diverse Unternehmensbeteiligungen und die Übernahme des TLG-Portfolios durch Aroundtown den Anteil an Paketverkäufen auf ein Viertel des Gesamtvolumens ansteigen ließen, war mit dem Verkauf des Luisenkontors im Rahmen eines kleineren Portfolios, das von Commodus an CLS überging, der Anteil an Portfolio-Transaktionen in diesem Jahr mit 3 Prozent verschwindend gering.

In der Analyse der aktiven Käufergruppen lässt sich die derzeitige pandemische Situation ebenso ablesen, wie in der geringen Aktivität im Portfolio-Segment: Im ersten Quartal entfielen lediglich 7 Prozent des Investitionsvolumens auf internationales Kapital. Dieses Resultat reiht sich deutlich unter den üblichen Erfahrungswerten in Hamburg ein, die in der Regel zwischen 35 und 45 Prozent liegen. Im weiteren Jahresverlauf ist von einem Anstieg beider Indikatoren auszugehen, sofern Reisebeschränkungen verringert werden und Besichtigungen vor Ort wieder unter den herkömmlichen Bedingungungen stattfinden können.

Der in 2020 beobachtete Run auf Core-Immobilien in Hamburg, hat sich im ersten Quartal – nicht zuletzt durch den Mangel an angebotenem Produkt – vorerst nicht fortgesetzt. Zwischen dem Jahreswechsel und Ende März entfielen lediglich fünf der ingesamt 19 Transaktionen auf das Core-Segment, während vor allem Core-Plus-Assets vermehrt den Besitzer wechselten. Damit sank der Anteil der Core-Assets von 54 Prozent im Gesamtjahr 2020 auf nunmehr 45 Prozent im ersten Quartal.

Hamburger Markt bestätigt hohe Resilienz

Die auch unter Corona-Bedingungen vergleichsweise stabilen Resultate am Hamburger Investmentmarkt, begründet Albers unter anderem wie folgt: „Der Hamburger Markt ist historisch gesehen wenig volatil. Die gedämpfte Dynamik, die wir in Hamburg in den Boom-Zeiten im Vergleich zu anderen Standorten beobachten konnten, ist nun ein Standortvorteil. Investoren sind auf der Suche nach sicheren Anlagen, die sie an einem Standort wie Hamburg, der eine hohe Stabilität aufweist, derzeit finden. Bei dem Blick auf die Transaktionen wird darüber hinaus aber auch deutlich, dass ebenso planmäßige Exits durch auslaufende Businesspläne zu Verkäufen geführt haben, die unabhängig von den aktuellen Begebenheiten einzuordnen sind.“

Hanekopf: „Die Fundamentaldaten aus dem Bürovermietungsmarkt mit stabilen Mieten und einem starken Vermietungsumsatz von fast 130.000 Quadratmeter im ersten Quartal, beeinflussen auch den Investmentmarkt positiv. Die diversifizierte Hamburger Wirtschaftsstruktur macht sich in einer schwierigen Marktphase wie dieser, bezahlt. Krisenfeste Flächenumsätze werden von den Investoren registriert und machen den Markt in der Hansestadt derzeit interessant“. „Ein weiterer Grund für die stabile Marktaktivität war, dass viele der angeboten Immobilien im mittleren zweistelligen Millionenbereich in ein derzeit extrem marktgängiges Suchprofil gepasst haben“, ergänzt Albers. „Assets in dieser Größenklasse eignen sich in einer schwierigen Marktphase optimal zur Riskostreuung – damit wurde der derzeitige Sweet-Spot vieler Investoren getroffen.“

Spitzenrenditen bewegen sich seitwärts

Veränderungen im Bereich der Spitzenrenditen wurden im ersten Quartal nicht registriert. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den Hamburger Premiumlagen notieren weiterhin bei 3,0 Prozent und die Bruttoanfangsrendite für Geschäftshäuser in Highstreetlagen beträgt 3,4 Prozent. Während die Marktaktivität bei Retail-Assets derzeit gering ist, ist insbesondere bei Büroobjekten weiteres Potenzial für Renditekompression gegeben. „Das Wachstum bei den Mieten und Kaufpreisfaktoren hat dazu geführt, dass Cap Values im Bereich von 10.000 Euro pro Quadratmeter auch in Hamburg keine Seltenheit mehr sind. Die aktuellen Transaktionen im Core-Bereich bestätigen, dass solche Preise für Premium-Assets gezahlt werden und der Boden im Hinblick auf die Renditeenwicklung noch nicht erreicht wurde. Auch bei mischgenutzen Objekten, die über Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss verfügen, sind bisher keine Preisabschläge zu erkennen gewesen“, erläutert Hanekopf.

Ausblick: Prognose zum Transaktionsvolumen hat weiterhin Bestand

Der weitere Jahresverlauf auf dem Investmenmarkt ist nicht zuletzt an den weiteren Pandemieverlauf gekoppelt. „Auch wenn die generelle Stimmung Rückschlüsse auf eine konstante Marktentwicklung zulässt, hat der aktuelle Lockdown zur Folge, dass Prozesse erneut aufgeschoben werden, und der Markt in Wartestellung bleibt, bis das Transaktionsgeschehen durch das konjunkturelle Anziehen in der zweiten Jahreshälte voraussichtlich nochmals an Fahrt gewinnt“, so Hanekopf. „Wir gehen bei einem erfolgreichen Verlauf der Impfkampagne und den damit einhergehenden positiven Effekten für den Bürovermietungsmarkt weiterhin von einem Transaktionsvolumen aus, das zwar nicht die 5 Millarden Euro aus dem Vorjahr erzielt, aber ein Ergebnis im Bereich von 4 bis 4,5 Milliarden Euro erreichen kann“, resümiert Albers.

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